RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00995 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLJE

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 13/04/2026

à : [T], [I] [K]

Copie exécutoire délivrée

le : 13/04/2026

à : M^e Thibaut BESSUDO

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 REP/ SARL CITYA [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T], [I] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 a donné à bail à Madame [T] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Adresse 5] selon contrat du 28 septembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 724,94 euros, charges comprises.

Le bailleur a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 mai 2025, pour la somme en principal de 1.678,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025 remis à l’étude, la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 a fait assigner Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 juin 2025 ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [K], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [T] [K] ;

— la condamnation de Madame [T] [K] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.880,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.839,61 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et la condamnation de la défenderesse au paiement des mêmes sommes ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 9 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005, représentée par BOURBON AVOCATS, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.962,16 euros. Elle ne s’est pas opposée à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Madame [T] [K], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a précisé qu’elle avait repris le paiement intégral du loyer. Elle a sollicité des délais de paiement et proposé d’apurer la dette par versements de 150 euros en février et mars 2026, puis par versements de 300 euros par mois à compter du mois d’avril 2026, jusqu’à apurement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 10 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant accusé de réception électronique du 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat de bail conclu le 28 septembre 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 6 semaines et un commandement de payer visant cette clause et mentionnant un délai de 6 semaines a été signifié à Madame [T] [K] le 2 mai 2025, pour la somme en principal de 1.678,75 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 13 juin 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [T] [K] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 13 juin 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 produit un décompte démontrant que Madame [T] [K] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2.962,16 euros à la date du 3 février 2026. Madame [T] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 la somme de 2.962,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1.678,75 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties et au faible montant de la dette locative résiduelle, il y a lieu d’accorder à Madame [T] [K] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision qui tiendront compte de la date à laquelle la décision est rendue, qui rend caduque la proposition de la locataire de régler des échéances de 150 euros par mois au titre des mois de février et mars. Comme de bien entendu, si ces échéances ont été payées, elles devront être imputées sur le quantum de la dette due tel qu’arrêté ci-dessus. Il y a lieu également de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [K] et celle-ci sera condamnée à verser à la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 une indemnité d’occupation mensuelle de 777,77 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. La S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 sera déboutée de sa demande d’astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [T] [K] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2023 entre la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 et Madame [T] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Adresse 5] sont réunies au 13 juin 2025.

CONDAMNE Madame [T] [K] à verser à la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 la somme de 2.962,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.678,75 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Madame [T] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 300 euros chacune pour le surplus et une 10ème mensualité de 262,16 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [T] [K] à verser à la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 une indemnité d’occupation mensuelle de 777,77 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 de sa demande d’astreinte.

DÉBOUTE la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2005 de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [T] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE