RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/02477 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GM5B

NAC : 53B

JUGEMENT CIVIL

DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

La SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION en abrégé SOFIDER, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°314 539 347, numéro de Gestion [Immatriculation 1], Code APE 652 C, représentée par son Directeur Général en exercice, domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

M. [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jennifer ADAM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [I] [X], [R] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Catherine MOISSONNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001437 du 05/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

Copie exécutoire délivrée à M^e ADAM, M^e GARNAULT, M^e MOISSONNIER le : 28.04.2026

CCC délivrée le :

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 Mars 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Avril 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Avril 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2016, accepté et signé le 9 août 2016, la Société Financière pour le Développement de La Réunion (SOFIDER) a consenti à Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] un prêt immobilier pour un montant de 72 743,12 euros, remboursable en 240 échéances mensuelles.

S’agissant d’un prêt social à l’habitat, dans le cadre d’un programme de Logement Evolutif Social, une partie des échéances était couverte par l’allocation logement de la Caisse d’allocations familiales.

Monsieur [Y] et Madame [T] s’étant montrés défaillants dans le paiement de leurs échéances, la SOFIDER leur a adressé plusieurs mises en demeure restées sans réponse.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 17 juillet 2023, la SOFIDER a fait assigner Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de les voir condamner à lui payer les sommes dues au titre du prêt souscrit.

Par jugement du 25 mars 2025, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats et renvoyé la cause à l’audience de mise en état électronique du 14 avril 2025 pour que les parties concluent en faisant connaître leurs observations sur le moyen tiré du caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée du prêt, relevé d’office par le tribunal.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 1er décembre 2025, la SOFIDER demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— ORDONNER la résiliation judiciaire du contrat de prêt souscrit par Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] le 7 juillet 2016 ;

— FIXER les effets de la résiliation au 3 mai 2023 ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] à payer à la Société Financière pour le Développement de la Réunion “SOFIDER” la somme principale de Soixante-trois mille trois cent trente-huit euros et soixante et onze centimes (63.338,71 €) outre les intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021, date de la première mise en demeure ;

— JUGER ce que de droit sur l’octroi de délais de paiement dans la limite de deux ans;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] à payer la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER solidairement les mêmes aux frais ainsi qu’aux entiers dépens.

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Si elle ne conteste pas le caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée stipulée au prêt, fondé sur l’évolution de la jurisprudence, elle fait désormais valoir que l’exigibilité de sa créance est fondée sur la résiliation judiciaire du prêt, qui peut toujours être demandée, en application de l’article 1224 du code civil. Elle soutient que les emprunteurs, en cessant de régler les échéances de leur prêt, malgré le bénéfice des aides de la CAF qui représentaient alors environ la moitié des échéances, ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles. En réponse à Madame [T], elle oppose qu’aucune mise en demeure préalable n’est exigée par les textes dans le cadre d’une résiliation judiciaire.

En réponse aux moyens de défense soulevés, elle fait valoir que s’il lui incombe de démontrer qu’elle a rempli son obligation de mise en garde, encore faut-il que les emprunteurs démontrent qu’il existait un risque de surendettement lors de la souscription du prêt. A cet égard elle souligne la spécificité du prêt souscrit, prêt social à l’habitat destiné à des ménages ayant de très faibles ressources. Elle rappelle que sur une échéance mensuelle d’un montant de 417,98 euros les défendeurs avaient, lors de la signature du prêt, un reste à charge de 12,98 euros après versement de l’allocation logement de la CAF.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 10 avril 2025, Monsieur [B] [Y] demande au tribunal de:

A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER non écrite la clause d’exigibilité anticipée ;

— REJETER la demande en paiement de la SOFIDER sur ce fondement ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER que la SOFIDER a manqué à son obligation de mise en garde, de conseil et de loyauté, constitutive de fautes commises par la société demanderesse justifiant l’octroi de dommages et intérêts au profit de Monsieur [Y] qui se compenseront avec les sommes restantes dues au titre du contrat litigieux ;

— ORDONNER ladite compensation ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— PRONONCER la déchéance du droit aux intérêts de la société SOFIDER ;

— ACCORDER à Monsieur [Y] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la SOFIDER de sa demande de paiement de l’indemnité de recouvrement de 8% ;

— DEBOUTER Madame [T] de sa demande reconventionnelle de voir « juger que Monsieur [Y] qui demeure seul dans le logement depuis décembre 2019, devra garantir les condamnations mises à la charge de Madame [T] » ;

— DEBOUTER la demanderesse de toutes demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

— DIRE que Monsieur [Y] sera dispensé du paiement des dépens qui seront supportés par l’Etat, en application des dispositions combinées des articles 42 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

En défense, il fait valoir à titre principal que la clause d’exigibilité anticipée est abusive, en ce qu’elle ne prévoit ni mise en demeure préalable ni délai raisonnable de préavis. Il en déduit qu’étant réputée non écrite, elle ne saurait fonder une demande en paiement.

A titre subsidiaire, il soutient que la SOFIDER a manqué à son devoir de mise en garde en s’abstenant de vérifier ses ressources, aucune pièce n’étant versée aux débats de nature à justifier ses capacités financières au moment de la souscription du prêt.

A titre plus subsidiaire, il reproche à la banque d’avoir manqué à son obligation d’information précontractuelle prévue par l’article L. 313-7 du code de la consommation en ne lui remettant pas la fiche d’information standardisée européenne. Il soutient que l’article L.312-33 du même code, dans son ancienne version, prévoyait déjà ladite sanction.

En tout état de cause, il invoque une situation financière difficile, étant allocataire du RSA et ayant vu son dossier de surendettement déclaré recevable, pour solliciter des délais de paiement. Il demande que l’exécution provisoire soit écartée, la SOFIDER ayant perçu, via Réunion Habitat, les allocations logement de la CAF.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 octobre 2025, Madame [G] [T] demande au tribunal de:

Au principal,

— déclarer la clause d’exigibilité anticipée contenue dans le contrat de prêt non écrite, et la SA SOFIDER irrecevable en ses demandes à son encontre,

Subsidiairement,

— débouter la S.A SOFIDER de ses demandes,

Plus subsidiairement,

— Prononcer la déchéance du droit aux intérêts,

— Accorder à Mme [T] les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— Débouter la SOFIDER de sa demande de paiement de l’indemnité de recouvrement de 8%,

— Débouter la SOFIDER de sa demande de paiement des frais postaux et des frais d’huissier engagés,

— Débouter la SOFIDER de toutes demandes, conclusions et fins plus amples ou contraires,

— Juger que M. [Y] devra garantir les condamnations mises à la charge de Mme [T],

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

— la dispenser du paiement des dépens qui seront supportés par l’Etat en application des dispositions de l’article 42 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

En défense, elle fait valoir à titre principal que la clause d’exigibilité anticipée est abusive, en ce qu’elle ne prévoit ni mise en demeure préalable ni délai raisonnable de préavis. Elle en déduit qu’étant réputée non écrite, elle ne saurait fonder une demande en paiement.

A titre subsidiaire, elle reproche à la SOFIDER d’avoir manqué à son devoir de mise en garde en ne procédant pas aux vérifications élémentaires, en accordant un crédit immobilier de plus de 72 000 euros à deux personnes percevant des prestations sociales. Elle considère que la banque ne justifie pas avoir rempli ses obligations, en ne versant aux débats aucune pièce de nature à justifier de leurs capacités financières.

A titre très subsidiaire, elle invoque l’absence de fiche d’information standardisée européenne prévue par l’article L. 313-7 du code de la consommation, et l’absence de fiche d’informations prévue par l’article L. 313-24 pour demander la déchéance du droit aux intérêts.

A titre infiniment subsidiaire, elle invoque une situation financière difficile. Elle demande que Monsieur [Y] la garantisse des condamnations mises à sa charge au motif qu’il réside seul dans le logement depuis décembre 2019.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2026. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 23 mars 2026.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 28 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal observe que la SOFIDER, prenant acte du moyen tiré du caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée stipulée à l’article 6 du prêt litigieux, que le tribunal entendait soulever d’office, ne fonde plus sa demande en paiement sur cette clause, mais exclusivement sur la résiliation judiciaire du prêt, qu’elle demande à titre principal. Il convient donc d’examiner en premier lieu cette demande.

Sur la demande de résiliation judiciaire du prêt

La demanderesse invoque les dispositions de l’article 1224 du code civil, dans sa version actuellement en vigueur. Néanmoins, conformément à l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 portant réforme du droit des contrats, ces nouvelles dispositions, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date restent soumis à la loi ancienne.

Il y aura donc lieu d’appliquer les dispositions de l’article 1184 du code civil, dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, en vertu desquelles : “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

En outre, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au prêt litigieux: “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats par la SOFIDER, en particulier le décompte figurant en pièce 4, que les échéances du prêt souscrit par les défendeurs ont été très largement impayées à partir du 2e semestre 2020 (quatre incidents sur ce semestre), et que le montant des impayés n’a ensuite cessé de croître à compter de la mi-2021, plus aucune somme n’étant versée par les emprunteurs à partir de mi-2022. S’agissant d’un prêt immobilier mettant à la charge des emprunteurs une obligation essentielle qui était celle de rembourser les échéances mensuelles, qui étaient très largement couvertes par les versements de la CAF (413 euros sur les 425,98 euros mensuels, assurance incluse), ces impayés caractérisent une inexécution suffisamment grave pour justifier qu’il soit fait droit à la demande de résiliation du contrat.

La résiliation sera prononcée avec effet au 3 mai 2023, comme demandé, l’inexécution étant totalement avérée à cette date.

Sur la demande en paiement

* sur le moyen de défense tiré du manquement de la SOFIDER à son devoir de mise en garde:

Il est de jurisprudence constante que le banquier dispensateur de crédit est tenu à l’égard de l’emprunteur non averti d’une obligation de mise en garde lors de la conclusion du contrat, et qu’il est tenu de justifier avoir satisfait à cette obligation à raison des capacités financières de l’emprunteur et des risques de l’endettement né de l’octroi des prêts (Ch. mixte, 29 juin 2007, n° 05-21.104, Bull. 2007, Ch.mixte, n° 7 ; Ch. mixte., 29 juin 2007, n° 06-11.673, Bull. 2007, Ch. Mixte, n°8).

En outre, pour mettre en jeu la responsabilité de la banque, il incombe à l’emprunteur non averti d’établir qu’à l’époque de la souscription du prêt litigieux, sa situation financière justifiait l’accomplissement d’un tel devoir (1e Civ., 4 juin 2014, n°13-10.975, Bull. n°104).

En l’espèce, les défendeurs, qui invoquent une faute de la SOFIDER tirée du manquement à son devoir de mise en garde, ne justifient nullement qu’à l’époque de la souscription du prêt litigieux, leur situation financière justifiait l’accomplissement de ce devoir. Force est de constater en effet qu’ils ne versent aux débats aucune pièce relative à leur situation financière en 2016, ni avis d’impôts ni attestation de la CAF. Le tribunal observe en tout état de cause qu’un tel devoir de mise en garde aurait été incongru compte tenu de la nature spécifique du prêt, destiné au financement d’un logement évolutif social, ayant vocation à être remboursé principalement par une délégation au profit de la SOFIDER du montant de l’allocation logement versée par la CAF (cf page 1 de l’annexe relative aux conditions spécifiques des prêts immobiliers LES, pièce 1 de la demanderesse).

Ce moyen de défense ne saurait par conséquent prospérer.

* à titre subsidiaire, sur la déchéance du droit aux intérêts tirée du manquement à l’obligation d’information précontractuelle

Aux termes de l’article L. 341-25 du code de la consommation, dans sa version applicable au contrat de prêt litigieux: “Le prêteur qui accorde un crédit sans respecter les conditions, applicables en matière d’information précontractuelle, fixées par les dispositions de l’article L. 313-7, du second alinéa de l’article L. 313-24 ou du deuxième alinéa de l’article L. 313-64, peut être déchu du droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge, jusqu’à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts, plafonné à 30 000 euros.”

Aux termes de l’article L. 313-7 du même code, dans sa version applicable au contrat de prêt litigieux: “tout intermédiaire d’assurance ou organisme assureur au sens du code des assurances proposant à l’emprunteur une assurance en couverture d’un crédit immobilier est soumis aux obligations prévues à l’article L. 313-6.”

Force est de constater que la version de l’article L. 313-7 invoquée par les défendeurs, à savoir celle qui prévoit la fourniture à l’emprunteur d’une fiche d’information standardisée européenne, n’est entrée en vigueur que le 1er octobre 2016, et n’est donc pas applicable au présent contrat. Il en va de même du deuxième alinéa de l’article L. 313-24.

En outre, à titre surabondant, le tribunal relève que les dispositions anciennes de l’article L. 312-33 du code de la consommation, invoquées par le défendeur dans ses dernières conclusions, qui prévoyaient dans leur dernier alinéa la déchéance du droit aux intérêts en cas de non-respect de certaines obligations d’information prévues par ledit code, ne sont pas applicables au contrat litigieux, puisque, ayant été abrogées le 1er juillet 2016, elles n’étaient plus en vigueur à la date de sa signature.

Aucun manquement ne peut donc être reproché à la banque sur ce terrain, la fourniture d’une fiche d’information standardisée n’étant pas exigible à la date de souscription du contrat litigieux. La déchéance du droit aux intérêts ne saurait donc être encourue de ce chef.

* sur la modération de la clause pénale

Aux termes de l’article 1152 dans sa version applicable au litige: “Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.”

En l’espèce, le contrat de prêt litigieux prévoit, en son article 6 b), une indemnité égale à 7% du montant des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

A ce titre, la SOFIDER réclame 3 870,15 euros aux défendeurs, correspondant à 7% des 55 287,87 euros de capital restant dû.

Compte tenu du caractère manifestement excessif de cette indemnité, s’agissant d’un prêt social à l’habitat, il y a lieu de la modérer en la ramenant à zéro. La SOFIDER sera déboutée de sa demande à ce titre.

La demande de Madame [T] d’être garantie par Monsieur [Y] des condamnations mises à sa charge, qui n’est assortie d’aucun moyen de droit dans la partie discussion de ses écritures, ne saurait prospérer.

Au final, au vu des pièces versées aux débats par la SOFIDER, à savoir le contrat de prêt signé par les deux défendeurs, qui se sont engagés solidairement, le tableau d’amortissement, la souscription par les deux défendeurs du contrat groupe multirisques habitation, l’historique de remboursement du compte emprunteur versé en pièce 4, il y aura lieu de condamner solidairement les deux défendeurs à la somme totale de 59 412,40 euros, correspondant aux échéances (prêt et assurance) impayées et au capital restant dû à la date de la résiliation. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, comme sollicité, à compter de la date du 24 septembre 2021 (date de première présentation de la plus ancienne mise en demeure) sur la somme de 1 485,91 euros, à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil: “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et des faibles ressources de chacun des défendeurs, l’octroi de délais de grâce ne leur permettrait pas d’honorer le paiement des sommes dues.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens. En revanche, l’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande d’écarter l’exécution provisoire de droit, les arguments invoqués par les défendeurs, tenant au comportement de la banque créancière et à la bonne foi du débiteur, sont inopérants, le critère fixé par l’article 514-1 du code de procédure civile étant celui de l’incompatibilité avec la nature de l’affaire. Leur demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de prêt immobilier souscrit le 7 juillet 2016 par Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] auprès de la Société Financière pour le Développement de La Réunion, et ce à la date du 3 mai 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] à payer à la Société Financière pour le Développement de La Réunion la somme de 59 412,40 € (cinquante-neuf mille quatre cent douze euros et quarante centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2021 sur la somme de 1 485,91 € (mille quatre cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-onze centimes), et à compter du 17 juillet 2023 pour le surplus ;

REJETTE la demande en paiement portant sur l’indemnité de résiliation ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de prononcer la déchéance du droit aux intérêts ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de délais de paiement ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Madame [I] [T] de condamner Monsieur [B] [Y] à la garantir des condamnations prononcées contre elle ;

REJETTE les demandes de laisser les dépens à la charge de l’Etat ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [I] [T] aux dépens ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

REJETTE les demandes d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

La greffière La présidente

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.