RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00955 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKLO

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 05 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Mme [L] [Y] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [X] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3][Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Décembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SHLMR a donné à bail à Monsieur [M] [N] [X] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 5] selon contrat du 19 décembre 2003 (Monsieur [M] [N] [X] et Madame [B] [A], locataires) et un avenant avec prise d’effet au 24 Septembre 2024 (uniquement Monsieur [M] [N] [X], locataire), moyennant un loyer mensuel actualisé de 569 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 juin 2025, pour la somme en principal de 1.862,74 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025 délivré à Etude, la SHLMR a fait assigner Monsieur [M] [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [N] [X], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

— la condamnation de Monsieur [M] [N] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.247,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 569 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 04 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a actualisé sa créance à la somme de 1.315,46 euros.

Elle a également indiqué qu’il y a eu une reprise des paiements avant l’audience et qu’elle ne s’oppose donc pas à la mise en place de délais de paiements.

Monsieur [M] [N] [X], n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Monsieur [M] [N] [X] étant non comparant lors de l’audience du 04 décembre 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 15 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 19 décembre 2003 avec un avenant avec prise d’effet au 24 Septembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2025, pour la somme en principal de 1.862,74 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 20 août 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SHLMR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [M] [N] [X] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 20 août 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

La SHLMR produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [N] [X] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 1.150,74 euros à la date du 1er décembre 2025.

Monsieur [M] [N] [X] n’a transmis aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SHLMR la somme de 1.150,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2025, date du commandement de payer.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Monsieur [M] [N] [X] a effectué un versement avant la date d’audience.

Par ailleurs, la SHLMR a donné son accord pour des délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord de la SHLMR, il y a lieu d’accorder à Monsieur [M] [N] [X] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [N] [X] et celui-ci sera condamné à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 569 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [M] [N] [X] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [M] [N] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2003 et un avenant avec prise d’effet au 24 Septembre 2024, entre la SHLMR et Monsieur [M] [N] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 20 août 2025.

CONDAMNE Monsieur [M] [N] [X] à verser à la SHLMR la somme de 1.150,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025, date du commandement de payer.

AUTORISE Monsieur [M] [N] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 32 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [N] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef et ses biens, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [M] [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [M] [N] [X] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 569 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE La SHLMR de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [M] [N] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 05 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE