Minute n°

N° RG 24/00497 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IIOE

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.A. HABITAT DAUPHINOIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume PROUST, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MICHEL

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 30 Janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu le 13 mars 2025, puis prorogé au 27 mars 2025.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00497 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IIOE

EXPOSE DU LITIGE

La société Habitat Dauphinois a donné à bail à Mme [T] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) par contrat en date du 13 décembre 2022.

Se prévalant de troubles causés par M. [R] [P] auprès du voisinage de Mme [T] [E], la société Habitat Dauphinois lui a fait signifier une sommation d’avoir à cesser les troubles le 25 juin 2024. Elle a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, signifié à étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 30 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société Habitat Dauphinois demande :

de la déclarer recevable en ses demandes,

de prononcer la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2022,

d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [E] ainsi que de celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

de fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyers et ce jusqu’au départ effectif de Mme [T] [E] et celui de tout occupant de son chef,

de condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Habitat Dauphinois fait valoir en substance, sur le fondement notamment des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, que Mme [T] [E] a manqué de manière grave et répétée à son obligation de jouissance paisible compte tenu du comportement de M. [R] [P], qu’elle héberge à son domicile, qui génère des troubles auprès du voisinage. S’agissant de la fin de non-recevoir soulevée par le défenderesse, elle souligne que sa demande principale n’est pas chiffrée, de telle sorte que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile n’ont pas vocation à s’appliquer.

Mme [T] [E] demande :

à titre principal, de déclarer irrecevable l’action engagée par la société Habitat Dauphinois,

à titre subsidiaire, de débouter la société Habitat Dauphinois de l’ensemble de ses demandes,

à titre reconventionnel, de condamner la société Habitat Dauphinois à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour démarche abusive et voie de fait,

de condamner la société Habitat Dauphinois à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Mme [T] [E] fait valoir, sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, que le dispositif de l’assignation fait état d’une demande fondée sur des troubles anormaux de voisinage alors qu’aucune tentative de conciliation n’a été menée. Au fond, elle fait valoir en substance qu’aucun texte ne prévoit une responsabilité du fait d’autrui, et que les faits reprochés à son ex-compagnon, qui ne réside pas chez elle et vient seulement lui rendre visite, ne peuvent fonder une demande de résiliation du bail, alors qu’aucune preuve d’une faute personnelle de la locataire n’est rapportée. Elle ajoute que M. [R] [P] n’a par ailleurs jamais été poursuivi pour les infractions décrites, et que celui-ci bénéficie d’une décision de justice pour se rendre à son domicile et y exercer son droit de visite. Mme [T] [E] indique que ses voisins directs ont attesté ne rien avoir à lui reprocher, et que les attestations produites sont le résultat d’un conflit avec seulement certains des voisins ayant conduit à des violences sur sa personne, et sont fallacieuses. Enfin, elle estime être victime de harcèlement de la part de son bailleur qui ne l’a jamais reçue ni entendue alors qu’elle a été agressée et insultée dans son quartier, et qui a pris fait et cause pour Mme [O] [C] qui est l’auteure de son agression.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, prorogé au 27 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

L’article 750-1 du même code prévoit qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, la demande principale de la société Habitat Dauphinois tendant au prononcé judiciaire de la résiliation du bail la liant à Mme [T] [E] est une demande ne visant pas au paiement d’une somme d’argent, et à ce titre non soumise à une tentative de conciliation préalable.

Par ailleurs, les demandes présentées par la société Habitat Dauphinois ne sont pas fondées sur les dispositions des articles 1253 et suivants du code civil, relatifs à la responsabilité extracontractuelle pour troubles anormaux de voisinage, mais sur les articles 1728, 1729 et 1741 du code civil et visent à obtenir la résiliation du contrat liant les parties pour inexécution contractuelle.

En conséquence, il y a lieu de déclarer les demandes présentées par la société Habitat Dauphinois recevables.

Sur les demandes principales

En application des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est notamment tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cette obligation incombe au preneur tant pour ses agissements personnels que pour les agissements des occupants de son chef.

Par ailleurs, il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations consenties entre les parties.

En l’espèce, la société Habitat Dauphinois se prévaut d’un manquement de Mme [T] [E] à son obligation contractuelle de jouissance paisible du logement donné à bail, et produit plusieurs attestations aux fins de faire la preuve de ces manquements.

Si certaines attestations sont établies par les membres d’un même foyer ou par la même personne, il résulte néanmoins de ces attestations que M. [R] [P], qui a eu quatre enfants avec Mme [T] [E], a été à l’origine de multiples troubles du voisinage. En effet, plusieurs attestations sont unanimes pour décrire le comportement de M. [R] [P] au sein du lotissement où Mme [T] [E] est locataire, indiquant que celui-ci fait régulièrement vrombir le moteur de son véhicule jusque tard dans la nuit, met la musique de son autoradio à un volume très élevé, alors qu’il est garé devant le domicile de son ex-compagne, ou encore tient des propos insultants et menaçants à l’égard du voisinage.

La description de ce comportement n’émane pas uniquement de Mme [O] [C], poursuivie devant le tribunal correctionnel et prévenue (non condamnée à la date des débats) du chef de violences sur la personne de Mme [T] [E], ou de ses proches, mais de neuf autres voisins ou familles de voisins habitant à proximité de chez elle. Le nombre et la concordance des attestations établit la preuve des comportements reprochés à M. [R] [P], et ce en dépit des attestations produites par Mme [T] [E], qui évoquent principalement le comportement de cette dernière et non le comportement de son invité.

Si Mme [T] [E] argue du fait qu’elle n’aurait jamais hébergé M. [S] [P] de manière continue, il convient toutefois de relever que l’ensemble des attestations produites par le demandeur présentent celui-ci comme un voisin, ce qui montre qu’il était présent de manière très soutenue au domicile de la locataire, sans que celle-ci ne puisse se retrancher derrière une obligation de recevoir M. [R] [P] qui lui aurait été imposée par le juge aux affaires familiales dès lors que le jugement du 4 juillet 2024 prévoit un droit de visite sur le dernier enfant du couple en présence de la mère, sans imposer que ces droits de visite se déroulent à son domicile, droits de visite au demeurant uniquement prévus à l’amiable.

En tout état de cause, la question de savoir si M. [R] [P] était un occupant à titre permanent ou non du logement est indifférent à la solution du litige, dès lors que Mme [T] [E] était personnellement tenue, en sa qualité de preneur, de respecter son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux loués, devant par là-même également répondre du comportement des occupants de son chef, en ce compris ses visiteurs.

La société Habitat Dauphinois a mis en demeure Mme [T] [E] de respecter son obligation de jouissance paisible par lettre recommandée avec accusé de réception dès le 20 février 2024. Pourtant, les troubles ont persisté, comme le montre le courrier reçu par le bailleur au mois de juin 2024.

Compte tenu de la gravité et de la persistance des troubles, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Habitat Dauphinois et de prononcer la résiliation du bail. En conséquence, la société Habitat Dauphinois sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [E] et des occupants de son chef, et celle-ci sera condamnée à payer une indemnité d’occupation dont le montant sera égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Sur la demande reconventionnelle

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Par ailleurs, l’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par des voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, la demande de Mme [T] [E] fondée sur une démarche abusive de la société Habitat Dauphinois ne peut prospérer, dès lors que la demanderesse est accueillie en ses demandes. Par ailleurs, elle ne peut solliciter des dommages et intérêts à l’encontre du bailleur pour des troubles causés par des tiers compte tenu de la disposition légale précitée.

En conséquence, Mme [T] [E] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [E], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [T] [E] à payer à la société Habitat Dauphinois la somme de 200 euros au titre des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevables les demandes présentées par la société Habitat Dauphinois,

Prononce la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2022 entre la société Habitat Dauphinois et Mme [T] [E],

Ordonne, en conséquence, à Mme [T] [E], de libérer le logement situé [Adresse 2], logement n°A2 à [Localité 5] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut pour Mme [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Habitat Dauphinois pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne Mme [T] [E] à verser à la société Habitat Dauphinois une indemnité d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

Déboute Mme [T] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme [T] [E] aux dépens,

Condamne Mme [T] [E] à verser à la société Habitat Dauphinois la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,