RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00473 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HK4T

MINUTE N° :26/00031

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SAUBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 02 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SEMAC, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro SIREN 380 572 453

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SEMAC a donné à bail à Monsieur [B] [I] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 3], selon contrat du 28 septembre 2020, moyennant un loyer mensuel actualisé de 451,81 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 3.812,88 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025 délivré à Etude, la SEMAC a fait assigner Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [I] des lieux loués, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupans de son chef, avec l’aide et l’assistance de la [Localité 5] Publique si besoin est, et sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir;

— la condamnation de Monsieur [B] [I] à la somme en principal de 8.200,42 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus ou à échoir, jusqu’au prononcé du jugement,

— le paiement d’indemnité mensuelle d’occupation, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;

— sa condamnation aux entiers.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 9.866,25 euros.

Monsieur [B] [I], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis au greffe.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 20 octobre 2025, plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 05 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 28 septembre 2020 contient une clause résolutoire dans son article 5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [B] [I] , le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 3.812,88 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 30 juin 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEMAC est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [B] [I] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 30 juin 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEMAC produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [I] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 9.647,35 euros à la date du 04 décembre 2025.

Monsieur [B] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SEMAC la somme de 9.647,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 04 décembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.812,88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et à défaut d’accord de la bailleresse, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Monsieur [B] [I] sera également condamné à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 451,81 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), à compter du 1er juillet 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [I] , partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2020 entre La SEMAC et Monsieur [B] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 30 juin 2025.

CONDAMNE Monsieur [B] [I] à verser à La SEMAC la somme de 9.647,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 04 décembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2025, sur la somme de 3.812,88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [I] .

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE La SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [I] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [B] [I] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 451,81 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), à compter du 1er juillet 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [B] [I] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 02 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maureen ETALE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE