TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02319

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCB6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[N] [G]

[D] [W] épouse [G]

C/

[E] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 9]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [G],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Daniel DUCO de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [D] [W] épouse [G],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Daniel DUCO de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [J],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 4]

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle de [Localité 13] en date du 20 septembre 2024)

Représentée par Maître Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 août 2018, Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] ont donné à bail à Madame [E] [J] un appartement à usage d’habitation n°7, situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 650 euros charges incluses.

Le 31 janvier 2024, Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] ont fait signifier à Madame [E] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 02 mai 2024, Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] ont ensuite fait assigner Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 10.087,04 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation,

— des loyers et charges de l’assignation au jugement, sur la base d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision sur charges mensuelles de 100 euros,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à 550 euros, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024.

A l’audience du 18 juillet 2024, les deux parties ont comparu. Compte-tenu des déclarations de Madame [E] [J] à l’occasion du diagnostic social et financier, il a été demandé aux parties de produire l’arrêté d’insalubrité pris pour son appartement. Le dossier a été renvoyé à la demande des deux parties.

Après trois autres renvois à la demande des parties, le dossier a été plaidé à l’audience du 21 février 2025.

Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G], représentés par Maître [I] [L], se réfèrent à leurs seules dernières conclusions s’agissant de leurs demandes. Ils sollicitent du juge de :

— constater la libération des locaux loués, le déguerpissement spontané de Madame [E] [J] et l’absence d’occupation de son chef et de garnissement du local ;

— leur donner acte qu’ils ont repris, à effet du 06 décembre 2024, possession de l’appartement n°7 situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 8] ;

— déclarer Madame [E] [J] irrecevable à agir concernant sa demande de remise en état du logement ;

— débouter Madame [E] [J] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner Madame [E] [J] au paiement de l’arriéré locatif jusqu’au jour de la libération des lieux à effet au 09 décembre 2024, date de changement des serrures de l’appartement, sur la base d’un loyer de 500 euros et de 100 euros de charges,

— condamner Madame [E] [J] à leur payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] font valoir qu’ils ont sollicité par requête de pouvoir faire constater l’inoccupation des lieux, qu’une autre personne que la défenderesse habitait les lieux sans aucun titre au 06 décembre 2024 et que les lieux étaient vacants et vides de tous meubles le 09 décembre 2024, de sorte qu’ils ont repris la possession et la jouissance des lieux à effet au 06 décembre 2024.

Ils demandent qu’elle soit condamnée à l’arriéré locatif jusqu’à la libération effective des lieux au 06 décembre 2024. Ils estiment qu’elle est tenue aux loyers, dans la mesure où les désordres constatés dans le logement résultent d’un défaut d’entretien de sa part pour le dégât des eaux et où la non-conformité du système d’évacuation des eaux usées transitant dans le logement sans coffrage ou isolation phonique et l’état des parties communes sont insusceptibles de lui permettre de s’exonérer du loyer.

Sur ses demandes reconventionnelles au titre de la remise en état du bien, ils font valoir que cette demande est irrecevable, faute de qualité et d’intérêts à agir pour elle, dans la mesure où elle a quitté le logement.

Madame [E] [J], représentée par son avocat, se réfère également à ses dernières écritures. Elle demande :

— à titre principal, de dire et juger que les prétentions de Monsieur et Madame [G] se heurtent à une contestation sérieuse et qu’il n’y a pas lieu à référé et de renvoyer les parties à se pourvoir devant le Juge du fond ;

— à titre subsidiaire,

— prescrire, en référé, les travaux de remise en état qui s’imposent à la fois pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tels que figurant sur le rapport de constatation de la commune de [Localité 13] ;

— dire que ces travaux devront être entrepris dans un délai raisonnable et qu’ils devront être achevés au 31 décembre 2024 et que passe ce délai et sans exécution, les propriétaires pourront y être contraints sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 1°‘ janvier 2025, le Juge des référés se réservant la liquidation de l‘astreinte ;

— condamner les époux [G] à payer à Madame [J], à titre provisionnel, une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner les époux [G] à payer à Madame [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— à titre plus subsidiaire encore :

— constater qu’il existe un préjudice de jouissance et que celui-ci peut être chiffré au montant des loyers dont le paiement est réclamé par les époux [G] ;

— condamner en tant que de besoin les époux [G] à payer à Madame [J] à titre provisionnel, des dommages et intérêts à hauteur des sommes réclamées au titre des arriérés de loyers et de charge ;

— ordonner la compensation judiciaire entre les sommes réclamées et le préjudice de jouissance ;

— constater qui n’existe plus de dette de loyer ;

— dire et juger que la clause résolutoire ne saurait avoir jouer.

— débouter les époux [G] de l’intégralité de leurs demandes.

— condamner les époux [G] à payer à Madame [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que son logement est indécent, en raison de l’absence d’arrivée d’eau potable dans le logement, d’une fuite d’eau importante sous le lavabo de la salle de bain, de la présence de traces d’infiltrations d’eau au plafond de la pièce située à côté de la cuisine, de la présence de moisissures dans le bac de douche et au plafond de la salle d’eau, de l’état dégradé des pieds de meuble de la cuisine, la présence de traces d’infestations de rongeurs dans la cuisine et le passage anarchique du réseau d’évacuation des eaux usées dans l’appartement, sans respect des règles de l’art. Elle ajoute que les parties communes sont également affectés de désordres, avec des infestations de rongeurs, un interrupteur d’éclairage non-fixé et non-équipé de cache de protection et l’absence d’ampoules dans les parties communes, la dégradation des revêtements avec de la moisissure et la présence d’une fuite d’eau importante à proximité immédiate du compteur d’eau, l’absence de local à déchets clos, ventilé, muni d’un siphon et d’un point d’eau et la présence de déchets encombrants dans la cour arrière. Elle estime que le bien meublé est impropre à sa destination et que les bailleurs ne sont pas de bonne foi, en ayant délivré un commandement sans avoir procédé aux réparations demandées par le service communal, ce qui constitue une contestation sérieuse des demandes en résiliation et en paiement, qu’elle n’a été contrainte de s’y maintenir que du fait de la précarité de sa situation et que les deux tiers de ses loyers ont été réglés par les allocations familiales. Elle a indiqué qu’une assistante sociale l’aidait dans ses démarches de relogement et qu’elle avait obtenu un avis favorable de la préfecture de la Haute-Garonne concernant son relogement.

Sur les travaux, elle a indiqué que ceux-ci étaient nécessaires et demandés par le service communal d’hygiène et de santé.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] ont produit les arrêtés d’insalubrité pris concernant 4 des appartements de l’immeuble du [Adresse 7], pour des appartements situés au 2e étage et d’une superficie insuffisante. Ils ont rappelé que Madame [E] [J] n’apportait pas la preuve qu’un arrêté d’insalubrité avait été pris concernant le logement qu’elle habitait.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE DEPART DES LIEUX DE MADAME [E] [J]

L’article 14-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un Commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

En l’espèce, les bailleurs justifient d’un courrier de l’huissier de justice mentionnant que la porte de l’appartement n°7 était grande ouverte le 15 octobre 2024 et d’une ordonnance du juge des contentieux de la protection du 28 octobre 2024 ayant autorisé un huissier de justice à pénétrer dans les lieux pour constater les conditions d’occupation de ceux-ci. Ils produisent également un constat de commissaire de justice du 06 décembre 2024, lequel indique qu’une personne se présentant comme « Monsieur [U] [F] » se trouvait dans les lieux avec ses meubles, qu’il ne présentait aucun titre d’occupation et qu’il s’engageait à quitter les lieux pour le 07 décembre 2024 à la demande du commissaire de justice, alors accompagné de quatre policiers nationaux. Enfin, ils produisent un constat du commissaire de justice du 09 décembre 2024, constatant l’inoccupation des lieux au 09 décembre 2024.

S’ils demandent au juge de constater le départ des lieux de la locataire et de leur donner acte qu’ils ont repris possession des lieux le 09 décembre 2024, il n’est produit aucune décision judiciaire préalable constatant la résiliation du bail sur le fondement de l’article 14-1 ou de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et les autorisant à reprendre les lieux de ce fait. Ils ont ainsi repris les lieux hors de la procédure judiciaire prévue et le juge ne peut leur en « donner acte », ni même constater la résiliation du bail en l’absence de toute demande en ce sens des propriétaires.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] ne produisent pas de décompte de la somme qu’ils demandent et ne quantifient même pas le montant de leur demande, se contentant de demander 600 euros par mois jusqu’au 09 décembre 2024, sans préciser ni depuis quelle date ils demandent cet arriéré, ni pourquoi ce montant mensuel est différent du loyer contractuel et sans faire état des montants qu’ils ont perçu de la caisse aux allocations familiales (étant précisé que le décompte joint à leur commandement de payer est erroné puisqu’il ne prend pas en compte la totalité des montants perçus de la caisse aux allocations familiales et dont Madame [E] [J] a justifié).

Enfin, s’il n’est pas justifié par Madame [E] [J] d’un arrêté d’insalubrité concernant son logement, il apparaît que celui-ci n’est pas protégé des infiltrations d’eau ou de la présence des rongeurs et est situé dans un immeuble ne garantissant pas la sécurité et la santé des occupants (présence d’un rat mot dans les parties communes et absence d’éclairage des parties communes constatés par les services d’hygiène de la mairie en 2020). Alors que les propriétaires ont été mis en demeure de remédier à cette situation, ils n’ont justifié d’aucune investigation quant aux causes de ces dommages et d’aucune réparation de nature à protéger leur locataire. Le juge n’est pas en mesure, à partir des pièces fournies, de déterminer si les défauts entachant le bien ne constituaient que des causes d’indécence ou le rendaient au contraire impropre à son habitation.

Il existe ainsi des contestations sérieuses portant tant sur l’obligation au paiement que sur le montant de la somme réclamée.

Compte-tenu des contestations relevées quant aux demandes des époux [G], il n’y a lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de Madame [E] [J].

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Madame [E] [J], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, n’a fait qu’une demande subsidiaire d’article 700, laquelle ne sera pas examinée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes de Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] se heurtent à des contestations sérieuses ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [G] et Madame [D] [W] épouse [G] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,