RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/01645 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HIZN

NAC : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Madame [T] [V]

née le 08 Juin 1981 à [Localité 21],

De nationalité française,

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 20]

— [Localité 3] [Adresse 15]

Représentée par M^e Céline GIBARD, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Madame [B] [A] née [J]

née le 01 Mars 1953 à [Localité 12],

De nationalité française,

Retraitée,

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 4] [Adresse 13]

Madame [K] [J]

née le 24 Mars 1956 à [Localité 12],

De nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [G] [J]

née le 03 Juillet 1965 à [Localité 22],

De nationalité française,

demeurant [Adresse 7]

— [Localité 5]

Représentés par M^e Christophe SENET, membre de la SELAS FIDAL, société inter-barreaux, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

N° RG 23/01645 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HIZN – jugement du 31 juillet 2025

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

— Madame Elsa SERMANN, juge

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

En présence de Madame [F] [DO], auditrice de justice et de Madame [D] [E], étudiante.

DÉBATS :

En audience publique du 13 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Anne-Caroline HAGTORN,

— signé par Madame Marie LEFORT première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [G] [J], Madame [B] [J] épouse [A] et Madame [K] [J] (ci-après " les consorts [J] ") ont été propriétaires indivises du bien situé [Adresse 9], lieudit " [Adresse 19] " à [Localité 14] à la suite du décès de leurs parents, M. [S] [J], décédé le 29 septembre 2017 et Mme [X] [J], décédée le 23 août 2020.

Par acte authentique du 28 mai 2021, les consorts [J] ont vendu ce bien à [T] [V].

Le bien immobilier a subi une inondation le 4 juin 2022, les fortes pluies ayant engorgé les réseaux publics d’évacuation, laissant eaux pluviales et eaux usées envahir le jardin et le garage pendant deux jours.

C’est dans ces circonstances que, par actes de commissaire de justice en date des 3, 4 et 5 mai 2023, Mme [V] a fait assigner les consorts [J] devant le tribunal judiciaire d’Evreux, aux fins de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, et indemnisation de ses préjudices.

La clôture de l’instruction a été fixée au 20 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Mme [V] demande au tribunal de :

— condamner solidairement les consorts [J] à lui payer les sommes suivantes :

o 40 000 euros au titre de la réduction du prix, et à titre subsidiaire à titre de dommages et intérêts,

o 2 200 euros et 760 euros au titre des préjudices matériels de temps passé et franchises d’assurance,

o 8 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts [J] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Gibard,

— condamner solidairement les consorts [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre principal et sur le fondement des articles 1644 et 1645 du code civil, Mme [V] fait valoir que le bien immobilier est affecté d’un vice d’une particulière gravité en ce qu’il est sujet à des inondations régulières et des remontées des eaux usées qui en diminuent son usage normal, compte tenu de leur récurrence annuelle, des désagréments et des dommages occasionnés.

Elle soutient que ce problème était caché au moment de la vente et qu’elle l’a découvert à l’occasion de l’inondation et de la remontée des eaux usées du 4 juin 2022. Elle ajoute qu’aucun indice ne lui permettait de connaître le vice lors de la vente. Elle précise que le plan de prévention des risques naturels mentionné dans l’acte authentique et dont se prévalent les défenderesses n’est relatif qu’aux risques naturels et non aux risques liés à l’infrastructure, ajoutant que la maison ne se situe pas dans une zone inondable et n’est pas concernée par le zonage des risques naturels.

Elle soutient également que le vice est antérieur à la vente en ce que le bien immobilier a été exposé avant cette date à des phénomènes récurrents d’inondation, tant d’eaux usées que d’eaux pluviales, résultant du défaut du réseau public d’évacuation des eaux qui affecte divers habitations, dont les propriétaires se sont plaints aux services publics ; que le vice était caché lors de la vente, pour consister en un débordement du réseau de recueil public des eaux, et non du risque naturel d’inondation couvert par l’état des risques annexé à l’acte de vente.

Elle considère que la clause d’exonération ne peut lui être opposée dès lors que les vendeurs avaient connaissance du caractère inondable, pour avoir subi des inondations à plusieurs reprises, ce dont témoignent une employée municipale et divers voisins, ajoutant que la rénovation de la porte du garage et du portillon pour dissimuler le risque d’inondation établi de plus fort la mauvaise foi des défenderesses.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, Mme [V] soutient que les consorts [J] ont manœuvré pour lui dissimuler le caractère inondable du bien, notamment en effaçant toute trace d’inondations, viciant ainsi son consentement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, les consorts [J] demandent au tribunal de :

— rejeter des demandes formulées par Mme [V],

— condamner Mme [V] à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux dépens,

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les consorts [J] contestent d’une part le caractère de gravité du vice invoqué, faisant valoir que la partie habitation n’a jamais été impactée et que le jardin et le garage n’ont subi une diminution d’usage que pendant un temps limité de sorte que le bien n’est pas rendu impropre à sa destination.

Elles contestent d’autre part la récurrence des faits, soutenant qu’un phénomène naturel exceptionnel est intervenu en juin 2022 et qu’il ne s’est pas reproduit depuis.

Elles considèrent que Mme [V] a été informée de l’existence d’un risque d’inondation qui était mentionné dans les annexes de l’acte de vente, le bien étant situé en zone inondable. Elles précisent que les travaux de peinture qu’elles ont fait effectuer n’ont eu pour seul objectif que de moderniser la maison.

Elles font valoir que l’antériorité du vice n’est pas établie, compte tenu de l’imprécision des attestations produites par la demanderesse.

Elles soutiennent également qu’elles n’avaient pas connaissance du caractère inondable du bien vendu, et que la clause contractuelle d’exonération de la garantie légale des vices cachés doit donc être appliquée. Elles précisent n’avoir été informées que de la survenance d’une inondation, sans lien avec le réseau public d’évacuation des eaux.

S’agissant de l’évaluation des demandes indemnitaires de Mme [V], elles soutiennent qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une perte d’usage du bien immobilier et que Mme [V] ne justifie pas l’existence du préjudice matériel allégué. Elles font enfin valoir que Mme [V] ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre son état de santé et le vice caché dont elle se prévaut.

MOTIFS

Sur l’action estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères consistant en un défaut inhérent à la chose, antérieur à la vente et suffisamment grave pour en compromettre son usage normal. Les juges du fond apprécient souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et l’article 1643 prévoit qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

— Sur l’existence d’un vice d’une gravité particulière et antérieur à la vente

En l’espèce, il ressort des photographies, du courrier de signalement de Mme [V] daté du 13 juin 2022, de la réponse de la communauté d’agglomération d'[Localité 14] (EPN) du 7 juillet 2022, des réunions entre la demanderesse et les services de l’eau ainsi que des courriers d’assurance versés aux débats que le bien immobilier a subi plusieurs dégâts des eaux depuis son acquisition :

— Le 4 juin 2022 : inondation dans l’impasse devant le bien immobilier, impactant ce dernier au niveau de la quasi intégralité du jardin ainsi que le garage à hauteur de 40 cm,

— Du 4 au 6 juin 2022 : déversement des eaux usées dans l’impasse et dans le jardin,

— Le 12 mai 2023 : résurgence d’eaux usées sur le terrain matérialisée par les résidus de papiers hygiéniques en décomposition apparaissant en traces blanchâtres sur les photographies,

— Le 31 juillet 2024 : épisode d’inondation touchant le jardin et le garage du bien immobilier.

Il ressort par ailleurs des différents éléments versés aux débats que le problème d’inondation est dû, non seulement aux débordements ponctuels du réseau pluvial mais également au débordement des eaux usées, que le problème est structurel et causé par l’écoulement des eaux et l’absence d’implantation d’avaloirs sur la trajectoire des eaux (courrier de réponse EPN du 7 juillet 2022). M. [O] [H], directeur cycle de l’eau de l’agglomération EPN, affirme « ce sont les eaux de pluie de 16 parcelles évacuées en voirie qui créent un engorgement de ce seul point de collecte qui arrive à saturation et ne peut pas absorber la totalité des mètres cubes s’y déversant » (compte rendu du rendez-vous du 11 janvier 2023 entre Mme [V] et M. [O] [H]).

Les attestations versées aux débats permettent en outre d’établir que les inondations subies le 4 juin 2022 et le 31 juillet 2024 ne sont pas des phénomènes isolés et exceptionnels mais qu’au contraire il existe une récurrence depuis plusieurs années (courriel du 13 novembre 2024 adressé par Mme [U] [W] à Mme [V], attestation de [C] [Z], de M. [R] [Y] et de Mme [U] [W]). A cet égard, l’agglomération EPN indique dans son courrier du 7 juillet 2022 que " l'[Adresse 11] connaît effectivement des débordements ponctuels de réseau pluvial environ tous les deux ans mais de courte durée ". Enfin, le courriel du 13 novembre 2024 adressé par Mme [U] [W] à Mme [V] fait mention de huit sinistres depuis l’arrivée de Mme [W] dans sa maison en 2007 (août 2008, août 2010, mai 2012, juillet 2013, juillet 2015, juin 2018, juin 2020 et juin 2022).

S’il est exact que les inondations n’ont pas touché la maison d’habitation, cette dernière étant surélevée par rapport au garage et au jardin, les désagréments subis en raison des inondations sont réels et réguliers, d’autant que ces celles-ci s’accompagnent de déversement des eaux usées et de nuisances importantes à ce titre.

Il est établi par les diverses attestations du voisinage et de Mme [Z], employée municipale, que les épisodes d’inondations récurrents ont lieu depuis les années 2000, donc antérieurement à la vente.

Ainsi, le caractère récurrent des inondations et les désagréments qui en découlent établissent l’existence d’un vice d’une gravité suffisante au sens de l’article 1641 du code civil.

Si les défenderesses soutiennent que l’absence de mesure prises par la communauté d’agglomération permet de conclure à la faible gravité des désordres subis, il ressort notamment du courrier précité du 7 juillet 2022 qu’un premier chiffrage des travaux a été réalisé en 2009 pour un montant de 19 millions d’euros, ce qui caractérise au contraire l’importance du problème, non résolu en raison de la difficulté à en financer sa résolution.

— Sur le caractère caché du vice

Les parties versent aux débats deux versions d’un document intitulé « état des risques et pollutions : aléa naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués ». Un des documents indique, par une case cochée manuscritement, que le bien immobilier n’est pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN). L’autre, daté du 6 mars 2021, fait au contraire état d’une situation dans le périmètre d’un PPRN approuvé le 7 juillet 2000 concernant le risque inondation.

Aucun élément ne permet toutefois d’établir quel document a été annexé à l’acte de vente. En tout état de cause, l’existence d’un PPRN concernant la commune dans laquelle est situé l’immeuble ne signifie pas en soi que le bien est situé en zone inondable.

A cet égard, le document Géorisques versé aux débats par les deux parties et dont l’annexion à l’acte de vente n’est pas contestée confirme que la commune d'[Localité 14] est située dans un territoire à risque important d’inondation mais que le bien immobilier litigieux n’est pas situé dans les zones inondables. Le courriel de M. [O] [H], directeur cycle de l’eau de l’agglomération EPN, en date du 6 décembre 2023, confirme en outre que le bien est situé « hors zonage inondation ou risque identité par document officiel ».

Il s’en déduit que Mme [V] n’a reçu aucune information quant à l’existence d’inondations du bien à l’occasion de la vente, qu’il s’agisse d’un risque naturel ou structurel lié à la disposition des lieux.

En conséquence, l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil est caractérisée.

— Sur la clause d’exclusion de garantie et la connaissance du vice par les défenderesses

Il ressort de l’acte de vente du 28 mai 2021 que les parties ont stipulé une clause de non-garantie des vices cachés rédigée en ces termes : "L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur "

En l’espèce, les attestations de trois des voisins du bien immobilier litigieux font ressortir les éléments suivants :

— Dans son attestation datée 11 juin 2022, M. [N] [P] indique " une fille de l’ancienne propriétaire m’avais contacté pour me montrer l’inondation provoquée par une pluie intense, causant l’inondation du garage de la maison de ses parents (…). Elle m’a indiqué qu’il y avait eu 7 inondations depuis l’achat de cette maison. Elle avait contacté des personnels de la commune d'[Localité 14] pour constater les faits et trouver des solutions ",

— M. [R] [Y] a attesté le 21 juin 2022 et déclaré « avoir aidé mon ancienne voisine lors de la précédente inondation, une des filles de la voisine est venue me remercier le lendemain. J’ai aidé cette personne à évacuer les 30 cm dans son garage et le nettoyer »,

— Dans son attestation datée du 20 juin 2022, Mme [U] [W] relate que " mes anciens voisins ainsi que leurs filles connaissaient le problème d’inondation récurrent qui existe [Adresse 11]. Avec Mme [A] [B] nous avons correspondu par mail en 2020 ensuite à une inondation (voir mail)".

Les déclarations de Mme [W] sont corroborées par les échanges de courriels versés aux débats. En effet, cette dernière a adressé un courriel à la mairie d'[Localité 14] le 25 juin 2020 afin de signaler les faits suivants :

«  nous venons de subir une nouvelle inondation (…). Ces inondations à répétition (7ème) sont dues à un problème d’assainissement du réseau d’eau usé. Mes voisins et moi-même sommes exaspérés de cette situation qui s’amplifie d’année en année ".

Ce mail a été transféré le 8 juillet 2020 à l’adresse [Courriel 17] , cette dernière ayant répondu " je mets mes idées au propre pour faire l’historique du clos. Avez-vous le mail de Mme [L] pour lui mettre en copie ? (…) Je ne rêve pas sur les solutions sérieuses à mettre en œuvre qui seront un jour proposées ".

Par ailleurs, il ressort de l’attestation datée du 16 mai 2023 de Mme [C] [Z], chef de service entretien des réseaux d’assainissement au sein de la direction du cycle de l’eau d'[Localité 16], qu’elle a " rencontré en juin 2020 Mme [A] [B], représentant sa mère âgée propriétaire du [Adresse 8] à [Localité 14]. La rencontre s’est effectuée sur place pour évoquer les problèmes récurrents d’inondations de cette maison. Mme [A] m’avait présenté plusieurs photos des différents sinistres subis depuis les années 1980 ".

Il en ressort ainsi que Mme [A] [B] était tout à fait informée de la survenance périodique d’inondations, et qu’elle avait elle-même entrepris des démarches auprès des instances administratives en vue de tenter de solutionner le problème.

Dans ces conditions, la connaissance par les vendeurs du vice, et ainsi leur mauvaise foi, est démontrée, et la clause d’exclusion de garantie ne trouve pas à s’appliquer. Dès lors, il sera fait droit à la demande de restitution partielle du prix formée par Mme [V].

Cette dernière produit des estimations de l’agence [Adresse 18] datées du 14 février 2023 qui évaluent le bien immobilier comme suit :

— entre 175 000 et 185 000 euros net vendeur,

— entre 145 000 et 155 000 euros net vendeur, en tenant compte de la « mauvaise évacuation de l’eau ».

L’agence immobilière estime par ailleurs que la dévalorisation due aux inondations s’élève à 30 000 euros.

Une seconde évaluation a été effectuée par la Sarl Just home qui a estimé le bien immobilier à la valeur de 180 000 euros en l’absence d’informations sur les inondations.

Il est donc démontré que l’existence d’un risque d’inondation est à l’origine d’une nécessaire dépréciation de la valeur du bien immobilier qui sera évaluée à la somme de 30 000 euros compte tenu des éléments, non contredits, versés aux débats.

Les consorts [J] seront condamnées in solidum au paiement de cette somme au titre de la réduction du prix de vente.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il a été démontré que les consorts [J] connaissaient les vices dont était affecté le bien immobilier vendu de sorte qu’ils doivent indemniser les préjudices découlant de ces vices.

— Sur le préjudice matériel

Mme [V] a effectué deux déclarations de sinistres et justifie qu’à cette occasion, des franchises d’un montant de 380 euros lui ont été appliquées. Elle a par conséquent subi un préjudice d’un montant de 760 euros, indemnité au paiement de laquelle les consorts [J] seront condamnés in solidum.

Mme [V] sollicite par ailleurs le paiement de la somme de 2200 euros au titre du temps passé à nettoyer les conséquences des inondations et à effectuer des démarches administratives. Les différents courriers et comptes rendus de réunion versés aux débats témoignent de l’investissement de Mme [V] dans les démarches auprès des services de la communauté d’agglomération afin de tenter de solutionner le problème. Par ailleurs, les photographies justifient du nettoyage du jardin ainsi que des différentes opérations nécessaires à la remise en état du garage à la suite des inondations. Cependant, elle ne justifie d’aucun élément de nature à établir la consistance matérielle du préjudice résultant du temps passé à la gestion du sinistre, de sorte que son préjudice financier en résultant n’est pas caractérisé.

— Sur le préjudice moral

Les nombreuses attestations versées aux débats par Mme [V], émanant de proches, de membres de sa famille et de collègues de travail, relatent l’investissement de cette dernière dans la maison et les conséquences des inondations sur sa santé mentale. Il y est décrit des symptômes d’hyper vigilance en lien avec la météo, une grande anxiété, des problèmes de concentration au travail et des insomnies. Tous font le lien entre la situation du bien immobilier et l’état de santé psychique de Mme [V], résultant de la découverte de l’existence de multiples inondations et du sentiment de déloyauté des venderesses à son encontre.

Ces éléments sont corroborés par le certificat médical du Docteur [M] [I] en date du 19 octobre 2022 qui indique que Mme [V] « présente une anxiété invalidante depuis le mois de juin 2022 et en rapport avec l’inondation de sa maison ».

Le préjudice moral est par conséquent établi de même que le lien de causalité avec le vice caché découvert.

Les consorts [J] seront par conséquent condamnées in solidum à indemniser Mme [V] de ce chef à hauteur de 4 000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [J], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [J], parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à Mme [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros. Elles seront déboutées de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [J], Madame [B] [J] épouse [A] et Madame [K] [J] à payer à Madame [T] [V] la somme de 30 000 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier sis [Adresse 9], lieudit " [Adresse 19] " à [Localité 14] (27) ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [J], Madame [B] [J] épouse [A] et Madame [K] [J] à payer à Madame [T] [V] la somme de 760 euros au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [J], Madame [B] [J] épouse [A] et Madame [K] [J] à payer à Madame [T] [V] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [J], Madame [B] [J] épouse [A] et Madame [K] [J] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Gibard conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [J], Madame [B] [J] épouse [A] et Madame [K] [J] à payer à Madame [T] [V] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [G] [J], Madame [B] [J] épouse [A] et Madame [K] [J] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,