RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03245 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3MI

NAC : 74D

JUGEMENT CIVIL

DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDEURS

M. [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mme [S] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mme [W] [Y] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

M. [P] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mme [J] [D] épouse [M]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mme [L] [B]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mme [T] [U]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

M. [I] [D]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Mme [Z] [N] [H]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Alain LE BRAS de la SELARL LE BRAS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 17.02.2026

CCC délivrée le :

à Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, Maître Alain LE BRAS de la SELARL LE BRAS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Décembre 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 17 Février 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 17 Février 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [C] [Y], Madame [S] [Y], Madame [W] [Y] épouse [O], Monsieur [P] [Y], Madame [J] [D] épouse [M], Madame [L] [B], Madame [T] [U] et Monsieur [I] [D] (ci-après, les consorts [V]) se prétendent propriétaires indivis de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] située à [Localité 9].

La parcelle AP [Cadastre 1] est issue de la division d’une parcelle précédemment cadastrée AP [Cadastre 2], à l’occasion de la vente de la parcelle AP [Cadastre 3] le 25 novembre 2002.

Madame [N] [Z] [H] est propriétaire d’une parcelle proche, cadastrée AP n°[Cadastre 4], bordant l'[Adresse 10].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, les consorts [V] ont assigné Madame [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin qu’il lui soit ordonné de respecter leur droit de passage via l'[Adresse 10] et qu’elle soit condamnée à les indemniser de leur préjudice de jouissance et de leur perte de chance de vendre leur parcelle.

Aux termes de leurs conclusions notifiées électroniquement le 11 avril 2025, ils demandent au tribunal de :

— ORDONNER à Madame [N] [H] de respecter le droit de passage des consorts [V] via l'[Adresse 10] pour rejoindre leur parcelle AP [Cadastre 1], cela sous une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,

— DEBOUTER Madame [Z] [N] [H] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER Madame [Z] [N] [H] à verser aux Consorts [V] la somme de 64 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— CONDAMNER Madame [Z] [N] [H] à verser aux Consorts [V] la somme de 29 919 euros au titre de leur préjudice lié à la perte de chance de vendre une partie de leur parcelle,

— CONDAMNER Madame [Z] [N] [H] à verser aux Consorts [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [Z] [N] [H] aux dépens et frais irrépétibles,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils disposent d’un seul accès à leur propriété, par l'[Adresse 10], qui se trouve être une voie publique. Ils reprochent à Madame [H], propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 4], de leur refuser le passage sur l'[Adresse 10], et ce depuis 2018.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, fondées sur la responsabilité délictuelle prévue par les articles 1240 et 1241 du code civil, ils invoquent un préjudice de jouissance qu’ils ont calculé sur la valeur locative de biens du même type dans le secteur ; ils invoquent également une perte de chance de vendre leur parcelle, qu’ils estiment à 10% de sa valeur vénale.

Aux termes de ses écritures notifiées électroniquement le 7 février 2025, Madame [H] demande au tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes des consorts [V],

— CONDAMNER les consorts [V] à lui verser 3 000 euros pour procédure abusive,

— CONDAMNER les consorts [V] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, elle fait valoir qu’il n’existe aucune servitude de passage sur sa parcelle AP [Cadastre 4], au bénéfice de la parcelle AP [Cadastre 1]. Elle souligne que la parcelle AP [Cadastre 1] est issue de la division d’une parcelle AP [Cadastre 2], à l’occasion de laquelle aucune servitude conventionnelle n’a été prévue sur la parcelle cédée (AP [Cadastre 3]), ce qui résulte du fait des demandeurs et/ou de leur notaire, en aucun cas du sien. Elle souligne encore que sa propre parcelle ne jouxte pas celle des demandeurs, de sorte que si une servitude légale devait être demandée, les propriétaires des parcelles AP [Cadastre 5] et/ou AP [Cadastre 6] devraient être sollicités. Elle oppose également que les demandeurs ne justifient en tout état de cause d’aucune perte de chance de vendre leur parcelle.

Par ordonnance en date du 14 avril 2025, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Seuls les demandeurs se sont présentés à la réunion d’information sur la médiation organisée par le Centre de Médiation des Barreaux.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 19 décembre 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 17 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal observe que les actes de propriété versés aux débats mentionnent seulement les quatre premiers demandeurs comme propriétaires de la parcelle AP [Cadastre 1]. Les quatre autres demandeurs sont probablement les ayant-droits de Madame [K] [E] [X] [Y] épouse [D], néanmoins aucune pièce ne justifie de cette qualité et leurs écritures n’explicitent pas leur lien avec les propriétaires mentionnés dans leurs pièces. Cela ne peut qu’être regretté par le tribunal, qui n’entend néanmoins pas soulever une fin de non-recevoir d’office, mais estime possible de régler le litige au fond.

Sur la demande d’ordonner à Madame [H] de respecter le droit de passage via l'[Adresse 10]

Aux termes de l’article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Aux termes de l’article 683 du même code : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

Aux termes de l’article 684 du même code : Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. »

En l’espèce, pour établir que Madame [H] leur empêcherait l’accès à l'[Adresse 10], les consorts [V] versent aux débats la sommation interpellative qui lui avait été délivrée le 17 février 2018, soit il y a désormais 8 ans (plus de 6 ans lors de l’assignation). Dans cette sommation, la défenderesse s’était contentée de répondre que sa parcelle n’était grevée d’aucune servitude de passage au profit du terrain AP [Cadastre 1] et qu’elle n’autorisait pas les propriétaires de cette parcelle « à emprunter la portion de l'[Adresse 10] ayant pour assiette son propre fonds ». Or, aucune pièce ne permet de penser que l'[Adresse 10] passe sur la parcelle AP [Cadastre 4] de Madame [H]. Tout au contraire, l'[Adresse 10] relève du domaine public communal, comme l’affirme le courrier de la mairie de [Localité 9] en date du 1er décembre 2017.

En outre et surtout, le constat d’huissier dressé le 23 août 2017, à l’occasion de la première procédure judiciaire que certains des demandeurs avaient engagé à l’encontre des propriétaires de la parcelle AP [Cadastre 3] pour revendiquer un droit de passage sur cette parcelle (procédure dont ils s’étaient désisté), décrit la partie litigieuse de l'[Adresse 10] à laquelle l’accès précédemment toléré leur était alors refusé comme étant située sur la parcelle cadastrée AP [Cadastre 6], qui touche directement la parcelle AP [Cadastre 1]. L’huissier constatait très exactement : « empruntant l'[Adresse 10] jusqu’au bout, je parviens jusqu’à l’entrée de la parcelle AP n° [Cadastre 6] (…) ; j’aperçois le terrain de mes requérants à quelques dizaines de mètres ».

Il est intéressant d’observer que ni les constatations littérales ni les photographies réalisées par l’huissier ne révèlent d’entrave matérielle au passage sur la fin de l'[Adresse 10] desservant l’accès à la parcelle AP [Cadastre 1].

Ainsi, alors qu’aucune pièce ne démontre que Madame [H] empêcherait aux consorts [V] l’accès à leur parcelle par l'[Adresse 10], la demande de lui ordonner de respecter leur « droit de passage » ne peut qu’être rejetée.

Même à considérer que la parcelle AP [Cadastre 1] serait enclavée au sens de l’article 682 du code civil, expressément invoqué dans les écritures des demandeurs, puisque ne bénéficiant pas d’un accès direct à la voie publique que constitue l'[Adresse 10] qui s’arrêterait à la parcelle AP [Cadastre 7], il serait nécessaire de prendre en compte les dispositions de l’article 684 précité. Or, l’état d’enclave résulterait alors de la vente consentie le 25 novembre 2002 par [Z] [R] [F], [Q] [A] [W] [F], [Z] [G] [VO] [S] [Y], [K] [E] [X] [Y], [PU] [P] [Y] et [Z] [C] [Y] de la parcelle AP [Cadastre 3], à la suite de la division de leur parcelle AP [Cadastre 2]. Dès lors, le passage ne pourrait être demandé qu’aux propriétaires actuels de la parcelle AP [Cadastre 3].

Leur demande principale étant rejetée, les demandes indemnitaires seront également rejetées, en l’absence de toute faute délictuelle de la part de la défenderesse. Le tribunal observe au surplus qu’aucun des préjudices invoqués n’était justifié par des pièces, les demandeurs n’apportant nullement la preuve d’offres de vente ayant échoué ni d’impossibilité de jouir de leur parcelle.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, qui n’est ni fondée en droit, ni motivée en fait, sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Les demandeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la défenderesse.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’ordonner à Madame [N] [H] de respecter le droit de passage des consorts [V] via l'[Adresse 10] pour rejoindre leur parcelle AP [Cadastre 1] ;

REJETTE les demandes indemnitaires dirigées contre Madame [N] [H] ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y], Madame [S] [Y], Madame [W] [Y] épouse [O], Monsieur [P] [Y], Madame [J] [D] épouse [M], Madame [L] [B], Madame [T] [U] et Monsieur [I] [D] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y], Madame [S] [Y], Madame [W] [Y] épouse [O], Monsieur [P] [Y], Madame [J] [D] épouse [M], Madame [L] [B], Madame [T] [U] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [N] [H] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

La greffière La présidente