Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Chambre des referes, 19 mars 2026, n° 25/00162

TJ Saint-Denis de la Réunion 19 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, ch. des réf., 19 mars 2026, n° 25/00162
Numéro(s) :	25/00162
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	9 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile BENTOLILAChafi AKHOUN
Cabinet(s) :	CANALE - GAUTHIER - ANTELME - BENTOLILA - CLOTAGATIDE
Parties :	La SCI COOLEN c/ S.A.R.L. LE MARCELO

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00162 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCVQ

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

La SCI COOLEN, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 326 607 249

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE MARCELO, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 450 389 838

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 12 Février 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 19 Mars 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître AKHOUN délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître BENTOLILA délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la SCI COOLEN a fait assigner la société LE MARCELO devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 8 août 2003, résilié de plein droit à compter du 14 mars 2025,condamner la société LE MARCELO à lui verser à titre de provision la somme de 34.662, 98 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 10.023, 16 € jusqu’à libération définitive,condamner la société LE MARCELO au paiement de la somme de 3.466, 29 € au titre de la clause pénale,ordonner l’expulsion de la société LE MARCELO et de tous occupants de son chef,condamner la société LE MARCELO aux entiers dépens et à la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 8 août 2003 à la société LE MARCELO pour un loyer mensuel de 1.524, 50 € HT.

Suite aux défaillances constatées à compter du mois de janvier 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 14 février 2025, demeuré infructueux.

Aux termes de ses conclusions, la société LE MARCELO sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice d’un délai de 24 mois pour s’acquitter des arriérés de loyers en sus du règlement des sommes dues.

A l’audience du 12 février 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La SCI COOLEN a fait délivrer à la société LE MARCELO le 14 février 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 25.057, 90 €, selon décompte arrêté au 1er décembre 2024, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 8 août 2003 prévoit en effet que «en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur ou de non-paiement des frais de poursuite, ce dernier aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis en demeure le preneur de régulariser la situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra-judiciaire. Si, un mois après ce commandement ou cette sommation, le preneur n’a pas totalement régularisé sa situation ou si, s’agissant de travaux à effectuer, il n’a pas entrepris, avec la diligence convenable, tout ce qu’il est possible de faire dans le délai d’un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du bail ».

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La société LE MARCELO n’a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 15 mars 2025, date à partir de laquelle la société LE MARCELO doit être regardé comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande de délais

Il résulte par ailleurs de l’article 24.V de la loi n89-462 du 6 juillet 1989 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, la défenderesse, qui indique « qu’elle n’a pu honorer l’intégralité des paiements en raison de sérieuses difficultés personnelles », sans apporter plus de précision sur la nature et l’ampleur de ces difficultés ni de perspective quant à l’avenir, ne produit que deux pièces justifiant pour la première de l’existence d’un virement de 2.500 € réalisé le 27 janvier 2026, pour la seconde d’un virement de 1.005, 79 € opérée à une date inconnue.

Il doit être aujourd’hui tenu compte de l’importance de la dette locative accumulée depuis le mois de janvier 2024 et du temps dont la société LE MARCELO a bénéficié depuis l’enrôlement de cette procédure en juin 2025, de nombreux renvois ayant été accordés dans l’attente d’une éventuelle transaction.

Il ne peut qu’être constaté que la société LE MARCELO n’est pas en situation de régler la dette locative et il n’est pas suffisamment établi qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant, de telle sorte que la demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 15 mars 2025, date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE MARCELO des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant qu’en cas de maintien dans les lieux le preneur serait « redevable d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà, pour chaque jour de retard, au quadruple du loyer en cours, charges comprises », est manifestement excessive.

Dès lors il y a lieu de fixer, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 15 mars 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme 2.505, 79 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

La SCI COOLEN sollicite la condamnation de la société LE MARCELO à lui payer la somme de 34.662, 98 € correspondant aux loyers impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire et depuis cette date.

Selon le commandement de payer en date du 14 février 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 25.960, 90 euros correspondant au solde des loyers (25.057, 90) et charges (903) impayés, arrêté à la date du 1er décembre 2024. A cette somme, il convient d’y ajouter les mois de janvier et février 2025 (2 x 2.505, 79 €) et les 14 premiers jours du mois de mars 2025.

Il y a lieu de condamner la société LE MARCELO au paiement d’une provision de :

25.960, 98 + (2 x 2.505, 79) + (14/31 x 2.505, 79) = 32.104, 20 €

Sur les pénalités de retard

En l’espèce la clause du bail commercial intitulé « retard de paiement » stipulant qu’en cas de non-paiement à l’échéance, « le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de 10% de la somme due » n’est pas excessive.

Dès lors il y a lieu de condamner la société LE MARCELO, au titre du retard de paiement, au paiement d’une somme de 3.210, 42 €.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société LE MARCELO à payer à la SCI COOLEN une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 14 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société LE MARCELO à la SCI COOLEN par acquisition de la clause résolutoire en date du 15 mars 2025 ;

DISONS qu’à compter du 15 mars 2025, la société LE MARCELO est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE MARCELO des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXONS l’indemnité d’occupation à la somme de 2.505, 79 € par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 15 mars 2025, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS par provision la société LE MARCELO à payer à la SCI COOLEN la somme de :

32.104, 20 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 15 mars 2025, 3.210, 42 € correspondant aux pénalités de retard ;

DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société LE MARCELO au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la société LE MARCELO aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 14 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT