RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00102 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN3P

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

— [Y] [S]

— [T] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian RATINAUD

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 18 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [P] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3] ([Localité 2])

représenté par M^e Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4] ([Localité 2])

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4] ([Localité 2])

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 19 juillet 2023, Monsieur [W] [B] [P], représenté par son mandataire immobilier, a donné à bail à Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 973,87 euros charges comprises.

Le 28 octobre 2025, le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.938,79 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, Monsieur [B] [P] [W] a fait assigner Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, son prononcé aux torts exclusifs des locataires, pour non paiement des loyers dus ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S] ;

— l’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

— la condamnation solidaire de Madame [Y] [S] et de Monsieur [T] [S] au paiement des loyers et charges, accessoires, TEOM et indemnités d’occupation impayés, soit la somme de 4.987,15 euros, à parfaire, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.938,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.016,12 euros, correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 9 mars 2026.

Monsieur [B] [P] [W], représenté par Maître [I], a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.234,71 euros. Il n’est pas opposé aux délais de paiement sollicités par écrit par les locataires.

Bien que régulièrement convoqué par actes de commissaire de justice signifiés le 21 janvier 2026 en étude, Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S] ne se sont pas présentés à l’audience et ne s’y sont pas fait représenter. Par courrier réceptionné le 6 mars 2026, ils ont sollicités des délais de paiement et justifié avoir établi une déclaration de surendettement le 5 mars 2026.

Un bordereau de carence établi par le département dans le cadre de la prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

En cours de délibéré, Monsieur [B] [P] [W] produit un décompte actualisé au 9 mars 2026, jour de l’audience. Cette pièce, autorisée, sera admise aux débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l’article 473 du même code prévoit que lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S], régulièrement assignés par actes remis à l’étude, ne comparaissent pas à l’audience du 9 mars 2026.

La décision sera réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [B] [P] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique réceptionné le 31 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 19 juillet 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et ce délai a été signifié à Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S] le 28 octobre 2025, pour la somme en principal de 1.938,79 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 décembre 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [B] [P] [W] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 28 décembre 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Par courrier daté du 6 mars 2026, Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] exposent avoir saisi la commission de surendettement des particuliers et produisent une déclaration de surendettement datée du 5 mars 2026. Cette déclaration de surendettement, dont il n’est pas justifié qu’elle a effectivement été déposée, est en tout état de cause trop récente pour avoir donné lieu à ce jour à une décision de recevabilité définitive, au demeurant non produite. Elle sera donc sans incidence sur la présente procédure.

Monsieur [B] [P] [W], qui y avait été autorisé, produit en cours de délibéré un décompte dont il ressort que Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S] sont débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 5.775,58 euros à la date du 9 mars 2026, tenant compte du paiement réalisé par leurs soins le 9 mars 2026.

Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à payer à Monsieur [B] [P] [W] la somme de 5.710,89 euros au titre des loyers, charges, accessoires, TEOM et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 9 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.938,79 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Par courrier dont il a été donné lecture à l’audience, Madame [Y] [S] et Monsieur [T] [S] sollicitent des délais de paiement de leur dette. Le bailleur ne s’y est pas opposé.

Il ressort du décompte du bailleur produit en cours de délibéré que les locataires ont réglé le 9 mars 2026, une somme de 1.016,32 euros correspondant au montant du loyer courant, augmenté d’une somme de 0,20 euros. Ils seront donc réputés avoir repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’absence des défendeurs à l’audience, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus d’office.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques, tout comme l’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives.

Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] seront par ailleurs condamnés à payer à Monsieur [B] [P] [W] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.016,12 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [P] [W], Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] seront solidairement condamnés à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2023 entre Monsieur [B] [P] [W] et Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 28 décembre 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] à payer à Monsieur [B] [P] [W] la somme de 5.710,89 euros au titre des loyers, charges, accessoires, TEOM et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 9 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.938,79 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 158 euros chacune et une 36ème mensualité de 180,89 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [B] [P] [W] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] à payer à Monsieur [B] [P] [W] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.016,12 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] à payer à Monsieur [B] [P] [W] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [Y] [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE