RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 26/00055 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN5A

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE [X], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 410 306 674, représentée par ses co-Gérants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Christine CHANE-KANE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CENTRAL ELECTRONICS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 310 879 275

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Réza BADAT de la SELARL REZA BADAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 26 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 16 Avril 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître CHANE-KANE et Maître [Z] délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SCI [X] a fait assigner la société CENTRAL ELECTRONICS devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 2 janvier 2021, résilié de plein droit à compter du 26 décembre 2025,ordonner l’expulsion de la société CENTRAL ELECTRONICS et de tous occupants de son chef,condamner la société CENTRAL ELECTRONICS à lui verser à titre de provision la somme de : 12.165, 50 € correspondant aux loyers et taxes impayés, 1.216, 55 € au titre de la clause pénale,6.975 € au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive,314, 56 € au titre des frais de commissaire de justice

condamner la société CENTRAL ELECTRONICS aux entiers dépens et à la somme de 3.255 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 3] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 2 janvier 2021 à la société CENTRAL ELECTRONICS pour un loyer mensuel de 6.000€.

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 26 novembre 2025, demeuré infructueux.

Aux termes de ses conclusions, la société CENTRAL ELECTRONICS reconnaît le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement dans le délai imparti mais sollicite le bénéfice de délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience du 26 mars 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La SCI [X] a fait délivrer à la société CENTRAL ELECTRONICS le 26 novembre 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 7.283 €, selon décompte arrêté au 1er novembre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [X] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société CENTRAL ELECTRONICS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation journalière égale à 5 % d’un loyer mensuel, soit une somme de 6.975 €. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société CENTRAL ELECTRONICS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI [X], l’obligation de la société CENTRAL ELECTRONICS au titre des loyers et charges échus et impayés à la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable, à hauteur de 12.165, 50 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société CENTRAL ELECTRONICS avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 7.283 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code du commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société CENTRAL ELECTRONICS explique cette absence de paiement par des difficultés financières qui l’ont empêché de régler certains loyers à la suite de l’acquisition en juin 2024 de parts sociales ayant créé une série de contrainte, détaillée dans ses écritures.

Il doit en outre être souligné qu’il résulte de l’examen de l’état du compte produit par la SCI [X] (pièce n°12) que le loyer a été régulièrement payé jusqu’au mois d’octobre 2025 et que la dette locative est très récente.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société CENTRAL ELECTRONICS, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder à la société CENTRAL ELECTRONICS des délais de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précises du dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 27 décembre 2025

Le maintien dans les lieux de la société CENTRAL ELECTRONICS en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI [X] un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 27 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société CENTRAL ELECTRONICS, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 27 décembre 2025 ;

CONDAMNONS la société CENTRAL ELECTRONICS à payer à la SCI [X], à titre provisionnel, une somme de 12.165, 50 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 26 novembre 2025 sur la somme de 7.283 € et à compter de l’assignation sur le surplus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges et d’indemnités d’occupation ;

ACCORDONS à la société CENTRAL ELECTRONICS des délais de paiement

DISONS que la société CENTRAL ELECTRONICS devra s’acquitter du paiement de sa dette en 24 mensualités égales, en sus du loyer courant, à compter du 1er du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

CONDAMNONS la société CENTRAL ELECTRONICS à payer à la SCI [X] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 4.882, 50 € du 27 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DISONS que la société CENTRAL ELECTRONICS, ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par un huissier assisté de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

En toute hypothèse :

CONDAMNONS la société CENTRAL ELECTRONICS aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 novembre 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.