MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 17/03172 – N° Portalis DBX4-W-B7B-M4DX

NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame GALLIUSSI, Juge

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 09 Octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par LE GUILLOU

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [P] [B], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 373

Mme [D] [T] épouse [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 373

DEFENDERESSES

S.A. ALLIANZ IARD, assureur DO et CNR de la SARL CARRE TOUNIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Michaël GLARIA de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

S.A.R.L. CARRE TOUNIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 130

S.A.R.L. BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ET COORDINATION – B.E.T .C. Représentée par son Gérant, Monsieur [V] [G], domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 7

SELARL BENOIT ET ASSOCIES, mandataire judiciaire de la SARL BETC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

Société SASU CARRELEURS MIDI-PYRENEES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-gervais SOURZAC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 142

Compagnie d’assurances SMABTP, assureur de la sté BETC et de la sté CMP, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

ALPHA FORSIKRING A/S INSURANCE, assureur de la SARL CEMO INGENIERIE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Jean-marc CLAMENS de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 326

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur des sociétés MW CONSTRUCTION, TOUT LE BOIS et PARQUET 31, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 66

S.A.R.L. [R], RCS [Localité 10] 319 074 191, dont le siège social est sis [Adresse 11]

défaillant

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [B] et son épouse Mme [D] [T] ont acquis auprès de la société Carré Tounis, par acte authentique du 17 juillet 2014, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un appartement de type 4 en duplex, avec la jouissance exclusive et privative de trois terrasses, un parking couvert et un espace de rangement, situés [Adresse 5], moyennant le prix de 815 000 euros.

Sont intervenues à l’opération de construction :

— en qualité de maître d’oeuvre d’exécution, la société Cemo ingénierie, assurée par la société Alpha insurance, puis à la suite de la liquidation judiciaire de la société Cemo ingénierie prononcée par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux le 30 juillet 2014, la société Bureau d’études techniques et coordination (BETC), assurée par la SMABTP ; la société BETC a elle-même fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, ouverte par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 7 mars 2017, qui a désigné la Selarl Benoît et associés en qualité de mandataire judiciaire ;

— au titre du lot « revêtements de sols durs », la société Carreleurs Midi-Pyrénées (CMP), assurée par la SMABTP ;

— au titre du lot « gros-oeuvre », la société MW construction, assurée par la société Axa France Iard ;

— au titre du lot « menuiseries intérieures », la société Tout le bois, assurée par la société Axa France Iard ;

— au titre du lot « parquet », la société Parquets et sols 31, assurée par la société Axa France Iard ;

— au titre du lot « plomberie, sanitaire, VMC, électricité, chauffage », la société [R], assurée par la société Axa France Iard ;

— au titre du lot « plâtrerie », la société Someplac ;

Par ailleurs, une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société Allianz Iard, qui est également l’assureur décennal du constructeur non réalisateur.

Le « procès-verbal de réception des travaux », assorti de nombreuses réserves, a été signé le 16 février 2015.

La société Carré Tounis et M. et Mme [B] ont conclu le 16 juillet 2015 un protocole d’accord transactionnel relatif à la levée des réserves subsistantes et l’indemnisation forfaitaire des défauts et non conformités invoqués par les acquéreurs, par lequel les acquéreurs renonçaient à agir contre le promoteur.

M. et Mme [B], estimant que le protocole d’accord n’avait été exécuté que partiellement, et que de nouveaux désordres étaient apparus, ont assigné la société Carré Tounis devant le tribunal de grande instance de Toulouse par acte d’huissier du 23 août 2017.

Par assignations en intervention forcée des 5, 9 et 11 avril 2018, la société Carré Tounis a appelé en cause la société BETC, la Selarl Benoît et associés en qualité de mandataire judiciaire de la société BETC, la société CMP, la SMABTP ès qualités d’assureur des sociétés BETC et CMP, et la société Alpha insurance en qualité d’assureur de la société Cemo ingénierie.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 19 avril 2018.

La société Alpha insurance a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal des affaires maritimes et commerciales de Copenhague du 8 mai 2018, Me [S] [U] [F] ayant été désigné liquidateur judiciaire.

Par assignation du 15 novembre 2018, M. et Mme [B] ont appelé en cause la société Allianz Iard en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 20 décembre 2018.

Par ordonnance du 14 février 2019, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise, constaté que Me [S] [U] [F], mandataire liquidateur de la société Alpha insurance, n’avait pas été appelé dans la cause, et dit que les opérations d’expertise ne pourraient être menées à son contradictoire.

Par assignations des 26 et 27 octobre 2020, la société Allianz Iard a appelé en cause la société Axa France Iard ès qualités d’assureur des sociétés MW construction, Tout le bois et Parquet et sols 31.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 17 décembre 2020, laquelle a déclaré commune aux sociétés appelées en cause la mission d’expertise.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [A] [H] a été déposé le 10 avril 2024.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, M. et Mme [B] demandent au tribunal de :

— prononcer la nullité du protocole transactionnel,

— condamner in solidum la société Les platanes, venant aux droits de la société Carré Tounis, les sociétés BETC, CMP, Cemo ingénierie et [R], ainsi que les assureurs, la SMABTP, la société Axa France Iard, la société Alpha insurance et la société Allianz Iard, à leur verser les sommes de :

* 85 424 euros HT, soit 93 966,40 euros TTC au titre du coût total des travaux de reprise, indexée sur l’indice BT01 au titre des dommages matériels,

* 7 500 euros au titre du préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

* 50 780 euros au titre de leur préjudice résultant de la perte de valeur vénale de l’appartement, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

* 1 376 euros au titre du préjudice fiscal, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

* 20 000 euros au titre de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 5 000 euros au titre de la perte de temps, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouter les défenderesses de leurs demandes à leur encontre,

— condamner in solidum la société Les platanes, les sociétés BETC, CMP, Cemo ingénierie et [R], ainsi que les assureurs, la SMABTP, la société Axa France Iard, la société Alpha insurance et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, la société Les platanes, venant aux droits de la société Carré Tounis, demande au tribunal de :

1) sur le protocole d’accord

— dire et juger qu’elle a exécuté l’ensemble des obligations financières mises à sa charge,

— dire et juger qu’elle n’a caché aucune information particulière aux époux [B] de sorte que rien ne peut être de nature à remettre en cause la validité du protocole étant rappelé que son inexécution partielle tient à des problématiques rencontrées avec l’administration aujourd’hui gérées par le syndicat des copropriétaires,

— en conséquence, débouter les époux [B] de leur demande tendant à obtenir la nullité du protocole et partant les débouter de toutes leurs demandes relatives à la reprise des réserves qui y étaient visées,

2) sur les préjudices matériels

— dire que la problématique concernant les points 2,3 et 11 est gérée dans le cadre d’un dossier initié par le syndicat des copropriétaires,

— débouter en conséquence les époux [B] de leur demande,

— dire que les désordres litigieux relèvent de fautes d’exécution imputables aux sociétés [R], MW construction, Tout le bois, Parquets et sols 31 et CMP en charge du lot carrelage,

3) sur les préjudices immatériels

— dire que la perte de valeur vénale de l’appartement n’est justifiée ni dans son principe ni dans son étendue,

— dire que la perte de temps n’est justifiée ni dans son principe ni dans son étendue,

— en conséquence, débouter les époux [B] de leurs demandes,

4) sur les recours

— condamner les sociétés CMP, [R], BETC et leurs assureurs respectifs, ainsi que les sociétés Axa France Iard et Allianz Iard, à la relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

5) sur le sort des indemnités versées en exécution du protocole

— dans l’hypothèse où la nullité du protocole serait retenue, condamner les époux [B] à lui la somme globale de 16 259,88 €,

En toutes hypothèses, condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur décennal du constructeur non réalisateur, demande au tribunal de :

— limiter sa garantie à l’indemnisation des sommes de :

* 9 360 € HT pour la reprise des volets extérieurs,

* 27 900 € HT pour la reprise de la terrasse,

* 6 240 € HT pour la reprise de l’escalier,

* 6 000 € HT pour la reprise du carrelage,

* 4 000 € HT pour la reprise de l’étanchéité à l’air,

* 1 000 € HT de protection et déplacement du mobilier en début et en fin de chantier,

* 528 € HT de nettoyage après travaux,

* 9 500 € HT de frais de maîtrise d’œuvre,

— débouter les époux [B] du surplus de leurs demandes à son encontre,

— l’autoriser à opposer sa franchise contractuelle à l’assurée pour l’indemnisation des dommages de nature décennale, correspondant à 10 % de l’indemnité avec un minimum de 1 500 € et un maximum de 3 000 €,

— l’autoriser à opposer sa franchise contractuelle à l’assurée et aux tiers pour l’indemnisation des dommages immatériels, correspondant à 10 % de l’indemnité avec un minimum de 1 500 € et un maximum de 3 000 €,

— en toute hypothèse, condamner la société BETC, la société CMP, la société [R], la SMABTP en sa qualité d’assureur des sociétés BETC et CMP, la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur des sociétés MW construction, Tout le bois et Parquets et sols 31, tenus in solidum, à la relever et garantir indemne en principal, frais irrépétibles et dépens,

— condamner tout succombant aux dépens, dont distraction sera faite à la Selas Clamens conseil, autorisée à les recouvrer sur son offre de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, la société Carreleurs Midi-Pyrénées (CMP) demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter M. et Mme [B] et la société Allianz Iard de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à son encontre,

— à titre subsidiaire, condamner son assureur, la SMABTP, à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— en toute hypothèse, condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au bénéfice de Me [O] [N] sur affirmation de son droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, la SMABTP, ès qualités d’assureur des sociétés CMP et BETC, demande au tribunal de :

— rejeter toute condamnation solidaire ou in solidum de la SMABTP avec les autres constructeurs et leurs assureurs respectifs tendant à la voir indemniser le préjudice matériel et le préjudice immatériel de M. et Mme [B].

1) sur la garantie de la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société CMP,

— limiter le préjudice matériel de M. et Mme [B] au titre des travaux de reprise du carrelage à la somme de 6 000 €,

— limiter sa garantie au paiement de cette somme de 6 000 €,

— rejeter les réclamations de M. et Mme [B] au titre de leur préjudice immatériel,

— à tout le moins, rejeter toute demande de condamnation de la SMABTP relative au préjudice de jouissance et au préjudice moral de M. et Mme [B],

— rejeter toute demande de condamnation de la SMABTP concernant les autres désordres que ceux affectant le carrelage de l’appartement de M. et Mme [B],

2) sur son action récursoire en sa qualité d’assureur de la société CMP,

— condamner in solidum la société Les platanes et la société Allianz Iard à la relever et garantir intégralement pour toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, accessoires et frais,

3) sur ses franchises contractuelles,

— juger qu’en sa qualité d’assureur « responsabilité décennale » elle est fondée à opposer à la société CMP la franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,

— condamner le constructeur à lui rembourser sa franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,

— juger qu’en sa qualité d’assureur « responsabilité professionnelle » elle est fondée à opposer à toute partie la franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,

— juger qu’en sa qualité d’assureur « responsabilité décennale » et d’assureur « responsabilité professionnelle » de la société CMP elle est fondée à opposer à toute partie la franchise contractuelle applicable en matière de préjudice immatériel,

4) sur la garantie de la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société BETC,

— rejeter toute demande des maîtres de l’ouvrage tendant à voir condamner la SMABTP à les indemniser au titre de l’ensemble des désordres, malfaçons et non-conformités allégués,

— en cas de condamnation, limiter sa condamnation à la somme de 93 966,40 €,

— rejeter les demandes de M. et Mme [B] au titre du préjudice immatériel,

— à tout le moins, rejeter toute demande de condamnation de la SMABTP relative au préjudice de jouissance et au préjudice moral de M. et Mme [B],

5) sur son action récursoire en sa qualité d’assureur de la société BETC,

— condamner in solidum la société Les platanes, la société Allianz Iard, la société Axa France Iard et la société [R] à la relever et garantir intégralement pour toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, accessoires et frais,

6) sur ses franchises contractuelles,

— juger qu’en sa qualité d’assureur « responsabilité décennale » elle est fondée à opposer à la société BETC la franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,

— condamner le constructeur à lui rembourser sa franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,

— juger qu’en sa qualité d’assureur « responsabilité professionnelle » elle est fondée à opposer à toute partie la franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,

— juger qu’en sa qualité d’assureur « responsabilité décennale » et d’assureur « responsabilité professionnelle » de la société BETC elle est fondée à opposer à toute partie la franchise contractuelle applicable en matière de préjudice immatériel,

7) en tout état de cause,

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 2 000 € application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la ou les mêmes parties aux entiers dépens de l’instance avec distraction de droit au profit de la SCP Carcy Gillet, avocat constitué, en application de l’article 699 du même code.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la société MW construction, demande au tribunal de :

— débouter toute partie de toute demande dirigée à son encontre,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la société Tout le bois, demande au tribunal de :

— débouter toute partie de toute demande dirigée à son encontre,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la société Parquets et sols 31, demande au tribunal de :

— débouter toute partie de toute demande dirigée à son encontre,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Comme le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, ainsi visées, pour l’exposé des moyens.

La société Cemo ingénierie, dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 30 juillet 2014, et qui a été radiée le 2 février 2018 du registre du commerce et des sociétés consécutivement à la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif prononcée le 1er février 2018, n’a pas été assignée, ni son liquidateur judiciaire.

La société Alpha insurance a constitué avocat le 24 avril 2018 mais son liquidateur judiciaire, Me [S] [U] [F], n’a pas été appelé en cause. Elle n’a pas déposé de conclusions.

La société BETC a constitué avocat le 20 février 2020 et son mandataire judiciaire, la Selarl Benoît et associés, a été appelé dans la cause par acte du 9 avril 2018 remis à personne morale, mais elle n’a pas déposé de conclusions.

Enfin, la société [R], bien que régulièrement assignée par acte du 26 octobre 2020 remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 11 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 9 octobre 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 18 décembre 2025. Ce délibéré a été prorogé au 8 janvier 2026.

Par jugement du 6 octobre 2025, le tribunal de commerce de Toulouse a prononcé la résolution du plan de redressement de la société BETC et l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire. Il a désigné liquidateur la Selarl Benoît et associés.

Par courrier électronique en date du 29 décembre 2025, les avocats ont été invités à présenter leurs observations, avant le 8 janvier 2026, sur les moyens suivants, susceptibles d’être relevés d’office :

— l’irrecevabilité des demandes dirigées contre la société Cemo ingénierie, en l’absence d’appel en cause de cette société et de son liquidateur judiciaire ;

— l’interruption de l’instance à l’égard de la société Alpha insurance, en l’absence d’appel en cause de son liquidateur judiciaire, Me [S] [U] [F] ;

— l’irrecevabilité des demandes dirigées contre la société BETC, placée en redressement judiciaire avant l’introduction de l’instance, en l’absence de production de l’ordonnance du juge-commissaire constatant l’existence d’une contestation sérieuse et invitant les parties à saisir la présente juridiction.

MOTIFS

Sur les demandes dirigées contre la société Cemo ingénierie :

Ni la société Cemo ingénierie, dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 30 juillet 2014, et qui a été radiée le 2 février 2018 du registre du commerce et des sociétés consécutivement à la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif prononcée le 1er février 2018, ni son liquidateur n’ont été appelés dans la cause, par quelque partie que ce soit.

Dès lors, les demandes de M. et Mme [B] dirigées contre cette société doivent être déclarées irrecevables.

Sur les demandes dirigées contre la société Alpha insurance :

Aux termes de l’article L. 326-20 du code des assurances, issu de l’ordonnance n° 2015-378 du 2 avril 2015 transposant la directive 2009/138/CE du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2009 sur l’accès aux activités de l’assurance et de la réassurance et leur exercice (Solvabilité II), les décisions concernant l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire prises par les autorités compétentes d’un Etat membre de l’Union européenne autre que la France à l’égard d’une entreprise d’assurance ayant son siège sur le territoire de cet Etat produisent tous leurs effets sur le territoire de la République française sans aucune autre formalité, y compris à l’égard des tiers, dès qu’elles produisent leurs effets dans cet Etat.

Selon l’article L. 326-28 du même code, issu de la même ordonnance, transposant l’article 292 de la directive Solvabilité II, les effets de la mesure d’assainissement ou de l’ouverture de la procédure de liquidation sur une instance en cours en France concernant un bien ou un droit dont l’entreprise d’assurance est dessaisie sont régis exclusivement par les dispositions du code de procédure civile.

Il résulte des articles 369 et 371 du code de procédure civile que l’instance est interrompue par l’effet du jugement qui prononce la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur, dès lors que cet événement survient avant l’ouverture des débats.

Aux termes de l’article L. 622-22 du code de commerce : « Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant ».

Aux termes de l’article L. 641-3 du même code : « Le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30 ».

Il en découle qu’en application de l’article L. 326-28 du code des assurances, tel qu’interprété à la lumière de la directive Solvabilité II, les dispositions des articles 369 et 371 du code de procédure civile et de l’article L. 622-22 du code de commerce s’appliquent aux instances en cours ayant pour objet une demande d’indemnité d’assurance sollicitée par un preneur d’assurance ou un tiers lésé disposant d’un droit d’action directe, au titre de dommages supportés en France, auprès d’une entreprise d’assurance soumise à une procédure de liquidation judiciaire dans un autre Etat membre.

La société Alpha insurance, qui a constitué avocat le 24 avril 2018, a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal des affaires maritimes et commerciales de Copenhague du 8 mai 2018.

Si M. et Mme [B] justifient avoir déclaré leur créance, le 16 octobre 2018, à la société IMS expert Europe, mandataire en France du liquidateur judiciaire de la société Alpha insurance, Me [S] [U] [F], celui-ci n’a pas été appelé dans la cause.

Dès lors, il y a lieu de constater que l’instance demeure interrompue à l’égard la société Alpha insurance.

Sur les demandes dirigées contre la société BETC :

En l’absence d’instance en cours à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective du débiteur, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu’en suivant la procédure de vérification du passif prévue aux articles L. 624-1 et suivants du code de commerce et R. 624-1 et suivants du code de commerce.

En l’espèce, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la société BETC par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 7 mars 2017, antérieur à l’introduction de la présente instance.

La société BETC a constitué avocat le 20 février 2020 et son mandataire judiciaire, la Selarl Benoît et associés, a été appelé dans la cause par acte du 9 avril 2018.

Toutefois, ni M. et Mme [B], ni les sociétés Les platanes et Allianz Iard, qui appellent en garantie la société BETC, ne justifient avoir déclaré leurs créances à la Selarl Benoît et associés. Ils ne produisent pas davantage l’ordonnance du juge-commissaire constatant l’existence d’une contestation sérieuse et les invitant à saisir la présente juridiction.

Dès lors, les demandes de M. et Mme [B] et les appels en garantie des sociétés Les platanes et Allianz Iard dirigées contre la société BETC doivent être déclarés irrecevables.

Sur la demande de nullité du protocole d’accord transactionnel :

Aux termes de l’article 2044 du code : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ».

Aux termes de l’article 1178 du même code : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. / Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. / Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

M. et Mme [B] demandent au tribunal de prononcer la nullité du protocole d’accord transactionnel aux motifs, d’une part, que cette transaction n’a pas été exécutée par la société Carré Tounis devenue la société Les platanes, d’autre part, que les concessions de la société Carré Tounis sont dérisoires au regard de l’importance des désordres observés au sein de l’appartement.

L’inexécution de la transaction ne constitue pas une cause de nullité de ce contrat. Seul le caractère dérisoire du prix concédé par la société Carré Tounis, à le supposer avéré, constitue une cause de nullité.

Toutefois, il ressort du protocole d’accord transactionnel conclu entre M. et Mme [B] et la société Carré Tounis que celle-ci s’engageait à poser des volets sur la façade au niveau de la chambre parentale et de la loggia, à descendre le niveau de la terrasse de la loggia du séjour de 10 cm et à concéder à ceux-là une somme totale de 15 259,88 euros, comprenant une indemnité forfaitaire de 11 000 euros et la non perception du montant des travaux modificatifs commandés s’élevant à 4 259,88 euros, alors que M. et Mme [B] s’engageaient seulement à renoncer à agir contre le promoteur au titre du retard de livraison, de la superficie de l’immeuble vendu, des réserves formulées à la réception, des vices apparents et défauts de finition, ainsi que des non-conformités de l’appartement aux documents publicitaires et contractuels, dont ils avaient pu mesurer l’ampleur, et dont les deux principales concernaient justement l’absence de volets et le niveau de la terrasse. Ils ne s’engageaient aucunement à renoncer à agir contre le promoteur au titre des désordres à caractère décennal.

Dès lors, les concessions de la société Carré Tounis ne peuvent être regardées comme dérisoires au regard de celles de M. et Mme [B].

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du protocole d’accord transactionnel.

En revanche, si la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet, en application de l’article 2052 du code civil, elle ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, et ne peut être opposée par l’une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.

En l’espèce, il est constant que la société Les platanes n’a pas réalisé, dans le délai convenu, les travaux de pose de volets et d’abaissement du niveau de la terrasse qu’elle s’était engagée à effectuer.

Dès lors, l’inexécution du protocole d’accord transactionnel est caractérisée.

Par suite, M. et Mme [B] sont recevables à demander l’indemnisation des vices de construction et défauts de conformité apparents alors même qu’ils s’étaient engagés à renoncer à cette demande.

Sur la nature et la qualification des désordres allégués :

Il ressort des dernières conclusions de M. et Mme [B] notifiées le 11 juin 2025 que ceux-ci demandent :

1) sur le fondement de la garantie décennale, l’indemnisation de leurs préjudices résultant des désordres suivants :

— l’absence des volets de la terrasse (article 2 du rapport d’expertise) ;

— la différence de niveau existant entre le niveau de la terrasse extérieure et le sol carrelé à l’intérieur du séjour, de 38 centimètres, qui ne permet pas à une personne à mobilité réduite d’accéder à la terrasse (articles 3 et 11) ;

— la non-conformité aux règles de l’art de l’escalier, posé directement sur le carrelage sans feutre de désolidarisation sous appuis (article 4) ;

— la non-conformité du cabinet de toilettes du premier niveau aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, alors qu’il était vendu comme tel (article 12) ;

— le défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement, dû à un défaut de doublage placo, à des passages d’air des châssis vitrés posés et à un double vitrage non conforme (articles 13 et 22) ;

— les désordres affectant le carrelage du premier niveau, certains carreaux n’étant pas parfaitement plans, d’autres se descellant, sonnant creux et désaffleurant, et des joints étant irréguliers et se dégradant (article 14) ;

2) sur le fondement de la garantie biennale de bon fonctionnement :

— la fissuration du bac à douche (article 16) ;

3) sur le fondement du défaut de livraison conforme :

— la mauvaise implantation de six spots lumineux (article 6) ;

— l’absence des aménagements et des façades des placards d’entrée et de la chambre, ainsi que l’absence d’une paroi domino (articles 7, 8, 9 et 10).

Il convient d’examiner, pour chacun de ces désordres, si les conditions de mise en œuvre du régime de responsabilité invoqué sont remplies.

En ce qui concerne les désordres allégués au titre de la garantie décennale :

Aux termes de l’article 1792 du code civil : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

La mise en œuvre de cette responsabilité de plein droit suppose l’existence d’un ouvrage, une réception de l’ouvrage et l’existence d’un dommage non apparent à la réception, imputable à l’intervention d’un constructeur et présentant une gravité telle que prévue aux dispositions sus-visées.

Ainsi que le fait valoir la société Axa France Iard en défense, il résulte notamment du rapport d’expertise judiciaire que parmi les désordres en raison desquels M. et Mme [B] recherchent la responsabilité des constructeurs sur le seul fondement de la garantie décennale des constructeurs, seuls le défaut d’étanchéité à l’air de l’appartement (articles 13 et 22) et une partie des désordres affectant le carrelage (article 14) n’étaient pas apparents à la réception.

L’absence des volets de la terrasse (article 2), la différence de niveau existant entre le niveau de la terrasse extérieure et le sol carrelé à l’intérieur du séjour (articles 3 et 11) et la non-conformité aux règles de l’art de l’escalier (article 4) ont d’ailleurs fait l’objet de réserves annexées au « procès-verbal de réception des travaux » signé par M. et Mme [B] le 16 février 2015.

Si l’inaccessibilité des WC du premier niveau aux personnes à mobilité réduite (article 12) n’a pas fait l’objet de réserves, cette non-conformité, compte tenu de sa nature, était nécessairement apparente à la réception.

Au surplus, les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil.

Dès lors, l’absence des volets de la terrasse (article 2), la différence de niveau existant entre le niveau de la terrasse extérieure et le sol carrelé à l’intérieur du séjour (articles 3 et 11), la non-conformité aux règles de l’art de l’escalier (article 4), et la non-conformité du cabinet de toilettes du premier niveau aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (article 12) ne présentent pas un caractère décennal.

S’agissant des désordres affectant le carrelage du premier niveau (article 14), il résulte encore du rapport d’expertise que l’imparfaite planéité de certains carreaux et l’irrégularité des joints étaient également apparents à la réception, ainsi que le fait valoir la société CMP. Seuls ne l’étaient pas la dégradation des joints et le descellement de certains carreaux.

Toutefois, lors de la réunion d’expertise du 28 mai 2019, l’expert a constaté une dégradation des joints le long d’une dizaine de carreaux seulement, et aucun phénomène de « pianotage ». Lors de la réunion d’expertise du 18 novembre 2019, il a constaté un désaffleurement entre deux carreaux à proximité de la baie vitrée, le « pianotage » de certains carreaux à la pression du pied et que certains joints se dégarnissaient. Lors de la réunion d’expertise du 19 mars 2021, l’expert a constaté que les carreaux ne sonnaient pas creux et « à l’endroit indiqué par M. [B], qu’un carreau pianote à la pression du pied et le joint s’est décollé en partie. Le déplacement du canapé du salon révèle le blocage d’un des pieds par désaffleurement du carreau suivant ». Enfin, lors de la réunion d’expertise du 21 décembre 2021, l’expert a procédé à la « vérification de deux désaffleurements relevés par M. [P] [B] au premier niveau et au deuxième niveau », et a constaté seulement trois désaffleurements, au niveau de la porte d’entrée et dans la salle de bains.

Il résulte de ces éléments que les phénomènes de dégradation des joints et de désaffleurement et « pianotage » des carreaux ne concernent qu’un nombre très limité de carreaux.

Dès lors, ainsi que le fait valoir la SMABTP, ès qualités d’assureur de la CMP, les désordres affectant le carrelage, d’ampleur très limitée, ne rendent pas l’ouvrage que constitue l’appartement de M. et Mme [B] impropre à sa destination. Ils n’en compromettent pas davantage la solidité.

Par suite, ces désordres ne présentent pas un caractère décennal.

En revanche, le défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement, dû à un défaut de doublage placo, à des passages d’air des châssis vitrés posés et à un double vitrage non conforme (articles 13 et 22), n’était pas apparent à la réception et, compte tenu de ses conséquences, rend l’ouvrage que constitue l’appartement de M. et Mme [B] impropre à sa destination.

Dès lors, ce désordre engage la responsabilité décennale des constructeurs.

En ce qui concerne le désordre allégué au titre de la garantie biennale de bon fonctionnement :

Aux termes de l’article 1792-3 du code civil : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

M. et Mme [B] n’établissent pas, ni même n’allèguent, que la fissure apparue dans le bac à douche de la salle de bains située dans la chambre parentale affecterait le fonctionnement de ce bac à douche. Dans leurs courriels et courriers des 4 octobre 2016, 8 octobre 2016 et 8 février 2017, M. et Mme [B] n’allèguent aucune fuite, et mentionnent seulement une « légère fissure » (courriel du 4 octobre 2016).

Dès lors, la fissuration du bac à douche n’est pas susceptible d’engager la responsabilité des constructeurs au titre de la garantie biennale de bon fonctionnement.

En ce qui concerne les désordres allégués au titre du défaut de livraison conforme :

Aux termes de l’article 1604 du code civil : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

Il résulte des pièces du dossier que cinq spots lumineux ont été mal implantés et que des aménagements et façades de placards, ainsi qu’une paroi domino, pourtant prévus à la notice descriptive mentionnée à l’acte authentique du 17 juillet 2014 ou au devis modificatif signé le 25 septembre 2014, n’ont pas été réalisés.

Dès lors, ces défauts de conformité engagent la responsabilité du vendeur au titre de l’obligation de délivrance prévue par l’article 1604 du code civil.

Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme [B] sont seulement fondés à obtenir l’indemnisation de leurs préjudices résultant du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement, dû à un défaut de doublage placo, à des passages d’air des châssis vitrés posés et à un double vitrage non conforme (articles 13 et 22), de la mauvaise implantation de cinq spots lumineux (article 6), et de l’absence des aménagements et des façades des placards d’entrée et de la chambre, ainsi que l’absence d’une paroi domino (articles 7, 8, 9 et 10).

En revanche, ils doivent être déboutés de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices résultant des autres désordres allégués.

Sur les responsabilités :

En ce qui concerne le désordre décennal :

S’agissant des constructeurs :

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

Le défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement, dû à un défaut de doublage placo, à des passages d’air des châssis vitrés posés et à un double vitrage non conforme (articles 13 et 22), est imputable, d’une part, aux maîtres d’œuvre d’exécution, les sociétés Cemo ingénierie et BETC, d’autre part, aux entreprises ayant posé le placo et les menuiseries extérieures.

L’entreprise ayant posé le placo est la société Someplac, titulaire du lot « plâtrerie ». Sa responsabilité n’est pas recherchée. L’identité de l’entreprise ayant posé les menuiseries extérieures n’est précisée dans aucune des pièces versées aux débats et sa responsabilité n’est en tout état de cause pas recherchée. Tout au plus l’expert mentionne-t-il, en page 48 du rapport d’expertise, la « commande de l’entreprise PO à STARVON » du 27 juin 2014.

En revanche, ce désordre ne concerne pas le champ d’intervention des sociétés CMP, titulaire du lot « revêtements de sols durs », MW construction, titulaire du lot « gros-oeuvre », Tout le bois, titulaire du lot « menuiseries intérieures », Parquets et sols 31, titulaire du lot « parquet », et [R], titulaire du lot « plomberie, sanitaire, VMC, électricité, chauffage ».

Dès lors, il ne leur est pas imputable.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1646-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. / Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble ».

Dès lors, la société Les platanes, venant aux droits de la société Carré Tounis, doit être également déclarée responsable du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement.

Il en résulte que seules les sociétés Les platanes, Cemo Ingénierie et BETC doivent être déclarées in solidum responsables du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement (articles 13 et 22).

Toutefois, ainsi qu’il a été dit, les demandes de M. et Mme [B] dirigées contre les deux maîtres d’œuvre d’exécution qui se sont succédé, les sociétés Cemo ingénierie et BETC, sont irrecevables.

Par suite, seul un constructeur, la société Les platanes, pourra être condamné à indemniser M. et Mme [B] des conséquences de ce désordre.

S’agissant des assureurs :

Aux termes de l’article L. 242-1 du code des assurances : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

La société Allianz Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ne conteste pas la mise en œuvre de sa garantie.

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

Les sociétés CMP, titulaire du lot « revêtements de sols durs », MW construction, titulaire du lot « gros-oeuvre », Tout le bois, titulaire du lot « menuiseries intérieures », Parquets et sols 31, titulaire du lot « parquet », et [R], titulaire du lot « plomberie, sanitaire, VMC, électricité, chauffage », n’étant pas responsables du désordre, M. et Mme [B] ne sont pas fondés à obtenir la condamnation in solidum de leurs assureurs respectifs.

Ainsi qu’il a été dit, l’instance demeure interrompue à l’égard la société Alpha insurance, assureur de la société Cemo ingénierie.

Il reste la SMABTP, ès qualités d’assureur de la société BETC. Celle-ci conteste la mise en œuvre de sa garantie au motif que la société BETC, qui a succédé comme maître d’oeuvre d’exécution à la société Cemo ingénierie, n’est intervenue sur le chantier qu’après la résiliation de son contrat auprès de la SMABTP.

L’annexe I de l’article A.243-1 du code des assurances dispose que le contrat d’assurance obligatoire couvrant la responsabilité décennale d’une personne garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué ainsi que des ouvrages existants, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et qui en deviennent techniquement indivisibles, au sens du II de l’article L. 243-1-1 de ce code, lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil.

Cette même annexe dispose que le contrat couvre, pour la durée de la responsabilité pesant sur l’assuré en vertu des articles 1792 et suivants du code civil, les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières.

La notion d’ouverture de chantier s’entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l’assuré (3e Civ., 16 novembre 2011, pourvoi n° 10-24.517, Bull. 2011, III, n° 196).

En l’espèce, la SMABTP établit que, par courrier du 12 septembre 2013, la société BETC a résilié son contrat d’assurance professionnelle souscrit auprès d’elle, à échéance du 1er janvier 2014.

Or, la société BETC n’a été engagée en qualité de maître d’oeuvre d’exécution succédant à la société Cemo ingénierie que le 27 août 2014.

Dès lors la société BETC a commencé sa mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution alors que son contrat d’assurance professionnelle souscrit auprès de la SMABTP n’était plus valide.

Par suite, la garantie de la SMABTP, ès qualités d’assureur de la société BETC, n’est pas due.

Il résulte de ce qui précède que seule la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, doit sa garantie à M. et Mme [B].

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner in solidum la société Les platanes et la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à indemniser M. et Mme [B] des conséquences du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement (articles 13 et 22).

En ce qui concerne le manquement à l’obligation de délivrance :

Seule la responsabilité du vendeur est engagée au titre de l’obligation de délivrance prévue par l’article 1604 du code civil.

Par ailleurs, l’assurance dommages-ouvrage ne garantit pas les désordres relevant d’un manquement à l’obligation de délivrance, qui ne revêtent pas un caractère décennal.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner la société Les platanes à indemniser M. et Mme [B] des conséquences de la mauvaise implantation de cinq spots lumineux (article 6), et de l’absence des aménagements et des façades des placards d’entrée et de la chambre, ainsi que l’absence d’une paroi domino (articles 7, 8, 9 et 10).

Sur les préjudices :

S’agissant des préjudices matériels :

M. et Mme [B] demandent, au titre des travaux de reprise du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement, dû à défaut de doublage placo, à des passages d’air des châssis vitrés posés et à un double vitrage non conforme (articles 13 et 22), le versement d’une indemnité de 4 000 euros HT. Cette somme correspond au seul montant du complément d’isolation à effectuer par la société Someplac (page 50 du rapport d’expertise judiciaire et pages 3 et 4 du rapport d’expertise dommages-ouvrage du 4 novembre 2016), au titre de la reprise du doublage placo. Le remplacement des châssis vitrés n’est pas chiffré. Aucune indemnisation n’est demandée par M. et Mme [B] à ce titre.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum la société Les platanes et la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à verser à M. et Mme [B] la somme de 4 000 euros HT, soit 4 400 euros TTC, au titre des travaux de reprise du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 10 avril 2024, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du présent jugement.

M. et Mme [B] demandent, en réparation de la mauvaise implantation de cinq spots lumineux (article 6), et de l’absence des aménagements et des façades des placards d’entrée et de la chambre, ainsi que l’absence d’une paroi domino (articles 7, 8, 9 et 10), le versement d’une indemnité de 4 259,58 euros HT. Cette somme correspond au seul montant des aménagements et des façades des placards d’entrée et de la chambre manquants. Le coût de la modification des spots n’est pas chiffré.

Dès lors, il y a lieu de condamner la société Les platanes à verser à M. et Mme [B] la somme de 4 259,58 euros HT, soit 4 685,54 euros TTC.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 10 avril 2024, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du présent jugement.

Compte tenu de la nature et de la faible ampleur des travaux à effectuer, les frais de plâtrerie, de protection et déplacement du mobilier en début et fin de chantier, de nettoyage après travaux, de maîtrise d’oeuvre, d’hébergement et d’adaptations en cours de chantier sollicités par M. et Mme [B], correspondant aux frais identifiés par l’expert pour des travaux d’une toute autre ampleur, comprenant notamment la reprise de la terrasse, de l’escalier et du carrelage, ne sont pas justifiés.

Dès lors, il y a lieu de les débouter de cette demande.

S’agissant des préjudices immatériels :

M. et Mme [B] demandent la réparation d’un préjudice de jouissance.

Ils exposent que leur appartement sera « inhabitable eu égard aux travaux de reprise au niveau du carrelage du séjour et de la reprise de la terrasse du rez-de-chaussée ». Ils n’invoquent ainsi aucun préjudice de jouissance causé par les travaux indemnisés.

Dès lors, il y a lieu de débouter M. et Mme [B] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

M. et Mme [B] demandent l’indemnisation d’une perte de valeur vénale causé à l’appartement.

Toutefois, il n’est aucunement établi que le défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement, dû à défaut de doublage placo, à des passages d’air des châssis vitrés posés et à un double vitrage non conforme et les aménagements manquants, une fois réparés compte tenu des indemnisations perçues par M. et Mme [B], causeraient une perte de valeur vénale à l’appartement.

M. et Mme [B] demandent encore la réparation du préjudice fiscal résultant du fait qu’ils n’ont pas pu bénéficier d’une exonération de taxe foncière pour les deux premières années d’occupation de l’appartement.

Toutefois, il ressort des courriels qu’ils produisent que l’absence de dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux dans les délais ne résulte pas des désordres engageant la responsabilité de la société Les platanes dans la présente instance, mais de non-conformités affectant les parties communes (façades, parkings), la destination de l’immeuble (présence de bureaux en rez-de-chaussée à la place d’un appartement), et la hauteur sur terrasse au deuxième étage, désordre au titre duquel M. et Mme [B] échouent à engager la responsabilité du constructeur sur le seul fondement invoqué, dès lors que cette non-conformité ne présente pas un caractère décennal.

Par suite, M. et Mme [B] doivent être déboutés de leur demande de réparation du préjudice fiscal allégué.

Enfin, les deux seuls désordres engageant la responsabilité de la société Les platanes ne sont pas la cause du préjudice moral et de la perte de temps allégués par M. et Mme [B].

Dès lors, ceux-ci ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les appels en garantie :

La société Les platanes appelle en garantie la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur décennal du constructeur non réalisateur.

Celle-ci ne conteste pas la mise en œuvre de sa garantie s’agissant du désordre décennal.

Dès lors, il y a lieu de condamner la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur décennal du constructeur non réalisateur, à garantir la société Les platanes de sa condamnation à verser à M. et Mme [B] la somme de 4 400 euros TTC au titre des travaux de reprise du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement.

La société Allianz Iard pourra opposer à son assurée sa franchise contractuelle.

La société Les platanes et la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, appellent en garantie les sociétés BETC, CMP et [R], ainsi que leurs assureurs respectifs et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur des sociétés MW construction, Tout le bois et Parquets et sols 31.

Toutefois, ainsi qu’il a été dit, les demandes et appels en garantie dirigés contre la société BETC sont irrecevables, en l’absence de déclaration de créance, et la garantie de la SMABTP, ès qualités d’assureur de la société BETC, n’est pas due.

Les sociétés CMP, MW construction, Tout le bois et Parquets et sols 31 n’ont commis aucune faute ayant causé les désordres indemnisés.

Seule la société [R] a commis une faute en ne positionnant pas les spots lumineux aux endroits indiqués sur les plans.

Toutefois, ainsi qu’il a été dit, l’indemnité allouée à M. et Mme [B] en réparation de la mauvaise implantation de cinq spots lumineux (article 6), et de l’absence des aménagements et des façades des placards d’entrée et de la chambre, ainsi que l’absence d’une paroi domino (articles 7, 8, 9 et 10), de 4 259,58 euros HT, correspond au seul montant des aménagements et des façades des placards d’entrée et de la chambre manquants. Le coût de la modification des spots n’a pas été chiffré.

Dès lors, il y a lieu de débouter les sociétés Les platanes et Allianz Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, de leurs appels en garantie dirigés contre les sociétés BETC, CMP et [R], leurs assureurs respectifs et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur des sociétés MW construction, Tout le bois et Parquets et sols 31. D’ailleurs, il y a lieu de souligner que la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la société [R], n’a pas été appelée dans la cause.

Sur la demande reconventionnelle de la société Les platanes :

La société Les platanes demande, dans l’hypothèse où la nullité du protocole serait retenue, de condamner M. et Mme [B] à lui verser la somme de 16 259,88 euros.

Toutefois, la nullité du protocole d’accord transactionnel n’est pas prononcée.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société Les platanes de cette demande.

Sur les frais d’instance :

La charge finale du désordre décennal, indemnisé à hauteur de 4 400 euros TTC, incombera à la société Allianz Iard, et celle du manquement à l’obligation de délivrance, indemnisé à hauteur de 4 685,54 euros TTC, à la société Les platanes.

Dès lors, il y a lieu de condamner les sociétés Allianz Iard et Les platanes à la moitié des dépens chacune, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner chacune d’elle à verser à M. et Mme [B] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉCLARE irrecevables les demandes dirigées contre la société Cemo ingénierie,

DÉCLARE irrecevables les demandes et appels en garantie dirigés contre la société BETC,

CONSTATE que l’instance demeure interrompue à l’égard de la société Alpha insurance, en l’absence d’appel en cause de son liquidateur judiciaire, Me [S] [U] [F],

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande tendant au prononcé de la nullité du protocole d’accord transactionnel du 16 juillet 2025,

DÉCLARE ce protocole d’accord transactionnel inopposable à M. et Mme [B],

DÉCLARE recevables leurs demandes indemnitaires au titre des vices de construction et défauts de conformité apparents,

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices résultant des désordres suivants :

— l’absence des volets de la terrasse (article 2 du rapport d’expertise) ;

— la différence de niveau existant entre le niveau de la terrasse extérieure et le sol carrelé à l’intérieur du séjour (articles 3 et 11) ;

— la non-conformité aux règles de l’art de l’escalier (article 4) ;

— la non-conformité du cabinet de toilettes du premier niveau aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (article 12) ;

— les désordres affectant le carrelage (article 14) ;

— la fissuration du bac à douche (article 16),

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leurs demandes dirigées contre les sociétés CMP, [R], SMABTP et Axa France Iard,

CONDAMNE in solidum la société Les platanes et la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à verser à M. et Mme [B] la somme 4 400 euros TTC, au titre des travaux de reprise du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement (articles 13 et 22),

CONDAMNE la société Les platanes à verser à M. et Mme [B] la somme de 4 685,54 euros TTC en réparation de la mauvaise implantation de cinq spots lumineux (article 6), et de l’absence des aménagements et des façades des placards d’entrée et de la chambre, ainsi que l’absence d’une paroi domino (articles 7, 8, 9 et 10),

DIT que ces sommes seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 10 avril 2024 jusqu’à la date du présent jugement,

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leurs demandes d’indemnisation des frais de plâtrerie, de protection et déplacement du mobilier en début et fin de chantier, de nettoyage après travaux, de maîtrise d’oeuvre, d’hébergement et d’adaptations en cours de chantier,

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance,

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur vénale,

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice fiscal,

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral,

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande d’indemnisation au titre d’une perte de temps,

CONDAMNE la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur décennal du constructeur non réalisateur, à garantir la société Les platanes de sa condamnation à verser à M. et Mme [B] la somme de 4 400 euros TTC au titre des travaux de reprise du défaut d’étanchéité à l’air et d’isolation thermique et phonique de l’appartement,

DIT que la société Allianz Iard pourra opposer à son assurée sa franchise contractuelle,

REJETTE les autres appels en garantie,

DÉBOUTE la société Les platanes de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. et Mme [B] à lui verser la somme de 16 259,88 euros,

CONDAMNE chacune des sociétés Allianz Iard et Les platanes à verser à M. et Mme [B] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les sociétés Allianz Iard et Les platanes à la moitié des dépens chacune, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Me [O] [N] et la SCP Carcy Gillet à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT