TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e NEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e NEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12082 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C53IZ

N° MINUTE :

Assignation du :

1er Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Sis [Adresse 1] et [Adresse 2] a [Localité 1], représenté par son syndic, la société IMMOBILIÈRE DU CHATEAU, SARL, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0726

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [F]

Madame [Y] [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/12082 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53IZ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-PrésidentE, statuant en juge unique? assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 16 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] sont propriétaires des lot n°68 et 149 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause a mis en demeure Monsieur [F] de lui régler la somme de 9 651, 90 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et de frais.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause lui a alors fait délivrer le 12 août 2024 un commandement de payer la somme de 10 976, 42 euros au même titre d’arriérés de charges.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur et Mme [F] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, sollicitant leur condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

—  10 157, 18 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er septembre 2024, 3ème trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

—  910 euros au titre des frais ;

—  2 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive ;

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de commandement de payer d’un montant de 179, 04 euros.

Monsieur et Madame [F], respectivement assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 puis mise en délibéré au 19 février 2026.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/12082 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53IZ

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°68 et 149 de M. et Mme [F],

* un décompte individuel de charges arrêté au 23 septembre 2024, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 9 957, 18 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [F] entre le mois de juillet 2022 et le mois de septembre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 7 avril 2022, 20 juin 2023, 12 juin 2024 portant notamment approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et votant des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025 accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

* le contrat de syndic.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum à hauteur de 9 957, 18 euros.

Sur la demande de condamnation solidaire, en application de l’article 1310 du Code civil, il est rappelé que la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.

Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Si la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459).

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas en l’espèce le règlement de copropriété et ne démontre ainsi pas l’existence d’une clause de solidarité entre les indivisaires. Aucune condamnation solidaire ou in solidum entre Monsieur et Madame [F] ne sera en conséquence prononcée.

Monsieur et Madame [F] seront donc condamnés au paiement de la somme susvisée, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais d’injonction de payer.

S’agissant des frais de mise en demeure qui sont justifiés, ceux-ci constituent des frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 300 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur et Madame [F] ont agi de mauvaise foi.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

M. et Mme [F] succombant, ils seront condamnés aux dépens étant précisé qu’il n’y a pas lieu d’y inclure les frais de commandement de payer qui ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 9 957, 18 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 23 septembre 2024, incluant l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024,

CONDAMNE Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  300 euros au titre des frais,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] en ce compris celle indemnitaire,

CONDAMNE Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026.

La Greffière La Présidente