Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04043 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IN6Y

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection, assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

Monsieur [Y] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [B] [X] épouse [I]

demeurant [Adresse 1]

comparante

Monsieur [N] [I]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

ET :

Monsieur [T] [D]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [J] [S]

demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 15 avril 2021, Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] propriétaires indivis ont donné en location à Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S], un immeuble à usage d’habitation ainsi qu’une cave et un garage situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 560,00 € (et 200,00 € de provisions pour charges) révisable.

Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] ont fait délivrer le 12 janvier 2024 à Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 082,10 €, ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’assurance du logement

Par courrier électronique du 15 janvier 2024, Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par huissier le 3 avril 2024, Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] ont attrait Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 3 avril 2024.

Un échéancier amiable était mis en place au cours du mois de juin 2024, prévoyant des mensualités de 200,00 €. Cet échéancier n’était respecté qu’un mois.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] ont maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S]. Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] ont en outre demandé au tribunal :

de condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] au paiement des sommes suivantes :3 503,90 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [B] [X] et Monsieur [Y] [I] ont expliqué au soutien des prétentions :

qu’il s’agit d’une colocation solidaire, mais que chaque colocataire paie la moitié du loyer. Les impayés sont plutôt le fait de Monsieur [J] [S],qu’ils ont justifié de l’assurance pour 2023, pas pour 2024,que Monsieur [T] [D] a annoncé par SMS qu’il quittait le logement

Monsieur [J] [S] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant.

Il soutient qu’il s’engage à payer, qu’il travaille sur les marchés et qu’une amie doit emménager avec lui en remplacement de Monsieur [T] [D] qui a quitté les lieux pour l’Espagne, pour lui permettre de payer le loyer et d’apurer la dette

Monsieur [T] [D] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] ont bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] le 12 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 082,10 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois prévu par le contrat de bail ce dernier ayant été conclu antérieurement à la nouvelle loi, Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 mars 2024, à l’expiration du délai de deux mois prévu par le commandement de payer, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’obligation de Monsieur [T] [D]

Monsieur [T] [D] n’ayant pas donné son congé dans les formes prévues par la loi ; en l’espèce par lettre recommandée ou en main propre, ce dernier reste tenu des sommes dues au titre du contrat de bail. Le SMS que les bailleurs disent avoir reçu n’ayant pas d’effets sur la fin du bail pour Monsieur [T] [D]

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 503,90 €, cette somme prend en compte le loyer du mois de septembre et le paiement de 805,00€ effectué par Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S]

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] à payer la somme de 3 503,90 € actualisée au 30 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

Suite au commandement de payer qui a été délivré à Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] le 12 janvier 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 mars 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Compte tenu de la condamnation de Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] à payer la somme de 3 503,90 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 30 septembre 2024,

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Monsieur [J] [S], des explications donnés par ce dernier sur ses capacités de financer, le fait que ce dernier ait repris le paiement des loyers et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100,00 € par mois pendant 35 mois, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si des paiements supplémentaires sont effectués par Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] pour régler sa dette, ceux-ci s’imputeront sur les dernières échéances.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet,la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] devront régler à Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 septembre 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,et faute par Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 janvier 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I],

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2021 entre Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] et Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 13 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] à payer à Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] une somme de 3 503,90 € au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024 (loyer de septembre inclus), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] à se libérer en 35 mensualités de 100,00 €, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] dans le délai précité,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] devront régler à la Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 septembre 2024, date du dernier décompte, (le loyer dû pour le mois de septembre étant facturé), et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— faute par Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [B] [X], Monsieur [Y] [I] et Monsieur [N] [I], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S],

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [D] et Monsieur [J] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 janvier 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE