Du 22 novembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00968 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF3U

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008

C/

[W] [K]

— Expéditions délivrées à

M. [W] [K]

— FE délivrée à

M^e Nicolas ROUSSEAU

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C. I. FONCIERE RU 01/2008

RCS PARIS N° 499 571 057

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [K]

né le 09 Avril 1977 à [Localité 5] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2022, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a, par l’intermédiaire de son mandataire, la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE, donné à bail à Monsieur [W] [K] un logement ainsi qu’un parking extérieur n°4 situés [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer révisable mensuel de 568,51€ et une provision sur charges mensuelle de 59€.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.046,35€ en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par acte introductif d’instance en date du 13 mai 2024, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 24 avril 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 15 juin 2022

— Prononcer l’expulsion et ordonner la libération des lieux par le défendeur et tous occupants de son chef ainsi qu’à la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80€ par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [K] à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 647,35€ par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois

— Condamner le défendeur :

à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.035,60€ à parfaire au titre de la dette locativeà titre provisionnel et en tant que de besoin, à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le juge à hauteur de 647,35€ par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant

au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 février 2024 soit 185,07€

A l’audience du 26 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée au 20 septembre 2024.

A l’audience, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008, représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale tout en ramenant sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 400€ et en précisant que le commandement de payer a été réglé. Elle expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 734,29€ à la date du 13 septembre 2024. Elle précise que le loyer du mois d’août a été réglé et que le loyer s’élève désormais à la somme de 670€ par mois. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [W] [K] comparaît et expose être actuellement au chômage et percevoir la somme de 1.490€ par mois au titre de l’allocation chômage. Il précise vivre seul et ne pas avoir d’enfant. Il indique qu’il travaille en intérim. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 90€ sur 9 mois en sus du loyer courant.

Monsieur [W] [K] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 14 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 26 juillet 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 26 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a fait signifier à Monsieur [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.046,35€ au titre des loyers échus suivant exploit du 23 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 23 février 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 avril 2024.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aussi, l’article 24-VII de la loi précitée ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des déclarations de la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 que Monsieur [K] a payé le loyer du mois d’août 2024 ce qui est corroboré par le décompte actualisé à la date du 13 septembre 2024. Il a donc repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il résulte du courrier de FRANCE TRAVAIL du 16 juillet 2024 versé aux débats que Monsieur [K] dispose des ressources financières pour régler sa dette locative et s’acquitter du loyer courant, le courrier mentionnant le versement mensuel d’une allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE) à hauteur de 1.490,40€.

Par suite, il convient de faire application des V et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à Monsieur [K] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [K] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée à défaut pour lui de respecter le moratoire mis en place aux termes de la présente décision, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision au titre de l’arriéré et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 produit un décompte actualisé à la date du 13 septembre 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 734,29€ (août 2024 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir :

les frais de procédure qui relèvent des dépens (401,81€)les frais de rejet prélèvement (16,80€ x 5 = 84€)

Monsieur [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestée et contestable, Monsieur [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 248,48€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 13 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse. Dans l’hypothèse où Monsieur [K] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (678,94€ par mois) à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens sans comprendre le coût du commandement de payer qui a d’ores et déjà été réglé par Monsieur [K] ainsi qu’il résulte des déclarations de la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [K].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [K] à verser à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 la somme de 200€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 23 février 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 la somme de 248,48€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 13 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [W] [K] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

ACCORDONS à Monsieur [W] [K] la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts et frais dans un délai de 5 mois à raison de mensualités de 80€ et le solde le 6ème mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 23 février 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;en cas de résiliation immédiate du bail, à défaut par Monsieur [W] [K] d’avoir libéré volontairement les lieux loués comprenant un logement ainsi qu’un parking extérieur n°4 situés [Adresse 4] à [Localité 6], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;en cas de résiliation immédiate du bail, sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (678,94€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à son paiement en deniers ou quittances valables à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 une indemnité de 200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION