Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03472 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMUI

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [Z], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [W] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

JUGEMENT :

par défaut et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 3 mars 2020 prenant effet à compter du 13 mars 2020, la S.A BATIR ET LOGER a donné à bail à Madame [W] [D], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 348,17 euros outre une provision sur charges de 214,61 euros.

Le 13 mars 2020, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

La locataire a définitivement quitté les lieux le 04 avril 2023. Le même jour, un état des lieux de sortie a été dressé de manière contradictoire. Madame [W] [D] a été valablement représentée par Monsieur [O] [G] durant cet état des lieux.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception, la S.A BATIR ET LOGER a fait délivrer le 26 avril 2024 à Madame [W] [D] une mise en demeure de payer la somme de 5 035,63 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 juillet 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A BATIR ET LOGER a attrait Madame [W] [D] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de condamner Madame [W] [D] au paiement des sommes suivantes :

—  5 035,63 € euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 avril 2024 en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;- 550,00 euros à titre de dommages et intérêts ;- 550,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A BATIR ET LOGER, représentée, a actualisé à la somme de 4 985,63 € sa créance. Elle a indiqué que le logement avait bénéficié d’une réfection concernant les sols, murs, plafonds et appareillages électroniques. Cependant, ces différents aménagements ont été les plus dégradés alors que la location n’a duré que trois années.

Madame [W] [D], bien qu’ayant été régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée établi le 13 mars 2020, un état des lieux de sortie effectué le 04 avril 2023 et une facture qui s’élève à un montant de 10 936,20 euros toutes taxes comprises, dont la quote-part locataire s’élève à 5 670,31 euros toutes taxes comprises.

En outre, il apparaît, lors de l’audience, que la somme totale demandée s’élève à 4 985,63 euros. Conformément au décompte transmis, la régularisation des charges du 31 mai 2023, soit la somme de 988,33 euros, a permis d’apurer le paiement de l’échéance du mois de février 2023, de mars 2023, d’avril 2023 et de la régularisation de l’ensemble des charges de 2023, qui s’élevaient à une somme de 731,11 euros. Dès lors, il y a lieu d’indiquer que seul le montant des factures concernant les réparations locatives pour la somme de 5 670,31 euros toutes taxe comprises sera examiné.

Il convient de préciser que le bailleur fournit cinq factures au débat.

Il convient d’examiner les états des lieux versés au débat afin d’évaluer la demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives.

Au regard de l’état des lieux entrant, dressé de manière contradictoire, il apparaît que, lors de la prise du bail par Madame [W] [D], le logement a été totalement rénové, concernant notamment les sols, murs et plafonds. Ainsi, il se trouvait dans un état neuf dans l’ensemble.

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, que le logement se trouve dans un état totalement insalubre avec la présence de blattes, de moucherons ainsi que l’indication d’un logement totalement dégradé et sale. De surcroît, la locataire a repeint les prises et interrupteurs. En seulement trois années de location, le logement est passé d’un état neuf et rénové à un état dégradé dans son ensemble.

Les factures versées au débat par le bailleur font état de travaux de réfection de plâtrerie-peinture (travaux réalisés le 14 septembre 2023), de plomberie (travaux réalisés le 14 septembre 2023) de rénovation électrique (travaux réalisés le 14 septembre 2023), de désinsectisations réalisés le 30 avril 2023 et le 21 juin 2023. Le bailleur a effectué une quote-part, laisse à sa charge la somme de 5 265,89 euros. De surcroît, les travaux réalisés contribuent effectivement à la réparation des postes dégradés indiqués dans l’état des lieux sortant.

Dès lors, compte tenu à l’état extrêmement dégradé, insalubre et délétère de l’appartement loué à peine trois années et de l’absence de justification apporté par la locataire lors de l’audience, il y a lieu de fixer le montant des dégradations locative dues par Madame [W] [D] à la somme de 5 670,31 euros, le bailleur ayant déjà appliqué des coefficients de vétusté et d’occupation.

En revanche, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 4 985,63 euros, après déduction du dépôt de garantie valablement gardé. En outre, Madame [W] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 985,63 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [W] [D].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par S.A BATIR ET LOGER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure de payer du 26 avril 2024 et de l’assignation.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision rendue par défaut mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à la S.A BATIR ET LOGER la somme de 4 985,63 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [D] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure de payer du 26 avril 2024 et de l’assignation ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE