TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marion NASS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Delphine TOKAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00377 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XJP

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 27 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. HOBBYMO 10, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine TOKAR de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE, [Adresse 4]

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marion NASS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00377 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XJP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2011, à effet au 1er juillet 2011, la SCI HOBBYMO 10 a donné à bail à Madame [O] [T] un appartement situé [Adresse 1].

La SCI HOBBYMO 10 a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, un congé pour vendre.

Par courrier recommandé daté du 09 février 2023, Madame [O] [T] a contesté ce congé et s’est maintenue dans les lieux au-delà de la date d’expiration du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la SCI HOBBYMO 10 a fait assigner Madame [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la validation du congé délivré,l’expulsion de Madame [O] [T] du logement,l’autorisation de transporter et de séquestrer les meubles garnissant le logement,la condamnation de Madame [O] [T] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilesa condamnation aux dépens.

Lors de l’audience du 28 juin 2024 à laquelle l’affaire a été plaidée, la SCI HOBBYMO 10, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles, outre les demandes formées dans l’acte introductif d’instance, il est sollicité la condamnation de Madame [O] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Au soutien de sa demande, la SCI HOBBYMO 10 fait valoir que le congé qu’elle a fait délivrer à Madame [O] [T] est conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 prise en son article 15 et que par conséquent, le bail s’est trouvé résilié à compter du 30 juin 2023, justifiant que l’expulsion de la défenderesse soit ordonnée.

Madame [O] [T], représentée par son conseil, a déposé des conclusions qui ont été soutenues à l’oral et aux termes desquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

l’annulation du congé délivré le 27 décembre 2022le débouté de la SCI HOBBYMO 10 de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux,la condamnation de la SCI HOBBYMO 10 à lui verser la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que la date de la prise d’effet du congé mentionné sur l’acte qui lui a été signifié, à savoir, le 29 juin 2023 ne coïncide pas à la date d’expiration du bail fixée au 30 juin 2023 et qu’ainsi, le congé est nul. Elle soutient que la SCI HOBBYMO 10 a produit un faux en procédure qui ne correspond pas à l’acte qui lui a été signifié. Par ailleurs, elle fait valoir une discordance entre la description des lieux proposés à la vente, mentionnant un parking et omettant de viser la cave, et la réalité des lieux loués qui comprennent bien une cave mais pas de parking.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il est constant qu’un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

En l’espèce, la SCI HOBBYMO 10 produit le congé pour vente signifié par acte de commissaire de justice à la personne de Madame [O] [T] le 27 décembre 2022 mentionnant le 30 juin 2023 comme date d’expiration du bail et, par conséquent, comme date d’effet du congé.

Madame [O] [T] produit un autre congé pour vente, également signifié à sa personne le 27 décembre 2022, mentionnant la date du 30 juin 2023 comme date d’expiration du bail et celle du 29 juin 2023 s’agissant de l’effet du congé.

En premier lieu, il convient de relever que Madame [O] [T] ne rapporte pas la preuve du caractère frauduleux du congé dont la demanderesse se prévaut et qu’elle se contente demander la nullité du congé à effet au 29 juin 2023.

Or, il sera rappelé, en second lieu, que la sanction d’un congé délivré pour une date prématurée n’est pas la nullité de cet acte, mais sa prise d’effet à la date pour laquelle il aurait du être donné.

La défenderesse relève, par ailleurs, que le congé qui lui a été délivré mentionne, au titre de la description du bien vendu, une place de parking qui est, en réalité, inexistante, et qu’il omet de mentionner la cave.

Toutefois, il ne peut qu’être constaté que cette mention erronée relève de l’erreur matérielle et qu’aucune intention frauduleuse de la part de la bailleresse n’a guidé la rédaction de ce congé alors même qu’elle indique avoir recopié la description du bien telle qu’elle en était donnée aux termes de l’acte notarié, versé aux débats.

En outre, il est constant que Madame [O] [T] n’a jamais manifesté sa volonté d’acquérir le bien soumis à la vente comme en témoigne le courrier qu’elle a adressé à la bailleresse le 09 février 2023, alors que l’offre de vente n’était pas encore expirée, et aux termes duquel elle ne fait mention que de la nullité supposée du congé sans manifester une quelconque intention d’acheter le bien. Dès lors, elle échoue à démontrer que la mention d’un parking à la place d’une cave dans le congé qui lui a été délivré, lui aurait causé un quelconque grief.

Par conséquent, la validité du congé délivré par la SCI HOBBYMO 10 sera constatée et Madame [O] [T] sera déboutée de se demande d’annulation de l’acte.

Sur les conséquences de la validation du congé

Le congé, ainsi validé, a pris effet le 30 juin 2023.

Madame [O] [T] ne conteste pas s’être maintenue dans les lieux au-delà de cette date. Par conséquent, elle est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] et son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée dans les conditions prévues par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de la propriétaire, il convient de dire que Madame [O] [T] est redevable à l’égard de la SCI HOBBYMO 10 d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant équivalent à celui du loyer actuel, outre les charges, sous réserve des sommes qu’elle a déjà versées entre le 30 juin 2023 et la date du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [O] [T] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle indique être intermittente du spectacle et justifie bénéficier de l’aide au Retour à l’emploi, expliquant quelle éprouve des difficultés à se loger dans le parc privé. Elle atteste ainsi d’une demande de logement social depuis le 1er novembre 2022, renouvelée pour la dernière fois le 07 septembre 2023 mais qui n’a pas encore aboutie. Enfin, elle produit la notification de la décision de la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH) reconnaissant un taux d’incapacité à sa fille, âgée de 17 ans, compris entre 50 et 79%.

Madame [O] [T] apparaît ainsi de bonne volonté et sa situation justifie que lui soient octroyés des délais pour quitter les lieux, auxquels la demanderesse ne s’est pas formellement opposée, étant précisé par ailleurs que cette dernière ne justifie pas d’une particulière urgence à ventre son bien et qu’elle n’a fait état d’aucun arriéré de loyer.

Madame [O] [T] se verra ainsi accorder un délai de 10 mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [T], partie perdante, sera condamnée au dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à verser à la SCI HOBBYMO 10 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire et rien ne justifie, en l’espèce, qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [O] [T] de sa demande de nullité du congé-vente délivré par la SCI HOBBYMO 10 le 27 décembre 2022,

VALIDE le congé-vente délivré par la SCI HOBBYMO 10 à Madame [O] [T] le 27 décembre 2022 à effet au 30 juin 2023,

CONSTATE en conséquence, que Madame [O] [T] est occupante sans droit ni titre, depuis le 30 juin 2023, du logement situé [Adresse 1],

ACCORDE à Madame [O] [T] un délai de 10 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux et restituer les clés du logement soit jusqu’au 12 mars 2025,

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI HOBBYMO 10 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la trêve hivernale s’appliquent,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [T] à une somme égale au montant actuel du loyer et des charges,

CONDAMNE, en deniers ou quittance, Madame [O] [T] au paiement de de cette indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse,

CONDAMNE Madame [O] [T] à verser à la SCI HOBBYMO 10 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection