Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03161 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILXY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

S.A.R.L. REYMONDON IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Z] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 mars 2023, la SARL REYMONDON IMMOBILIER a donné à bail à Madame [Z] [F], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 350 euros, outre une provision sur charge de 47 euros.

La SARL REYMONDON IMMOBILIER a fait délivrer le 20 septembre 2023 à Madame [Z] [F] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 820,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 septembre 2023, la SARL REYMONDON IMMOBILIER a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 14 juin 2024 et signifiée à étude, la SARL REYMONDON IMMOBILIER a attrait Madame [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] et de tous occupants de son chef, par tous moyens et voies de droit, et notamment avec l’aide de la force publique ;

— de condamner Madame [Z] [F] au paiement des sommes suivantes :

3 754,30 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges, due à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La SARL REYMONDON IMMOBILIER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 17 juin 2024.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, la SARL REYMONDON IMMOBILIER, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 919,12 € sa créance locative arrêtée au 6 septembre 2024 , échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Madame [Z] [F], bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence de la défenderesse.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [F] le 20 septembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 820,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Z] [F] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 novembre 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [Z] [F] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] et de dire que faute par Madame [Z] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SARL REYMONDON IMMOBILIER verse aux débats un décompte arrêté au 6 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 919,12 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de SARL REYMONDON IMMOBILIER est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [F] à payer la somme de 4 919,12 € actualisée au 6 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [F] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SARL REYMONDON IMMOBILIER qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur, soit la somme de 391,42 €.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [F] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [Z] [F]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la SARL REYMONDON IMMOBILIER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023, de l’assignation, et de sa dénonciation en préfecture.

Par ailleurs, il convient de condamner Madame [Z] [F] à payer à la SARL REYMONDON IMMOBILIER la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 22 mars 2023 entre la SARL REYMONDON IMMOBILIER et Madame [Z] [F] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 21 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [F] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à la SARL REYMONDON IMMOBILIER la somme de 4 919,12 € arrêtée au 6 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Z] [F] à la somme mensuelle de 391,42 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SARL REYMONDON IMMOBILIER ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [Z] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à SARL REYMONDON IMMOBILIER la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE