Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01665 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IH5Y

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par [X] [G], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [P] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 mai 2023, la S.A ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [P] [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 350,38 euros outre une provision sur charges de 181,54 euros.

La S.A ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 24 octobre 2023 à Madame [P] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 608,80 euros.

Par courrier simple du 9 octobre 2023, la S.A ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 mars 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A ALLIADE HABITAT a attrait Madame [P] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [R] ;

— de condamner Madame [P] [R] au paiement des sommes suivantes :

1 066,43 € au titre de sa créance locative arrêtée au 29 février 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 3 avril 2024.

L’audience s’est tenue le 24 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 334,63 € sa créance locative arrêtée au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, en indiquant qu’aucun contact n’est intervenu avec la locataire.

Madame [P] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence de la locataire lors des rendez-vous.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 3 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A ALLIADE HABITAT a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y «  obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [P] [R] le 24 octobre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 608,80 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [P] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 décembre 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [P] [R] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [R] et de dire que faute par Madame [P] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 août 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 334,63 €.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.A ALLIADE HABITAT les différentes sommes de 7,62 euros au titre de la pénalité enquête sociale qui n’est justifiée par aucune pièce, soit le montant total de 38,1 euros.

Ainsi la créance de S.A ALLIADE HABITAT s’élève à 2 296,53 €.

Par ailleurs, en raison de la carence de la locataire dans la reprise de paiement des loyers courants, qui est une condition préalable et en l’absence du diagnostic social et financier ne permettant pas de connaître les ressources financières de la locataire, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, des délais de paiement.

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [R] à payer la somme de 2 296,53 € actualisée au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [R] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par S.A ALLIADE HABITAT, soit la somme de 489,75€.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [R] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la S.A ALLIADE HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 12 mai 2023 entre la S.A ALLIADE HABITAT et Madame [P] [R] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [P] [R] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 2 296,53 € arrêtée au 31 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [R] à la somme mensuelle de 489,75 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.A ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [P] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Madame [P] [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE