TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 23/02625 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W7TJ

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

DEMANDEURS :

Mme [F] [E]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE, M^e Hadrien PRALY, avocat au barreau de VALENCE

M. [K] [N]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE, M^e Hadrien PRALY, avocat au barreau de VALENCE

DÉFENDERESSE :

Société HABITAT CONCEPT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Julien HOUYEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Novembre 2024 ;

A l’audience publique du 11 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 13 Mai 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Mai 2025, et signé par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

Suivant contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan en date du 12 mai 2022, Mme [F] [E] et M. [K] [N] ont confié à la SAS Habitat Concept, l’édification d’une maison individuelle sur un terrain, situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant la somme totale de 170.000 € TTC.

Les consorts [P] avaient, le 9 mai 2022, obtenu un permis de construire.

Le contrat a été conclu sous notamment la condition suspensive, d’obtention de la garantie de livraison à prix et délai convenus.

Par courrier en date du 22 novembre 2022, la société Habitat Concept a fait connaître aux consorts [P] qu’elle n’avait pas obtenu la garantie de livraison à prix et délai convenus et que le contrat de construction était donc caduc.

Par acte d’huissier en date du 14 mars 2023, Mme [F] [E] et M. [K] [N] ont assigné la SAS Habitat Concept devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 4 mars 2024, Mme [F] [E] et M. [K] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1216 et suivants et 1304 et suivants du code civil, des articles L. 231-1 et suivants et R. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de :

— recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions,

— juger que la société Habitat Concept a empêché la poursuite de l’exécution du contrat de construction de maison individuelle régularisé le 12 mai 2022 en faisant obstacle à la souscription des garanties dommages-ouvrage et de livraison à prix et délais convenus,

— condamner, en conséquence, la société Habitat Concept à leur verser les sommes de :

-55.998 €, à parfaire, au titre du préjudice lié au surcoût,

-28.890 € à titre de dommages et intérêt en réparation des préjudices matériels induits par le retard dans la concrétisation de leur projet de construction (28.500 € au titre des loyers et 390 € au titre des taxes foncières 2023 et 2024),

-10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance induit par le retard dans la concrétisation de leur projet de construction,

— condamner la société Habitat Concept à verser à M. [N] une indemnité de 3.000 € en réparation de son préjudice moral,

— condamner la société Habitat Concept à verser à Mme [E] une indemnité de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

— condamner la société Habitat Concept à verser aux consorts [X] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter la société Habitat Concept de toutes demandes plus amples ou contraires,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières écritures notifiées le 10 octobre 2024, la SAS Habitat Concept demande au tribunal, au visa des articles 1304 et suivants du code civil et de l’article 1217 du code civil, de :

— constater la réalisation de la condition suspensive stipulée à l’article 5-1 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle en date du 12 mai 2022,

— prononcer la caducité du contrat de construction de maison individuelle signé entre Mme [E], M. [N] et la société Habitat Concept en date du 12 mai 2022,

— débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— les condamner à lui payer une indemnité procédurale de 4.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Julien Houyez, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des consorts [P], tendant à voir le tribunal « juger que » et celles de la société Habitat Concept, tendant à voir le tribunal « constater », ne constituent pas des demandes en justice au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais uniquement le rappel de moyens de fait et de droit au soutien de leurs réelles prétentions, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes des consorts [P]

Les consorts [P] soutiennent que la société Habitat Concept doit assumer l’entière responsabilité de la situation. Ils rappellent qu’ils avaient obtenu un prêt et que les conditions suspensives relevant de leur responsabilité ont été levées. Selon eux, si l’exécution du contrat s’est révélée impossible, c’est en raison de l’absence de souscription, par le constructeur, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Ils reprochent à la société Habitat Concept de ne pas avoir entrepris, dans les délais appropriés, les démarches nécessaires à l’obtention de ces garanties, et soulignent que les éléments produit par la société ne permettent pas d’établir la date à laquelle la garantie de livraison aurait été sollicitée. Ils relèvent que le constructeur ne justifie d’aucune démarche effective auprès des compagnies d’assurance et s’interrogent sur les raisons ayant conduit au refus de garantie. Ils estiment que la société Habitat Concept avait la responsabilité de concevoir un projet conforme aux exigences permettant l’octroi des garanties obligatoires et qu’en produisant un contrat voué à l’échec, elle a commis une faute engageant sa responsabilité. Ils font valoir que l’impossibilité de poursuivre l’exécution du contrat procède d’une faute du constructeur.

La SAS Habitat Concept soutient qu’elle n’avait aucun intérêt à ce que le contrat ne soit pas exécuté. Elle indique avoir transmis le contrat de construction de maison individuelle à son courtier, lequel l’a présenté aux compagnies d’assurances, et soutient n’avoir aucunement contribué à l’absence d’octroi des garanties dommages-ouvrage et de livraison. Elle précise avoir rempli l’ensemble des obligations contractuelles mises à sa charge. Mais que néanmoins la condition suspensive stipulée à l’article 5-1 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle s’est réalisée. En conséquence, elle demande qu’il soit prononcé la caducité du contrat.

Selon l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit notamment comporter l’énonciation suivante « Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. ».

Par ailleurs l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que « -Le contrat défini à l’article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente ;

b) L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L’obtention de l’assurance de dommages ;

e) L’obtention de la garantie de livraison. ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain et que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à la partie débitrice de l’obligation d’effectuer les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive et d’établir les avoir effectuées, à défaut, il doit en être déduit qu’elle en a empêché la réalisation.

L’article 5-1 du contrat de construction de maison individuelle conclu par les parties stipule que le présent contrat est conclu sous condition notamment de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus, et ce dans le délai convenu aux conditions particulières soit 12 mois après la signature du contrat et que si la condition ne se réalise pas, le contrat sera considéré comme caduc.

Les conditions particulières précisent les organismes garants : Cgi, Atradius, Axa, Hcc, Tokyo Marine.

Les consorts [P] soutiennent que la société Habitat Concept a manqué à ses obligations en n’accomplissant pas les diligences prévues au contrat pour la réalisation des conditions suspensives, et notamment en ne sollicitant pas les compagnies Cgi Bâtiment et Atradius. Cependant, il ressort du courrier adressé par la société Habitat Concept le 22 novembre 2022 qu’elle a effectivement saisi le cabinet de courtage « Agemi » en vue d’obtenir la garantie de livraison au titre du projet de construction des consorts [X]. Il est également produit deux courriers datés du 21 novembre 2022, émanant du cabinet de courtage, attestant du refus de prise en charge tant par la société QBE que par la société ERGO, au motif que le dossier « ne rentre pas dans les critères de souscription ». Il est ainsi justifié que des démarches ont été entreprises par la société Habitat Concept pour l’obtention d’une garantie de livraison, démarches qui ont néanmoins échoué en raison du refus des compagnies sollicitées.

Les consorts [P] ne produisent aucun élément de nature à remettre en cause la valeur probante de ces courriers et le dépôt effectif des dossiers par la société Habitat Concept. Par conséquent, la société doit être regardée comme ayant accompli les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensives, quand bien même les compagnies ne seraient pas celles expressément mentionnées dans les conditions particulières du contrat.

La circonstance que ces refus soient fondés sur une absence de conformité aux critères de souscription des compagnies, ne peut non plus suffire, à caractériser un manquement fautif de la société Habitat Concept dans l’exécution de son contrat et dans l’accomplissement des démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive.

Il ne peut être retenu que la défaillance de la condition suspensive résulte d’une faute imputable à la société Habitat Concept dans la gestion du dossier des consorts [P]. En effet, les refus opposés par les organismes de caution relèvent de leur libre appréciation, et il n’est pas établi qu’en l’absence d’une quelconque erreur, la garantie sollicitée aurait été accordée. De surcroît, les motifs du refus des compagnies ne sont pas connus.

Il en résulte que les consorts [P] n’établissent pas la preuve d’une faute de la société Habitat Concept dans l’accomplissement des démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive. La société Habitat Concept justifie, au contraire, avoir sollicité le bénéfice de deux garanties distinctes et avoir respecté les stipulations contractuelles.

Conformément à l’article 1304-6 du code civil, la défaillance d’une condition suspensive, rend l’obligation inexistante, entraînant par conséquent la caducité du contrat.

Dès lors, les demandes d’indemnisation formées par les consorts [P] doivent être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner les consorts [P] aux dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de [6] Houyez, si celui-ci a fait l’avance de dépens sans en avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner les consorts [P] à payer à la société Habitat Concept la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [F] [E] et M. [K] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONSTATE la caducité du contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan conclu le 12 mai 2022 entre Mme [F] [E] et M. [K] [N] et la SAS Habitat Concept ;

CONDAMNE Mme [F] [E] et M. [K] [N] aux dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de [6] Houyez ;

CONDAMNE Mme [F] [E] et M. [K] [N] à verser la somme de 3.000 € à la SAS Habitat Concept sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT