Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00301 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXZE

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SARL CITYA NOVA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. JRDB CORPORATION

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par son gérant Monsieur [I] [W]

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Septembre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI JRDB Corporation est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI JRDB Corporation, en date du 23 janvier 2024.

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI JRDB Corporation devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de condamner la SCI JRDB Corporation à lui payer les sommes de :

8 868,29 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;200 € de dommages et intérêts ;800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété a été contrainte d’entamer une procédure judiciaire, ce qui lui cause un préjudice. Il s’oppose aux délais de paiement et précise que la SCI JRDB Corporation vient d’effectuer un virement de 2 000 € le 1er juillet 2025, outre un virement de 1 204,78 € le 8 février 2024.

En réponse, la SCI JRDB Corporation, représentée par son gérant, sollicite de la part de la juridiction l’octroi de délais de paiement à hauteur de 400 € par mois. Elle explique que les loyers n’étaient pas payés, de sorte que la société s’est retrouvée en difficulté, mais qu’ils vont être à nouveau encaissés.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée par le juge et transmis les 1er juillet 2025 et 30 juillet 2025, la SCI JRDB a transmis son extrait KBis et le syndicat des copropriétaires a transmis le justificatif manquant.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte fourni, il ressort que la SCI JRDB Corporation est redevable de la somme de 8 868,99 €, arrêté au jour de l’audience.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, si la mise en demeure du 19 octobre 2023 est justifiée par la production d’un avis de réception, tel n’est pas le cas de la mise en demeure du 9 novembre 2023, qui sera écartée.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, les frais de prise d’hypothèque ne sont pas justifiés dans le présent dossier.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par la SCI JRDB Corporation.

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

La SCI JRDB Corporation est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 675,39 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 377,71 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que la SCI JRDB Corporation ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI JRDB Corporation ne justifie pas de sa situation financière actuelle. Pour autant, elle formule une proposition d’apurement lui permettant de régler sa dette dans le délai légal.

Il convient d’octroyer à la SCI JRDB Corporation des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI JRDB Corporation succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI JRDB Corporation, partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI JRDB Corporation à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] la somme de 7 675,39 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 377,71 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] ;

AUTORISE la SCI JRDB Corporation à se libérer de sa dette en 21 mensualités de 400 € avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI JRDB Corporation à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JRDB Corporation aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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