TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

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[Adresse 9]

[Adresse 17] – [Localité 13]

☎ [XXXXXXXX01]

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JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DOSSIER : N° RG 24/00001 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-KPVJ

Expropriant : MAIRIE DE [Localité 21]

Projet :

Minute n°

JUGEMENT EN FIXATION D’INDEMNITE

EN DATE DU 14 FEVRIER 2025

Nous, Aintzane KARNAOUKH, Juge au Tribunal judiciaire de Metz, Juge de l’Expropriation du Département de la Moselle, désignée à cet effet par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de METZ, conformément aux dispositions de l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assistée de Madame Mary BALUCH, Greffière ;

Avons statué, ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe,

Le 14 Février 2025

Vidant notre délibéré remis à ce jour, dans l’instance en fixation d’indemnités d’expropriation poursuivie

Par :

la S.C.I. 2E

[Adresse 18]

[Adresse 8]

[Localité 21]

représentée par Maître Déborah PONSEELE, avocat au barreau de Metz – case B608

EXPROPRIANT, DEMANDEUR

l’Etablissement Public Foncier de Grand Est – EPFGE

[Adresse 20]

[Localité 12]

représenté par Maître Véronique LANG, avocat au barreau de Strasbourg

INTERVENANT VOLONTAIRE

CONTRE :

La commune de [Localité 21]

[Adresse 10]

[Localité 21]

représentée par Maître Philippe DE ZOLT, avocat au barreau de Metz – case B 304

EXPROPRIÉ, DÉFENDEUR

En présence de Mme [C] [Y], Commissaire du Gouvernement près de la juridiction de l’Expropriation, Direction Générale des Finances Publiques, Direction Régionale des Finances Publiques de Lorraine et du Département de la Moselle, sise [Adresse 2], [Localité 13]

Vu le livre III relatif à l’indemnisation, articles L311-1 et suivants, les articles R311-1 à R323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilisé publique,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 2E est propriétaire des parcelles cadastrées Section 55 n°[Cadastre 15] d’une contenance de 5085 m², Section 55 n°[Cadastre 16] d’une contenance de 1295 m², Section 55 n°[Cadastre 14] d’une contenance de 309 m², Section 55 n°[Cadastre 4] d’une contenance de 1256 m², Section 55 n°[Cadastre 5] d’une contenance de 4014 m² et Section 55 n°[Cadastre 3].

Un Plan de prévention des risques technologies (PPRT) a été approuvé par arrêté préfectoral n°2013-DLP/BUPE-297 du 22 octobre 2013 concernant la commune de [Localité 21]. Dans cet arrêté, est institué au profit des propriétaires concernés un droit de délaissement.

Un arrêté relatif à l’engagement de l’Etat au financement des mesures foncières du PPRT de la plateforme pétrochimique de [Localité 21] Nord a été approuvé le 12 janvier 2015.

Une convention de financement des mesures foncières prévues par le PPRT de la plateforme pétrochimique de [Localité 21] Nord a été signée le 4 octobre 2016.

La SCI 2E, exerçant son droit de délaissement a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 septembre 2022, mis en demeure la commune de [Localité 21] d’acquérir leurs biens en application des articles L152-2 et L230-1 du code de l’urbanisme.

À défaut d’accord amiable, par requête déposée le 2 janvier 2024, la société civile immobilière 2E, ci-après dénommée SCI 2E, a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Metz afin d’exercer son droit de délaissement en sollicitant le transfert de propriété des parcelles lui appartenant et en fixant l’indemnité de dépossession due par la commune de [Localité 21] pour un montant total de 2 930 084,50 €, outre une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la commune de [Localité 21] aux dépens.

Par acte enregistré le 11 mars 2024, l’Etablissement public foncier de GRAND EST – EPFGE (appelé ci-après l’EPFGE) est intervenu volontairement dans présente procédure en sa qualité de délégataire de la commune de [Localité 21] pour mettre en œuvre les mesures d’acquisitions foncière et de destinataire de la demande de délaissement.

Suivant ordonnance du 26 février 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur les lieux qui s’est tenu le 9 avril 2024 en présence du représentant SCI 2E, des représentants de la commune de [Localité 21], et des représentants de l’EPFGE, ainsi que de leurs conseils.

***

En demande, dans ses dernières conclusions en date du 18 novembre 2024, la SCI 2E, représentée par son conseil, demande de :

— prononcer le transfert de propriété des parcelles énumérées ci-après appartenant à la SCI2E au bénéfice de la commune de [Localité 21] représentée par son maire en exercice : Section 55 n°[Cadastre 15] d’une contenance de 5085 m², Section 55 n°[Cadastre 16] d’une contenance de 1295 m², Section 55 n°[Cadastre 14] d’une contenance de 309 m², Section 55 n°[Cadastre 4] d’une contenance de 1256 m², Section 55 n°[Cadastre 5] d’une contenance de 4014 m², Section 55 n°139(1) pour une contenance de 18a00ca ;

— à titre principal, fixer l’indemnité totale de dépossession due par la commune de [Localité 21] et la condamner à lui régler la somme totale de 2 914 527, 30 € comprenant 2 652 297,60 € d’indemnité principale et de 262 229,76 € d’indemnité accessoire, en l’espèce une indemnité de remploi ;

— à titre subsidiaire, fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme totale de 1 633 616,60 € comprenant 1 486 468,70 € d’indemnité principale et 147 146,97 € d’indemnité accessoire, en l’espèce une indemnité de remploi ;

— en tout état de cause, rejeter les demandes et prétentions formulées par la commune de [Localité 21] et l’EPFGE,

— condamner la commune de [Localité 21] au paiement d’une somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune de [Localité 21] au paiement des entiers frais dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI 2E fait valoir que Monsieur [R] [K], précédent gérant de la SCI 2E était compétent pour exercer le droit de délaissement en ce que l’interdiction de gérer prononcée à son encontre se limite aux entreprises commerciales ou artisanales et que la mise en demeure ainsi que la requête devant la juridiction sont établies pour le compte de la SCI 2E pris en la personne de son gérant, formule généraliste qui ne vise pas nommément Monsieur [R] [K].

De plus, elle conteste l’irrecevabilité opposée par l’EPFGE sur le fondement de l’article L515-16-3 du code de l’environnement se référant à la convention signée le 4 octobre 2016 comme point de départ du délai de six ans imposés par le texte, délai expirant le 4 octobre 2022.

Sur l’indemnité principale, la SCI 2E, retenant 192,77 € par m², se réfère à l’évaluation de la valeur de l’ensemble des parcelles figurant sur le plan de prévention des risques technologiques de la plate-forme pétrochimique de [Localité 21] Nord signée le 4 octobre 2016 sur laquelle figure le montant de 5 800 000 €, estimation de France domaine du 20 février 2014 pour l’ensemble du secteur de délaissement.

Elle vise également l’ensemble immobilier d’une contenance de 79a et 88ca cédé à la société CAPTRAIN pour un prix total de 1 540 000 € selon les termes du bail professionnel avec promesse synallagmatique de vente conclue le 19 septembre 2008.

À titre subsidiaire, en cas de distinction entre le bâti industriel et le bâtiment annexe, elle demande de retenir le terme de comparaison le plus récent ainsi qu’il résulte des recommandations du commissaire du gouvernement, soit 555 € HT par m² pour le bâti industriel et 1774,20 euros de l’are pour le bâtiment annexe.

Sur l’indemnité accessoire, elle se réfère à la jurisprudence constante applicable en matière d’indemnité de remploi.

Sur les demandes des parties adverses relatives à la présence de déchets et à l’état dégradé des biens, elle indique que la SCI 2E n’est pas propriétaire occupant des immeubles concernés et n’est en conséquence pas responsable de la présence de déchets sur les parcelles. Elle produit des justificatifs de travaux réalisés attestant de l’entretien normal du bien.

Elle ajoute qu’elle peut s’engager à déplier par ses propres moyens les éléments laissés à l’abandon à son insu par les précédents occupants et dépôts sauvages avant le transfert de propriété sans que cela n’impacte le prix de cession a fixé.

Elle souligne que l’état matériel des biens et les dépôts constatés ne les rendent pas pour autant impropres à leur destination.

À titre subsidiaire, elle fait valoir un devis concernant les plaques d’amiante soumis un traitement particulier, devis établi par AMIANTE AND CO le 18 novembre 2024 pour un montant de 10 188 €. C’est pourquoi elle s’oppose à la dévalorisation des biens en raison de la présence de déchets non quantifiés et dont elle n’est pas responsable ou pour un état dégradé des bâtiments.

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En défense, dans ses dernières conclusions en date du 19 juin 2024, déposées le 20 juin 2024, la commune de [Localité 21], représentée par son conseil, demande de :

— à titre principal, prononcer le transfert de propriété des parcelles appartenant à la SCI 2E au bénéfice de la commune de [Localité 21] et fixer l’indemnité à la somme de 158 310 € ;

— à titre subsidiaire, fixer l’indemnité à la somme totale de 221 210 € ;

— en tout état de cause, condamner la SCI2E à verser à la commune de [Localité 21] de la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 21] souligne que l’évaluation proposée par l’exproprié correspond à une surface de 13 812 m² alors que la parcelle numéro [Cadastre 3] n’est pas intégralement concernée par le droit de délaissement du PPRT et elle demande que l’indemnité corresponde à la surface exacte concernée par le transfert de propriété.

Sur la fixation de l’indemnité principale, la commune de [Localité 21] se réfère à l’avis des domaines du 2 février 2024. Elle retient une surface utile de 4166 m² pour le bâtiment principal est de 210 m² pour le bâtiment secondaire. Elle exclut les transactions du 8 décembre 2020 et du 5 septembre 2023 visées dans la vie au motif qu’elle concerne des bâtiments d’une très petite superficie et dès lors n’est pas comparable avec les biens concernés en l’espèce. Elle retient une fourchette de prix du mètre carré de surface utile comprise entre 15,95 € et 233,69 €.

Enfin, l’expropriant s’oppose au versement d’une indemnité de remploi au visa de l’article R322-5 du code de l’expropriation considérant que les parcelles sont destinées à la vente depuis le PPRT de 2013 puisqu’en raison du risque technologique, le droit de délaissement a été mis en place au profit de leur propriétaire.

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Dans ses dernières conclusions en date du 18 septembre 2024, déposées à l’audience le 23 septembre 2024, l’établissement public foncier de grand est – l’EPFGE, intervenant volontaire dans la procédure, représenté par son conseil, soulève à titre principal l’irrecevabilité de la requête en fixation de prix des biens précités, demande à titre subsidiaire de prononcer le transfert de propriété au bénéfice de la commune de [Localité 21] des biens cadastré précités, d’en fixer le prix et de déduire le coût de l’enlèvement des déchets entreposés légalement sur le site pour un montant de 118 020 € TTC. Elle sollicite la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, à titre principal, il fait valoir que la requête déposée par la SCI 2E est irrecevable aux motifs que la demande a été déposée tardivement au regard du délai légal de 6 ans prescrit par l’article 515-16-3 I du code de l’environnement et que la procédure a été engagée par une personne incompétente pour représenter la SCI 2E au visa du jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines en date du 3 mai 2016.

À titre subsidiaire, considérant qu’il convient de retenir la date de la décision à intervenir pour qualifier la consistance matérielle et juridique des biens délaissés, il se réfère à l’avis du pôle d’évaluation domaniale de la DDFIP de la Moselle datée du 2 février 2024 et des constatations réalisées sur les lieux lors du transport. À cet égard, il souligne l’état très dégradé du bâtiment principal relevant des désordres affectant la structure du bâtiment considérant le couvert comme n’étant plus assuré et le bâtiment n’étant plus alimenté en électricité. Il relève que des déchets de toute nature et en grande quantité sont entreposés sur le site dans les bâtiments et en extérieur, notamment des plaques d’amiante-ciment, un monticule de menuiserie plastique, des pneus, liquide de refroidissement et huiles usagées, mobiliers usagers, des carcasses de véhicules, de la paille, des gravats, des ordinateurs ou mobilier de bureau abandonné non fonctionnel. L’EPFGE conclut que ces constatations ont une incidence sur la valeur du bien évalué en raison des désordres structurels et de la coupure d’alimentation électrique rendant les bâtiments inutilisables en l’état, et en raison des infractions commises à la police administrative des déchets. Il demande l’application d’une décote correspondant au devis établi par l’entreprise BRABANT pour un montant de 118 020 €. Il fonde ses demandes sur les articles L541-1 et L541-1 du code de l’environnement et sur la jurisprudence du conseil d’État relatif au détenteur des déchets, le propriétaire d’un terrain sur lequel des déchets ont été entreposés est tenu d’en assurer l’enlèvement et l’élimination conformément à la réglementation et de supporter les coûts y afférents.

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Dans son dernier mémoire en date du 6 décembre 2024, le commissaire du gouvernement a présenté ses observations. Il retient comme date de référence le 4 avril 2017, date à laquelle le bien était desservis par les réseaux ainsi que par une voie d’accès et situé dans un secteur constructible du PLU. Classé en zone UX du PLU, la zone est réputée constructible.

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Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue de l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la requête déposée le 2 janvier 2024 par la société civile immobilière 2E

a. Sur le respect du délai légal de 6 ans

Aux termes de l’article L515-16-13 I, I. « -Dans les secteurs de délaissement et d’expropriation mentionnés à l’article L. 515-16, les propriétaires d’immeubles ou de droits réels immobiliers peuvent mettre en demeure la collectivité territoriale ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme de procéder à leur acquisition.

Ce droit de délaissement est ouvert pendant une durée de six ans à compter de la date de signature de la convention mentionnée au II de l’article L. 515-19-1 ou de la mise en place de la répartition par défaut des contributions prévue à l’article L. 515-19-2, ou, si cette date est antérieure au 23 octobre 2015, jusqu’au 23 octobre 2021. »

En l’espèce, il est constant que la SCI 2E a exercé son droit de délaissement par un courrier en date du 29 septembre 2022. Or, le texte précité envisage plusieurs points de départ du délai de prescription de 6 ans pour exercer un droit de délaissement en fonction des hypothèses pouvant être rencontrées. Aucun ordre entre les points de départ n’est fixé par le texte.

Dès lors, certes l’arrêté préfectoral du 12 janvier 2015 a fait partir le délai légal de 6 ans prévu par l’article L515-16-13 I mais la signature de la convention le 4 octobre 2016 a fait de nouveau courir un délai de six ans au profit de la SCI 2E pour exercer son droit de délaissement jusqu’au 4 octobre 2022.

Dès lors, ce moyen fondant la demande d’irrecevabilité de la requête déposée le 2 janvier 2024 par la SCI2E aux fins d’exercer son droit de délaissement sera écarté.

b. Sur la qualité à agir de Monsieur [K] en tant que représentant de la SCI2E

Aux termes du premier alinéa de l’article L653-8 du code de commerce, dans les cas prévus aux articles L. 653-3 à L. 653-6, le tribunal peut prononcer, à la place de la faillite personnelle, l’interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement, soit toute entreprise commerciale ou artisanale, toute exploitation agricole et toute personne morale, soit une ou plusieurs de celles-ci.

En l’espèce, l’EPFGE soulève le fait que la demande de délaissement datée du 29 septembre 2022 a été adressée par Maître Ponseele, représentant les intérêts de la SCI 2E prise en la personne de son gérant. A cet égard, il expose que le gérant de la SCI 2E, Monsieur [R] [K], était sous le coup d’une interdiction de gérer depuis un jugement du Tribunal de grande instance de Sarreguemines du 3 mai 2016 et qu’une nouvelle gérante est entrée en fonction le 30 mai 2023.

Cependant, la condamnation prononcée par le Tribunal de grande instance de Sarreguemines le 3 mai 2016 à l’encontre de Monsieur [R] [K] est limitée à « une interdiction de gérer, administrer ou diriger toute entreprise commerciale ou artisanale pendant une durée de 10 ans avec exécution provisoire ».

Dès lors, Monsieur [R] [K], en tant que gérant d’une société civile immobilière, pouvait représenter les intérêts de la SCI 2E et mandater son conseil à exercer son droit de délaissement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la requête formée par la SCI 2E devant le juge de l’expropriation est déclarée recevable.

II. Sur le transfert de propriété

L’article L230-3 du code de l’urbanisme dispose que la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.

En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.

A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

En l’espèce, il est constant que la SCI 2E a exercé son droit de délaissement par un courrier de mise en demeure en date du 29 septembre 2022 adressé au maire de [Localité 21], à l’EPFGE, à la direction départementale des territoires de la Moselle, à CAPTRAIN France, au préfet de la Moselle et reçus le 3 et 4 octobre 2022.

Il ressort des éléments versés aux débats que, ni la commune de [Localité 21], ni le préfet, n’ont répondu favorablement à la mise en demeure adressée par la SCI 2E pendant le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.

Dès lors, il convient de prononcer le transfert de propriété des biens concernés.

La SCI 2E a saisi initialement le tribunal pour ordonner le transfert de propriété des parcelles situées sur la commune de [Localité 21] cadastrées Section 55 n°[Cadastre 15] d’une contenance de 5085 m², Section 55 n°[Cadastre 16] d’une contenance de 1295 m², Section 55 n°[Cadastre 14] d’une contenance de 309 m², Section 55 n°[Cadastre 4] d’une contenance de 1256 m², Section 55 n°[Cadastre 5] d’une contenance de 4014 m² et Section 55 n°[Cadastre 3] dont l’emprise est partielle en ce qu’elle ne porte que sur 18 ares de la surface totale.

En cours de procédure, la parcelle n°[Cadastre 3] d’une surface totale de 18a53ca a été annulée et remplacée sur le fichier cadastrale par deux parcelles :

— la parcelle Section 55 n°[Cadastre 6] composée de 18 ares

— Et la parcelle Section 55 n°[Cadastre 7] composée de 53 centiares.

Seule la parcelle Section 55 n°[Cadastre 6] composée de 18 ares est concernée par l’emprise du périmètre de délaissement défini par l’arrêté préfectoral du 22 octobre 2013 approuvant le Plan de prévention des risques technologiques concernant la commune de [Localité 21], en lieu et place de la parcelle n°[Cadastre 3] dont l’emprise était partielle initialement.

III. Sur la date de référence et la qualification du terrain

En application de l’article L230-3 alinéa 4, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce il y a donc lieu de considérer que la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le PLU approuvé le 4 avril 2017.

Dès lors, le 4 avril 2017 sera retenu comme date de référence.

En application des articles L322-3 et L322-4 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui à la date de référence sont à la fois desservis par les réseaux et par une voie d’accès à condition que ceux-ci soient proximité immédiate, et situé dans un secteur désigné comme constructible par le PLU.

Pour qualifier un terrain de terrain à bâtir, il convient de tenir compte des servitudes d’urbanisme affectant l’utilisation des sols y compris des restrictions au droit de construire.

En l’espèce, le secteur dans lequel se situe les biens concernés par la procédure étaient urbanisés au 4 avril 2017. À cette date, le terrain était classé en zone UX du PLU, zone réputée constructible.

Dès lors, les parcelles étaient à la date de référence qualifiables de terrain à bâtir du fait de leur classement en zone UX du PLU à l’état libre.

IV. Sur la description des biens

Selon l’article L322-1 alinéa 1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, les constatations ont permis d’établir que les parcelles cadastrées longent en partie une voie départementale. L’accès au site est favorisé par une proximité immédiate d’un accès autoroute A4 à 1 km et RN3 à 1,5 km.

Sur ces parcelles d’une contenance totale de 13759 m², sont édifiées un bâtiment principal de type entrepôt ainsi qu’un bâtiment accessoire.

Le service des domaines retient une surface utile des bâtiments présents sur le site de 4166 m² pour le bâtiment principal et 210 m² pour le bâtiment secondaire, soit une surface totale de 4376 m².

Cependant, le transport est l’occasion de voir la réalité de l’état du bien. Or, il ressort du rapport du commissaire du gouvernement qui a fait un relevé des superficies à cette occasion que la surface du bâti à retenir est estimée à 5692 m² pour le bâtiment principal et à 143 m² pour le bâtiment annexe, soit une surface totale du bâti de 5835 m². A cela s’ajoute la consultation de l’application VisuDgfip dont la référence n’est pas contestée. Aucun nouveau relevé de la surface n’a été produit par les parties pour contester cette surface. C’est pourquoi la superficie de 5692 m² pour le bâtiment principal et 143 m² pour le bâtiment annexe qui sera retenue pour le calcul de l’indemnité.

Le grand bâtiment principal se compose de deux grandes halles industrielles au sol en béton avec chape en ciment, gros œuvre en béton et maçonnerie en béton ainsi que de bureaux sur deux étages d’une superficie de 900 m² environ. Sur place, des ponts roulants sont encore présents. Les annexes sont en grande partie hors d’usage et inaccessibles.

Ce bâtiment principal présente un état vétuste. Des infiltrations d’eau au niveau de la toiture et des fissures dans les murs sont visibles. Aucune isolation thermique et phonique n’est constatée. Le système électrique n’est plus fonctionnel. Des carcasses de véhicules, des palettes en bois, des sacs, des pneus, des bidons, des cuves et divers mobiliers sont abandonnés à divers endroits de l’entrepôt. Les bureaux sont à l’état d’abandon. Les peintures s’effritent. D’anciennes fuites d’eau sont identifiables au niveau des sous-plafonds tâchés dans deux bureaux. Le carrelage des toilettes a été arraché. La robinetterie est absente. Du mobilier de bureau vétuste demeure encore dans certains bureaux. Des annexes au bâtiment central sont couvertes par une toiture mais ne sont pas clôturées. Une partie des annexes est remplie d’amas de terre et de déchets rendant la zone inaccessible. Une autre partie accueille le stockage de plusieurs bottes de foins et de divers mobiliers. L’état des murs des annexes est notablement dégradé.

Le terrain extérieur est goudronné mais le revêtement est détérioré à divers endroits par des fissures et l’apparition de végétaux. Des véhicules abandonnés, des déchets divers (amas de menuiseries cassées, bidons divers, une cuve dont le contenant est inconnu, plusieurs dizaines de pneus, les restes d’un AGECCO cassé et rouillé, une dizaine de véhicule abandonné, des plaques de fibrociment amiantées…) sont stockés à divers endroits.

Le bâtiment accessoire étant complètement muré n’a pu être visité mais présente une structure extérieure en parpaings maçonnés. La toiture apparaît en bon état.

Aucun plan des locaux n’a été produit par les parties.

Enfin, lors du transport, le bien était libre de toute occupation. Aucune activité n’était constatée sur les lieux. Aucun bail n’est produit.

V. Sur l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié. Selon l’article L.322-2 du code de l’expropriation, l’estimation est faite à la date du jugement de première instance et la consistance du bien à prendre en compte est celle de la date du transfert de propriété. L’usage de ce bien doit être recherché en fonction de la date de référence.

Eu égard aux caractéristiques du site, la méthode d’évaluation la plus avantageuse pour le propriétaire est la méthode de valorisation immobilière et non celle de la récupération foncière. C’est d’ailleurs cette méthode d’évaluation qui a été appliquée pour les transactions effectuées dans la même section concernée par le PPRT et qui servent de valeur de référence pour le service des domaines.

Afin de procéder à l’évaluation du bâti, une distinction sera opérée entre le bâtiment principal et le bâtiment annexe, ces derniers ne présentant pas les mêmes caractéristiques. Cette distinction a été d’ailleurs réalisée dans les propositions d’évaluation formulées par l’expropriant, l’EPFGE, le Commissaire du gouvernement et dans les demandes subsidiaires de l’expropriant.

La valeur des biens dont la SCI 2E est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Le bien qu’il convient d’évaluer présente des caractéristiques atypiques rendant plus complexe l’évaluation.

En outre, la valeur médiane oscille entre 15,95 euros le m² et 555 € le m² selon les termes de comparaison retenue par les parties. Ces valeurs présentent une grande disparité ce qui s’explique par les caractéristiques diverses des biens.

Pour déterminer la valeur des biens, les termes de comparaison proposés par la SCI 2E ne sont pas retenus parce que l’évaluation globale figurant sur la convention du 4 octobre 2016 est très ancienne, à savoir le 20 février 2014. Elle ne correspond plus à l’état actuel du marché. De plus, l’évaluation apparaît imprécise puisqu’elle ne concernait pas uniquement les parcelles de la SCI 2E et que ces parcelles ne relevaient pas du même secteur de délaissement.

En outre, la SCI 2E fait référence à l’ensemble immobilier vendu à la société CAPTRAIN selon les termes du bail professionnel avec promesse synallagmatique de vente conclue le 19 septembre 2008. Or, ce terme de comparaison n’est pas adapté en ce qu’il ne présente pas le même cadre juridique, ni les mêmes caractéristiques, notamment s’agissant de la surface, de l’état libre ou occupé, de l’état fonctionnel ou non des locaux.

Par ailleurs, le commissaire du gouvernement propose une évaluation en prenant comme terme de référence un immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 19] dont la cession a été réalisée le 23 mars 2018. En se référant à cette transaction, il retient un prix de 96,36 € par m² du bâtiment principal. Ce bien ne se situe pas dans le même secteur géographique que le bien qui doit être évalué dans le présent litige. Il ne relève pas de la zone de risque du PPRT. La date de la transaction est plus ancienne que les termes de comparaison retenus par le service des domaines. Enfin, l’exproprié produit les photographies du bien vendu dont l’état apparaît très bon, contrairement au présent bien vétuste qu’il convient d’évaluer. Même avec un abattement de 20%, ce terme de comparaison sera écarté.

De leurs côtés, la Commune de [Localité 21] et l’EPFGE se réfèrent à l’avis émis par le pôle d’évaluation domaniale du 2 février 2024 retenant un prix du m² de 50 euros pour le bâtiment principal et de 200 euros pour le bâtiment annexe.

Les transactions visées pour fonder cet avis datent du 8 décembre 2020 pour la plus ancienne et du 5 septembre 2023 pour la plus récente. Les cessions visées sont intervenues à [Localité 21] au sein du PPRT et portaient sur des bâtiments industriels et entrepôts, ces biens apparaissant similaires à ceux concernés par la présente procédure.

Les caractéristiques des transactions intervenues dans le secteur du PPRT et les spécificités du bien concerné par l’expropriation conduisent à retenir les actes portant sur les deux plus grandes surfaces seront retenues car elles se rapprochent de la superficie du bien de la SCI 2E. La fourchette de prix est comprise entre 15,95 m² et 233,69 m².

Au vu de l’état de vétusté du bâtiment principal mais tout de même de sa localisation favorable dans le secteur, la valeur est fixée à 70 euros par m² de surface utile pour le bâtiment principal.

70 € x 5692 m² = 398 440 €

L’avis des domaines retient la valeur de 200 euros par m² de surface utile pour le bâtiment annexe considérant qu’il a été rénové.

A cet égard, le transport n’a pas permis de constater un bâtiment rénové et fonctionnel. Les entrées étaient murées. Cependant, la toiture présentait un très bon état. Au vu de la fourchette de prix correspondant au secteur, de l’état global du bien constaté lors du transport et de la proposition formulée par l’exproprié s’agissant de ce bâtiment, la valeur est fixée à 200 euros par m² de surface utile pour le bâtiment annexe.

200 € x 143 m² = 28 600 €

Néanmoins, la présence d’objets divers abandonnés, de déchets (pneus, voitures abandonnées, menuiseries détruites, plaques d’amiante, bidons contenant des liquides non identifiés…), certains dangereux comme les plaques en fibrociment, des cuves contenant des produits non identifiés est de nature à entrainer une moins-value desdites parcelles.

Si l’exproprié souligne que cette situation ne rend pas impropre à leur destination les biens, il n’en demeure pas moins qu’une gestion des déchets de manière adaptée tant au regard de leur volume qu’au regard de leur nature devra nécessairement être mise en œuvre par l’expropriant. La présence de déchets est un élément de la consistance matérielle du terrain à évaluer.

Par ailleurs, la SCI 2E s’engage dans ses dernières écritures sur le fait qu’elle se chargerait elle-même du retrait des déchets avant la présente décision. Même si la SCI 2E affirme qu’elle a procédé au déstockage d’une partie des déchets depuis le transport sur les lieux, elle n’en apporte pas la preuve au jour de l’audience. Il est considéré dès lors que la situation n’a pas changé depuis le transport sur les lieux.

Ainsi, le prix fixé doit supporter une réfaction pour le traitement des déchets divers et objets abandonnés, a minima pour rendre les parcelles en état neutre du point de vue de la pollution et fonctionnelles pour son usage.

La commune de [Localité 21] et l’EPFGE demandent la prise en compte de ce coût dans l’évaluation en produisant un devis, alors que le Commissaire du gouvernement propose un abattement de 20% sur le prix.

De son côté, la SCI 2E sollicite le rejet de cette demande à titre principal contestant sa responsabilité, invoquant celle du maire en matière de police, et, à titre subsidiaire, elle propose un devis pour le traitement des plaques en fibrociment.

En outre, s’il n’est pas établi que la SCI 2E est responsable de l’abandon des déchets sur son terrain, il n’en est pas moins détentrice. Elle ne justifie pas avoir fait des démarches pour signaler des abandons sauvages sur son terrain et avoir pris les mesures nécessaires pour l’empêcher ou pour dénoncer les auteurs. Par ailleurs, il ne peut être reproché au maire de ne pas avoir exercer ses pouvoirs de police pour garantir la santé et la sécurité publique dans la mesure où les infractions ne lui ont pas été signalées et que les constatations ne sont pas visibles de l’extérieur de la propriété privée. Aussi, la SCI 2E doit répondre de ce stockage en qualité de détenteur.

S’agissant du coût de traitement des déchets et objets abandonnés, la commune de [Localité 21] produit aux débats un devis en date du 14 juin 2024 établi par la SAS BRABANT pour un montant de 132 280 euros pour la gestion des déchets. Ce devis apparaît complet et conforme à ce qui a été constaté lors du transport sur les lieux.

De son côté, la SCI 2E se réfère à un devis en date du 18 novembre 2024 établi par la société AMIANTE & CO pour un montant de 10 188 euros pour le traitement des déchets amiantés uniquement. Or, il est relevé un traitement partiel des déchets sur le site.

En conséquence, il sera déduit de l’indemnité principale initialement fixée la somme de 132 280 euros correspondant au devis produit par l’expropriant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale est fixée à la somme totale de : 294 760 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, l’expropriant s’oppose au versement d’une indemnité de remploi considérant que le bien concerné par la présente procédure est destiné à la vente depuis le PPRT de 2013. Or, il ne peut être déduit de ce seul PPRT un projet de vente qualifié de « notoire », ce qui suppose une certaine publicité. Dès lors, l’indemnité de remploi est due.

Selon la jurisprudence constante, les taux s’appliquent selon le calcul suivant :

-20% de 0 à 5.000 euros

-15% de 5.001 à 15.000 euros

-10% au-delà.

Dès lors, il y a lieu de fixer l’indemnité de remploi à la somme de :

5.000 x 20% = 1.000

10.000 x 15% = 1.500

279 760 x 10% = 27.976

TOTAL : 30.476 euros

VI. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 21].

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la commune de [Localité 21] sera condamnée à verser à la SCI 2E la somme de 2 500 euros. Les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la requête déposée le 2 janvier 2024 par la SCI 2E aux fins d’exercer son droit de délaissement ;

PRONONCE le transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 21] des parcelles appartenant à la SCI 2E, situées sur la commune de [Localité 21] et cadastrées ainsi :

Section 55 n°[Cadastre 15] d’une contenance de 5085 m², Section 55 n°[Cadastre 16] d’une contenance de 1295 m², Section 55 n°[Cadastre 14] d’une contenance de 309 m², Section 55 n°[Cadastre 4] d’une contenance de 1256 m², Section 55 n°[Cadastre 5] d’une contenance de 4014 m²,Section 55 n°[Cadastre 6] d’une contenance de 1800 m² ;

FIXE la date de référence au 4 avril 2017 ;

FIXE en contrepartie le prix de ces parcelles à la somme total de 325 236 euros comprenant :

—  294 760 euros au titre de l’indemnité principale,

—  30 476 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE la commune de [Localité 21] à payer à la SCI 2E la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes formées par la commune de [Localité 21] et de l’EPFGE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 21] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit.

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe le 14 février 2025, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Aïntzané KARNAOUKH, Juge de l’expropriation et par Mary BALUCH, Greffier.

Le greffier Le juge de l’expropriation