Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01921 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXMY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargée des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [Y] muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [N] [D]

né le 25 Janvier 1995 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [P] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 décembre 2014 prenant effet à compter du 23 décembre 2014, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] un appartement de type T4 à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 317,08 euros, hors charges.

Par courrier simple du 22 décembre 2023, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a informé la CAF de la [Localité 4] de la dette locative de Madame [P] [I], bénéficiaire du versement de l’A.P.L.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a fait délivrer à personne le 11 juin 2024 à Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 1935,46 euros, échéance d’avril 2024 inclus.

Suivant assignations délivrées à étude par commissaire de justice le 31 mars 2025, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a attrait Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,les condamner solidairement au paiement de la somme de 2083,79 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,les condamner solidairement au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, des révisions légales et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 1er avril 2025.

L’audience s’est tenue le 6 octobre 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, représenté par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 3630,51 euros, échéance de janvier 2025 inclus. Il a donné son accord pour la validation d’un plan d’apurement en cours à hauteur de 93,00 euros par mois, outre le gel de la clause résolutoire. Il a mentionné que le paiement du loyer a effectivement repris, soulignant l’absence de paiement en août 2025.

Madame [P] [I], comparante en personne, a reconnu la dette tout en sollicitant des délais de paiement de 93,00 euros par mois, correspondant au plan d’apurement signé. Elle a sollicité le gel de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe du Tribunal le 2 octobre 2025. Il est indiqué que le foyer comprend les défendeurs ainsi que trois enfants à charge, dont un majeur.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DU DEFENDEUR

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [N] [D], défendeur à la présente instance.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 1er avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] le 11 juin 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1935,46 euros, échéance d’avril 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 12 août 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 3630,51 euros, échéance de septembre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] à payer cette somme à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de l’accord du bailleur et de Madame [P] [I], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 93,00 euros par mois pendant 35 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de septembre 2025 inclus),Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] devront régler solidairement à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,Et faute par Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS :

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] et que la résistance abusive ne peut uniquement être déduite du défaut de paiement des loyers, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 17 décembre 2014 prenant effet à compter du 23 décembre 2014 entre l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT et Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 12 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] à payer à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT la somme de 3630,31 euros, échéance de septembre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] à se libérer en 35 mensualités de 93,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision (janvier 2026) ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] devront régler solidairement à E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— faute par Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [P] [I] au paiement des dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonce à la préfecture ;

DEBOUTE l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION