Min N° 24/00908

N° RG 24/00174 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDMFY

Mme [X] [B] épouse [N]

C/

M. [U] [I]-[R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDERESSE :

Madame [X] [B] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]-[R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e François LA BURTHE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2013, ayant pris effet le 01er novembre 2013, Mme [X] [B] épouse [N] a donné à bail à M. [U] [I]-[R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 400 euros outre un dépôt de garantie de 400 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, Mme [X] [N] a fait signifier à M. [U] [I]-[R] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 108,65 euros, dont 2 961 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de juillet 2022 à avril 2023.

En parallèle, par requête parvenue au greffe le 27 avril 2023, Mme [X] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir condamné M. [U] [I]-[R] à lui payer la somme de 2 981 euros au titre des loyers et charges impayés.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 06 juin 2023, date à laquelle le président a renvoyé les parties devant le conciliateur qui a dressé un constat d’échec.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 28 février 2024, date à laquelle Mme [X] [N] a maintenu ses demandes en paiement sauf à actualiser le décompte des sommes dues à un total de 4 479 euros. Elle a par ailleurs demandé la condamnation du locataire à lui payer la somme de 10 000 euros en dommages et intérêts, outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et a sollicité l’expulsion du locataire. M. [U] [I]-[R] a, quant à lui, invoqué un préjudice de jouissance et l’insalubrité des lieux loués. L’affaire a été mise en délibéré au 25 mai 2024.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins, pour Mme [X] [N] de faire assigner M. [U] [I]-[R] à l’audience de renvoi du 25 septembre 2024 afin que la demande en expulsion soit régulière.

Lors de l’audience du 25 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 09 octobre 2024 aux fins, pour la demanderesse, de faire assigner M. [U] [I]-[R] et de produire la preuve de la notification de l’assignation à la préfecture.

À cette dernière audience, Mme [X] [N], comparant en personne, demande au tribunal, reprenant et complétant ses conclusions rédigées initialement en vue de l’audience du 05 décembre 2023 et actualisant la dette locative, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [U] [I]-[R] à compter du jour du prononcé du jugement ;

— désigner tel séquestre qu’il plaira au tribunal de désigner aux risques et périls et frais de M. [U] [I]-[R] ;

— condamner M. [U] [I]-[R] au paiement d’une indemnité d’occupation de 900 euros par mois à compter du jour du prononcé du jugement ;

— condamner M. [U] [I]-[R] à lui payer la somme de 7 679 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

— condamner M. [U] [I]-[R] à lui payer la somme de 10 000 euros en dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel et moral ;

— condamner M. [U] [F]-[R] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a fait assigner M. [U] [I]-[R] à une autre audience de référé, laquelle se tiendra quelques jours après. Elle précise, en réponse aux manquements à son obligation de délivrance invoquée par le locataire avoir tout mis en œuvre pour y remédier, celui-ci s’y étant cependant opposé. Elle note qu’un relogement pendant la durée des travaux a été proposé, sans qu’il ne l’accepte, et l’avoir finalement relogé dans l’appartement au-dessus du sien.

Sur le montant de la dette locative, elle fait valoir ne pas avoir perçu directement les aides au logement versées par la Caisse d’allocations familiales comme le mentionne le défendeur et en veut pour preuve plusieurs attestations. Elle précise donné son accord pour de plus amples délais de paiement mais maintenir sa demande d’expulsion.

Lors de cette même audience, M. [U] [I]-[R], représenté par son conseil, qui développe ses conclusions en défense n°2 déposées lors de l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :

— déclarer irrecevables les demandes en paiement et en expulsion de Mme [X] [N] ;

Subsidiairement,

— déclarer irrecevable les demandes en paiement au titre des loyers et charges antérieurs de trois ans à l’assignation ;

Subsidiairement,

— condamner Mme [X] [N] à lui payer la somme de 12 100 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— ordonner la compensation des condamnations ;

Très subsidiairement, s’il était jugé que la demande était recevable,

— lui accorder de plus larges délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— débouter Mme [X] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, si des condamnations ou autres mesures étaient prononcées à son encontre ;

— condamner Mme [X] [N] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 750 du code de procédure civile, le locataire soutient que la dette locative s’établit désormais à un montant supérieur à 5 000 euros et que dès lors, la demande devait être faite par assignation et non par simple requête. Il note par ailleurs que la requête n’a pas été dénoncée à la préfecture et conclu à l’irrecevabilité des demandes à ce titre.

Subsidiairement, M. [U] [I]-[R] fait valoir que la juridiction a été saisie par déclaration au greffe du 25 avril 2023. Il en déduit, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 et 2241 du code civil que les demandes en paiement pour les loyers antérieurs de trois ans à la requête initiales doivent être déclarées irrecevables comme prescrites.

Sur le fondement de l’article 1219 du code civil, le locataire soulève l’exception d’inexécution. Il explique que depuis 2018, il avait formé des réclamations auprès de la bailleresse quant à l’état du logement humide et subissant des infiltrations, sans qu’elle y remédie. Il note qu’en a résulté un préjudice de jouissance de cette date à novembre 2022, alors qu’il a continué à régler les loyers jusqu’en avril 2022. Il affirme avoir été contraint de quitter le logement en octobre 2022, étant relogé par la mairie pendant une semaine. Il en déduit que cette situation lui a causé un préjudice moral.

Il conclut très subsidiairement précisant qu’il a repris le paiement des loyers et charges et qu’il convient de lui accorder de plus larges délais de paiement, outre la suspension de la clause résolutoire. Il note en outre qu’une partie des sommes sollicitées a été réglée directement par la caisse d’allocations familiales auprès de la bailleresse et qu’il convient de réduire la dette en conséquence.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions des parties ci-dessus mentionnées et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [X] [N] a sollicite l’expulsion et la résolution du bail en raison d’une dette de loyer. Elle ne justifie cependant pas qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne au moins six semaines avant la première audience à laquelle elle a formulée sa demande en expulsion du locataire.

Il est en effet rappelé que quand bien même Mme [X] [N] aurait justifié de l’assignation de M. [U] [I]-[R] lors de la dernière audience, son défaut de notification dans les délais avant la première audience où elle a formulé cette demande, soit le 05 décembre 2023, ne pouvait être régularisé lors de l’instance (Cass. Civ. 3e, 14 février 2012, n°11-30.072).

Mme [X] [N] est dès lors irrecevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la recevabilité de la demande en paiement

2.1. Au titre de la requête

Aux termes de l’article 750 du code de procédure civile, la demande en justice est formée par assignation. Elle peut l’être également par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 euros en procédure orale ordinaire ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement.

En l’espèce, Mme [X] [N] a saisi la présente juridiction par requête du 27 avril 2023, date à laquelle elle sollicitait le paiement des loyers et charges impayés pour un montant total de 2 981 euros. Aucune autre demande n’avait été formulée à cette date.

Si les demandes actuelles, hors celle en expulsion, portent sur le paiement d’une somme supérieure à 5 000 euros, il n’en demeure pas moins que l’article 750 susmentionné a trait à la demande en justice et que sa recevabilité doit s’analyser au jour où elle a été faite.

Or, à cette date, la demande en paiement portait sur une somme inférieure à 5 000 euros. Ce n’est qu’au cours de la procédure, en raison d’impayés postérieures, qu’elle a crû.

Dans ces conditions, la requête de Mme [X] [N] a été introduite de manière régulière. Elle est dès lors recevable en ses demandes en paiement.

2.2. Au titre de la prescription

L’article 2224 du code civil dispose, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, Mme [X] [N] a introduit la présente instance par une requête du 27 avril 2023. Ses demandes en paiement portant sur des loyers et charges antérieurs au 27 avril 2020 sont dès lors irrecevables.

Cependant, il résulte des différents décomptes produits que la bailleresse ne fonde sa demande en paiement que sur des échéances postérieures au mois de juillet 2022. Elles sont dès lors recevables comme non prescrites.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 octobre 2013, du commandement de payer délivré le 15 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 09 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, que Mme [X] [N] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 7 979 euros au 09 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Elle précise ne pas avoir perçu les aides personnalisées au logement directement, comme le prétend le locataire. Cependant, les attestations CAF qu’elle verse, et portant mention « montant versé à tiers », ainsi que les attestations CAF produites par le locataire portant la mention que cette allocation a été versés à Mme [X] [N], permettent d’en déduire qu’elle doivent venir en déduction des sommes dues.

Pour autant, le locataire reconnaît qu’il n’a versé aucune somme depuis le mois d’avril 2022. En outre, le courrier de la Caisse d’allocations familiales du 27 juillet 2023, produit par la bailleresse, permet de constater qu’à cette date, il ne percevait plus d’aide au logement.

Il s’en déduit que les sommes dues entre le mois de juillet 2022 et le mois d’octobre 2024 s’élevait à un total de 11 200 euros. Sur cette même période, tel qu’il résulte des attestations de la caisse d’allocations familiales, a été versé la somme total de 1 573 euros.

Le locataire fait valoir qu’il a, depuis, repris le paiement des loyers, mais ne verse aucun élément pour en attester.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 9 627 euros. Cette somme étant supérieure à celle sollicitée de 7 679 euros, et le tribunal ne pouvant statuer au-delà des demandes qui lui sont faites, il convient dès lors de condamner M. [U] [I]-[R] au paiement de cette somme.

4. Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, par un premier courrier du 12 mars 2018, M. [U] [I]-[R] a averti la bailleresse de problèmes d’humidité dans le logement qu’il occupait ;

Il résulte d’un courrier du 25 octobre 2018 que par la suite, à une date inconnue, Mme [X] [N] a fait réaliser des travaux de reprises. Si le locataire y explique que ses troubles de jouissance n’ont alors pas cessé, force est de constater qu’aucun élément extérieur ne permet d’attester, dès cette date, de ces problèmes, et du fait que les travaux réalisés n’ont pas permis de faire cesser les désordres.

Pour autant, par courrier du 06 octobre 2021, M. [U] [I]-[R] a fait part à Mme [X] [N] du fait que le logement qu’il occupait présentait plusieurs désordres. Ainsi, il évoquait dans les parties communes un problème de serrure sur la porte extérieure, une porte intérieure impossible à fermer, une fenêtre cassée et une humidité importante. Dans le logement, il mentionnait des traces de moisissures importantes sur tous les murs, une humidité flagrante malgré une aération journalière, des fenêtres vétustes, des plafonds fissurés avec des parties d’enduit prêtes à tomber, et un parquet bougeant.

Par courrier du 09 novembre 2021, Mme [X] [N] lui répondait indiquant que s’agissant des portes des parties communes, la question de leur remplacement était en cours de discussion au sein de la copropriété. Un technicien devait également passer dans la cours pour vérifier l’humidité. Elle mentionnait attendre un devis pour le changement des fenêtres PVC.

Le 25 novembre 2021, la mairie de [Localité 5] se rendait sur les lieux. Elle constatait la présence de moisissures dans le logement, d’une humidité généralisée, d’une dégradation des murs et plafonds, d’une dégradation des parties communes extérieures ainsi que des menuiseries de vitrage en mauvais état.

Le 12 juin 2023, Mme [X] [N] proposait le relogement du locataire au deuxième étage de l’immeuble, pendant la réalisation de travaux. S’il résulte d’un courrier du 08 juillet 2022, rédigé par le locataire, qu’il n’a pas consenti à libérer son logement à cette occasion pour la réalisation des travaux, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas démontré que la bailleresse aurait entrepris des démarches afin de remédier aux désordres constatés et qui engageaient sa responsabilité quant à la délivrance d’un logement décent, avant cette date.

Il s’en déduit qu’un préjudice de jouissance du locataire est démontré entre le 06 octobre 2021 et le 12 juin 2023.

Pour autant, dès lors que c’est en raison de la résistance non-justifiée du locataire que la bailleresse n’a pu réaliser plus tôt les travaux nécessaires, lesquels, tels qu’il résulte des photographies versées au dossier, ont depuis lors pu se faire, aucun manquement de la bailleresse ne sera retenu au-delà de cette date.

Il est rappelé que l’indemnité au titre du préjudice de jouissance s’évalue en fonction de l’habitabilité du logement, du montant du loyer versé par le locataire pendant la période concernée. Or, aucun élément ne tend en ce que le logement aurait été rendu totalement inhabitable puisque le locataire a même souhaité y rester lors que Mme [X] [N] voulait y entreprendre des travaux. Par ailleurs, il résulte des éléments qui précèdent que pendant une partie de cette période, le loyer était partiellement réglé par la caisse d’allocations familiales.

Son préjudice sera ainsi fixé à 809,33 euros, somme que Mme [X] [N] sera condamnée à lui verser. La compensation des sommes dues sera ordonnée.

5. Sur la demande en dommages et intérêts de la bailleresse

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. La demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute.

En l’espèce, la bailleresse n’indique nullement quel serait son préjudice ni en quoi il n’aurait pas été réparé par le versement des intérêts légaux. Par ailleurs, elle ne caractérise pas la mauvaise foi du défendeur.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

6. Sur la demande en délais de paiement

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, bien que M. [U] [I]-[R] n’ait donné aucun élément sur sa situation financière et ses revenus, et que la bailleresse n’ait pas été certaine de la reprise du paiement des loyers et charges, il convient, compte tenu de l’accord intervenu entre les parties, d’octroyer au locataire de plus larges délais de paiement, selon les modalités fixées au dispositif.

7. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, M. [U] [I]-[R] succombant principalement à l’instance, il convient de le condamner au paiement des entiers dépens, à l’exclusion du commandement de payer du 15 mai 2023, dès lors que la bailleresse a été déclarée irrecevable en sa demande en expulsion.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [N] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [U] [I]-[R] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [X] [B] épouse [N] irrecevable en sa demande de résiliation du bail ;

DÉCLARE Mme [X] [B] épouse [N] recevable en sa demande en paiement ;

CONDAMNE M. [U] [I]-[R] à payer à Mme [X] [B] épouse [N] la somme de 7 679 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 09 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNE Mme [X] [B] épouse [N] à payer à M. [U] [I]-[R] la somme de 809,33 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques ;

AUTORISE M. [U] [I]-[R] à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 190 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sommes qui devront être versées en plus des loyers et charges courants ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DÉBOUTE Mme [X] [B] épouse [N] de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [I]-[R] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 15 mai 2023 ;

CONDAMNE M. [U] [I]-[R] à payer à Mme [X] [B] épouse [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION