Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 3 septembre 2025, n° 24/00423

TJ Saint-Étienne 3 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation contractuelle de remboursement
La cour a constaté que l'acte de vente mentionne clairement que les travaux de toiture sont à la charge du vendeur, et a donc condamné Monsieur [T] à rembourser la somme versée.
Rejeté
Responsabilité du vendeur pour les charges impayées
La cour a jugé que les charges impayées n'étaient pas dues par Monsieur [T] car elles n'étaient pas connues au moment de la vente et n'avaient pas été réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a estimé que Monsieur [T] a agi de manière abusive en ne participant pas activement à la résolution du litige, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a condamné Monsieur [T] à rembourser les frais de justice en raison de sa défaite dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 3 sept. 2025, n° 24/00423
Numéro(s) :	24/00423
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Louis ROBERTNicole PEYRET
Cabinet(s) :	SELARL ROBERTSELARL CDF

Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00423 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMEN

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY Magistrat à Titre Temporaire statuant en qualité de juge du Tribunal Judiciaire

assisté, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 14 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [Y] [K]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nicole PEYRET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [P] [O] épouse [K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nicole PEYRET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [F] [T]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] sont propriétaires non occupants de locaux à usage d’habitation et dépendance au sein la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 4]

Ce bien leur a été vendu par Monsieur [T] [F] par acte authentique passé en l’étude de l’office notarial [U] et associés le 02 septembre 2022, ayant lui-même acquis celui-ci à la suite d’un jugement d’adjudication rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 2 juillet 2021.

Le 10 mai 2023, le syndic de la copropriété a procédé à un appel de fonds relatif au solde des travaux de toiture pour un montant de 823,81 euros. Cette somme a été payée par les nouveaux copropriétaires ainsi que celle de 666,69 euros représentant les arriérés de charges impayées.

Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] considèrent que ces sommes, représentant un total de 1490,50 euros, doivent leur être remboursées par Monsieur [T] [F].

Une tentative de médiation n’a pu aboutir.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] ont fait assigner Monsieur [T] [F] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne, sollicitant sa condamnation à leur verser :

1490,50 euros outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure,1500,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation des conséquences de l’inexécution de ses obligations,1200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil du défendeur.

Le 14 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil des consorts [K].

À l’audience du 14 mai 2025avril 2025, Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O], représentés par leur conseil, s’en rapportent à l’assignation tout en précisant qu’ils accepteraient de se désister de la somme de 823,81 euros sous réserve d’encaissement d’un chèque dudit montant.

Monsieur [T] [F], représenté par son conseil, soutient ne pas avoir eu connaissance d’une clause l’obligeant à s’acquitter du solde des travaux de toiture mais accepte toutefois d’en assurer le remboursement.

Il conteste avoir à payer aux demandeurs un solde de charges impayées, considérant que celles-ci étant dues par le précédent propriétaire.

Il demande que les consorts [K] soient déboutés de leurs demandes.

Après dépôt des dossiers, l’affaire est mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’acte de vente passé le 02 septembre 2022 entre Monsieur [T] [F] d’une part, Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] d’autre part (page 30 paragraphe B – Travaux) mentionne : « Etant ici précisé que les travaux de rénovation de la toiture incombent en tout état de cause au VENDEUR qui s’y oblige.(…) »

A la demande du syndic de la copropriété, Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] ont payé le solde des travaux de toiture s’élevant à 823,81 euros.

Monsieur [T] [F] a déclaré ne pas s’opposer au paiement de cette somme.

Sous réserve de paiement de ladite somme avant le prononcé du jugement, Monsieur [T] [F] sera condamné à payer aux demandeurs 823,81 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 02 octobre 2023.

Concernant la demande de remboursement de la somme de 666,69 euros représentant des charges impayées antérieures à l’acquisition des lots par jugement d’adjudication rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 2 juillet 2021, il convient de constater que celles-ci n’apparaissent pas sur l’appel de fonds numéro 1 exercice 2023/2024 du 19 juin 2023.

Par ailleurs, lors de la vente du 2 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires n’a pas fait opposition afin d’obtenir le paiement de ces créances antérieures à la vente.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [F] ne pouvant être tenu au paiement de sommes qui lui étaient inconnues au moment de la vente ou correspondant à des appels de fonds postérieurs à celle-ci, Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] seront déboutés de leur demande de paiement de la somme de 666,69 euros.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, même s’il accepte aujourd’hui le principe du remboursement du solde des travaux de toiture, Monsieur [T] [F] n’a manifestement jamais participé activement à la recherche d’un règlement amiable du litige l’opposant aux consorts [K], alors qu’il avait imparfaitement exécuté ses obligations découlant de l’acte de vente signé le 2 septembre 2022.

En conséquence il sera condamné à payer à Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [F] qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [F] sera condamné à payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe.

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] la somme de 823,81 euros, outre intérêt légaux à compter de la mise en demeure du 02 octobre 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [P] née [O] de leur demande de paiement de la somme de 666,69 euros;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement

de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et après lecture faite, le Président a signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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