TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02088 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUO5

NAC : 72I

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE DE LA RESIDENCE « [12] » situé [Adresse 2]), représenté par son Syndic la société KALLIA IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 10.000€, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 893 667 659, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Doriane DJELLOUL, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [L] [C], demeurant [Adresse 5]

comparant,

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 4]

comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 28 Janvier 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Juin 2025 et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [P] et Mme [L] [C] sont propriétaires des lots numéros 66 et 76 au sein de la résidence en copropriété [Localité 10] ELISABETH sise [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 janvier 2025, le [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice, la société KALLIA IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond, telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [N] [P] et Mme [L] [C] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de:

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société KALLIA IMMOBILIER en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [N] [P] et Mme [L] [C] à lui payer les sommes suivantes :

• 5 168,37 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 9 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure,

• 3 446,68 € (861,67*4) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

• 157,36 € (39,34*4) correspondant aux appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisonnel pour la période allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

• 2 500 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [N] [P] et Mme [L] [C] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 12 juin 2025, le [Adresse 16] a comparu par avocat et a maintenu partiellement sa demande en paiement des arriérés de charges et fonds travaux sur la base du décompte arrêté au 3 juin 2025, versé aux débats lors de l’audience, présentant un solde débiteur de 2 698,41 euros et confirmé ses demandes en dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la bonne foi des défendeurs.

M. [N] [P] et Mme [L] [C] ont comparu à l’audience, ne contestent ni le principe ni le montant de leur dette à ce jour de 2698,41 euros mais s’opposent aux demandes en dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement par versements mensuels de 350,00 euros en sus des charges courantes.

Au soutien, ils expliquent que M. [P] est adjoint de direction et perçoit un salaire mensuel de 1 750,00 à 2 200,00 euros, que Mme [C] est chargée de recrutement et perçoit un revenu mensuel de 1 700,00 euros à 2 100,00 euros, qu’ils habitent le bien, et que leurs charges mensuelles comprennent les échéances d’un crédit immobilier de 630,00 euros, d’un crédit automobile de 345,00 euros et d’un crédit à la consommation de 300,00 euros, et un prélèvement mensuel de 207,00 euros au titre des taxes foncières.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce la lettre de mise en demeure adressée aux défendeurs a été versée aux débats et il est établi qu’elle n’a pas été suivie d’effet.

M. [N] [P] et Mme [L] [C] ne contestent ni le principe ni le montant des charges réclamées.

Ainsi il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] ELISABETH peut prétendre au titre des charges échues et impayées, sur la période du 1er octobre 2022 au 3 juin 2025, APPEL CHARGES 2ème trimestre 2025, 2/4 fonds travaux ALUR 2025, TRAVX ASC. BAT.B ESC.1 (5/8), TRAVX TETES CANDELABRES (1/4) et COMBINE INTERPHONE inclus, s’élève à la somme de 2 698,41 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article 106 « INDIVISIBILITE – SOLIDARITE» de l’extrait du règlement de copropriété versé contradictoirement aux débats (p 46), que “dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis.” Or il est établi que les défendeurs sont indivisaires.

En conséquence, M. [N] [P] et Mme [L] [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 698,41 euros réclamée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne remet pas en cause la bonne foi de M. [N] [P] et Mme [L] [C] . De plus ces derniers ont effectué des versements conséquents et demandent des délais de paiement pour solder leur dette.

Au surplus le demandeur ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le [Adresse 16] de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [N] [P] et Mme [L] [C] sollicitent l’octroi de délais de paiement par versements mensuels de 350,00 euros, en plus des charges courantes.

Ils expliquent que, s’étant sont acquittés du règlement d’une partie des charges impayées, ils sont de bonne foi et qu’ils perçoivent des revenus mensuels de 1 750,00 euros à 2 200,00 euros en ce qui concerne Monsieur [P] et de 1 700,00 euros à 2 100,00 euros en ce qui concerne Madame [C].

Ils précisent qu’ils remboursent un prêt immobilier avec des échéances mensuelles de 630,00 euros, un crédit automobile paré échéances mensuelles de 345,00 euros et un crédit à la consommation par échéances mensuelles de 300,00 euros et qu’ils règlent leurs taxes foncières par mensualités de 207,00 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] reconnaît leur bonne foi et ne s’oppose pas à cette demande.

En conséquence il y aura lieu d’accorder à M. [N] [P] et Mme [L] [C] un délai pour s’acquitter de leur dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [N] [P] et Mme [L] [C], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] ELISABETH les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [N] [P] et Mme [L] [C], dont la carence répétée dans le paiement de leurs charges a rendu la présente procédure et l’engagement de frais nécessaires, seront condamnés in solidum à payer au [Adresse 16] somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [N] [P] et Mme [L] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] ELISABETH la somme de 2 698,41 euros au titre des charges échues et impayées, sur la période du 1er octobre 2022 au 3 juin 2025, APPEL CHARGES 2ème trimestre 2025, 2/4 fonds travaux ALUR 2025, TRAVX ASC. BAT.B ESC.1 (5/8), TRAVX TETES CANDELABRES (1/4) et COMBINE INTERPHONE inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le [Adresse 14] [Localité 10] ELISABETH de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

AUTORISE M. [N] [P] et Mme [L] [C] à s’acquitter du règlement de la somme de 2 698,41 euros au titre des des charges échues et impayées en 7 versements mensuels de 350,00 euros, le 8ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour M. [N] [P] et Mme [L] [C] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [L] [C] à payer au [Adresse 15] [Adresse 13] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [L] [C] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,