Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00250 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIRP

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE . LE MONTEREY SIS [Adresse 3] SARL CITYA MONTCHALIN

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Robert GALLETTI de la SELARL ALPHAJURIS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [N] [J] [V]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e TRENTE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [N] [J] [V] est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [N] [J] [V], en date du 29 janvier 2024.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [J] [V] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 3 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 3 septembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a demandé à la juridiction de condamner Monsieur [N] [J] [V] à lui payer les sommes de :

9 572,70 € au titre des charges de copropriété impayées ;400,00 € de dommages et intérêts ;600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et le décret du 26 mars 2015, outre 1231 et 1231-1 du code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que ces charges sont les uniques ressources du syndicat des copropriétaires. Il ajoute que ces retards de paiement ont mis en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété. Il s’oppose à tout délai de paiement.

En réponse, Monsieur [N] [J] [V], représenté par son avocat, a sollicité de la part de la juridiction de :

— Lui accorder les plus larges délais afin de lui permettre de réaliser la vente de son bien immobilier pour solder sa dette ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’actualisation de la créance le jour de l’audience ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Au visa de l’article 1343-5 du code civil, il fait valoir que sa locataire payait irrégulièrement son loyer et que, depuis son départ, il n’a que son seul revenu, qui est insuffisant pour régler les charges de copropriété. Il rappelle avoir déjà été condamné et avoir obtenu des délais de paiement, mais que sa situation précaire l’empêche de couvrir les mensualités. Il soutient avoir l’intention de vendre son bien immobilier, ce qui lui permettrait de recouvrir l’intégralité des sommes exigées.

Au visa de l’article 1231-6 du code civil, il estime que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas d’un préjudice.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte, il ressort que Monsieur [N] [J] [V] est redevable de la somme de 9 572,70 €, arrêté au 1er octobre 2024, dernier trimestre appelé.

Rien ne s’oppose à ce que le Tribunal prenne en compte le décompte actualisé, la procédure étant orale et les deux parties étant représentées.

S’agissant des frais de procédure, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, la mise en demeure n’est pas justifiée par un avis de réception et sera donc retirée.

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Monsieur [N] [J] [V].

Monsieur [N] [J] [V] sera condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 8 579,10 € au titre des charges de copropriété impayés et frais de procédure arrêtés au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 113,79 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que le comportement de Monsieur [N] [J] [V] lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] [J] [V] ne justifie pas de sa situation financière actuelle. En outre, il a déjà bénéficié de délais de paiement qu’il n’a pas respecté. Le simple fait d’avoir mis son logement en vente n’apparaît pas une raison suffisante de lui accorder, à nouveau, des délais de paiement.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [J] [V] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [N] [J] [V], partie perdante, sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2] la somme de 8 579,10 € au titre des charges de copropriété impayés et frais de procédure arrêtés au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 113,79 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble« [Adresse 5] » sis [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [N] [J] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] [V] aux entiers dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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