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JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

DOSSIER N° : RG 25/00513 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I25N

AFFAIRE : Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] C/ S.C.I. DTMB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST ETIENNE

Service de la procédure accélérée au fond

JUGEMENT RENDU SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET SYNDIC [Adresse 4]

représentée par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.C.I. DTMB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 28 Août 2025

Date de délibéré indiquée par le Juge : 18 Septembre 2025

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, réputé contradictoire, et en 1er ressort,

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI DTMB est copropriétaire dans l’immeuble Le Bosquet situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI DTMB devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, selon la procédure accélérée au fond, afin de la voir condamner à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  14 223,60 € au titre des charges impayée, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

—  630,19 € au titre de la loi SRU ;

—  1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 10 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] maintient ses demandes et, au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 481-1 du Code de procédure civile, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il affirme que le retard de paiement des charges met en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses.

La SCI DTMB régulièrement citée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par jugement du 16 novembre 2021, la SCI DTMB a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 6 241,74 € au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2021 et cela avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision.

Par jugement du 7 septembre 2023, la SCI DTMB a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 8 509,91 € au titre des charges de copropriété dues au 3 juillet 2023.

Aucune condamnation ne peut donc intervenir pour les sommes dues au 3 juillet 2023.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 8 septembre 2025, la SCI DTMB serait redevable de la somme de 16 456,75 €.

A compter du 4 juillet 2023, et jusqu’au 8 septembre 2025, la somme de 15 200,91 € a été facturée à la SCI DTMB au titre des charges appelées.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement des frais d’huissiers mentionnés dans le décompte, dont certains sont anciens et dont il n’est pas démontré qu’ils soient en lien avec la présente procédure.

Il en est de même pour les frais d’article 700 des procédures antérieures.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par la SCI DTMB.

En revanche, les frais d’hypothèses sont justifiés et prévus par le contrat de syndic à hauteur de 180 € TTC, et non pas 406,30 €.

Le commandement de payer fait partie des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu à hauteur de 191,45 €.

Les versements et autres mouvements créditeurs sur la même période s’élèvent à la somme de 14 301.45 €.

Or, aucune règle d’imputation n’étant mentionnée par le syndicat des copropriétaires, il convient d’opter pour le plus favorable pour le copropriétaire, à savoir la déduction de ces sommes dans le cadre de ce présent litige.

S’agissant de la somme réclamée au titre de la loi SRU, l’émolument évoqué par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie au tableau cité par l’article [5] 444-32 du Code de commerce. Il n’est possible que s’il y a des sommes déjà encaissées, ce qui est le cas en l’espèce. Il équivaut à 10,26 % du principal.

La SCI DTMB est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 090,91 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement dues à compter du 4 juillet 2023 et arrêtés au 8 septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre 119,93 € au titre de la loi SRU.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI DTMB a déjà été condamnée à deux reprises, sans pour autant rembourser sa dette, caractérisant ainsi sa résistance abusive.

En conséquence, il convient de condamner la SCI DTMB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 €.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DTMB, succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI DTMB, partie perdante, est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SCI DTMB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] les sommes suivantes :

—  1 090,91 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement dues à compter du 4 juillet 2023 et arrêtés au 8 septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

—  119,93 € au titre de la loi SRU ;

—  300 € au titre des dommages et intérêts ;

—  500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DTMB aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

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M^e Géraldine VILLAND

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Dossier

Le 18 Septembre 2025