TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e SEBBAN (G0855)

C.C.C.

délivrée le :

à Me [Localité 6] (G0179)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/06259 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXBLO

N° MINUTE : 2

Assignation du :

27 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. PEARL’IN (RCS de [Localité 7] n°804 469 120)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Franck BENAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0179

DÉFENDERESSE

S.C.I. PETIT-BOURCHARDON (RCS de [Localité 7] n°833 027 253)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Eva SEBBAN de la SELEURL Cabinet d’avocats Eva SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0855

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBLO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 10 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2018, la société PETIT-BOUCHARDON a donné à bail commercial à la société PEARL’IN des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 8], pour une durée de neuf années du 24 juillet 2018 au 23 juillet 2027, l’exercice d’une activité de « vente de chocolats, de sujets en chocolat, de glaces et de confiseries, ateliers chocolats, cadeaux », et un loyer annuel de 34 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par lettre en date du 11 juin 2019, la société PETIT-BOUCHARDON a mis en demeure la société PEARL’IN de « retirer tout mobilier (tables, chaises etc..) installés sur la terrasse extérieure, et ce dès réception de la présente lettre. » puis, par lettre en date du 11 octobre 2019, de « mettre fin à vos activités de restauration et de retirer tout mobilier (tables, chaises etc..) installés sur la terrasse extérieure, et ce dès réception de la présente lettre. »

Selon acte d’huissier de justice en date du 28 octobre 2019, la société PETIT-BOUCHARDON a également fait délivrer à la société PEARL’IN un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principale de 10 464,90 euros correspondant aux loyers et charges restant dus au 1er octobre 2019 (loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2019 inclus).

Par lettre en date du 29 mai 2020, la société PETIT-BOUCHARDON a indiqué à la société PEARL’IN qu’elle restait lui devoir une somme de 14 686,70 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2020 et lui a proposé, si elle réglait cet arriéré, de lui consentir une franchise des trois mois de loyer correspondant au 2e trimestre 2020.

En outre, par acte d’huissier de justice signifié le 19 mai 2021, la société PETIT-BOUCHARDON a fait délivrer à la société PEARL’IN un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principale de 8 106,72 euros correspondant aux loyers et charges restant dus au 30 avril 2021 (loyer et provision sur charges du mois d’avril 2021 inclus).

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06259 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBLO

Par lettre en date du 1er mars 2022, la société PETIT-BOUCHARDON a mis en demeure la société PEARL’IN de lui payer la somme de 27 897,03 euros, outre intérêts de retard ainsi que le prévoit le contrat de bail.

En l’absence de règlement, par acte d’huissier de justice signifié le 28 avril 2022, la société PETIT-BOUCHARDON a fait délivrer à la société PEARL’IN un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principale de 39 036,81 euros correspondant aux loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 1er avril 2022 (loyer et provision sur charges du mois d’avril 2022 inclus), outre la somme de 3 903,68 euros au titre de la clause pénale. Par le même acte, elle lui a également fait commandement de produire entre ses mains une garantie à première demande d’une banque notoirement solvable représentant six mois de loyer hors taxes, soit la somme de 15 000 euros.

C’est ainsi que par acte d’huissier de justice signifié le 27 mai 2022, la société PEARL’IN a assigné la société PETIT-BOUCHARDON à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Parallèlement à la présente instance, par acte d’huissier de justice signifié le 21 juillet 2022, la société PETIT-BOUCHARDON a fait délivrer à la société PEARL’IN un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, « d’avoir à cesser d’occuper à usage de terrasse le trottoir situé devant votre local commercial  ».

Par un arrêt du 30 novembre 2023, communiqué contradictoirement à l’audience par la société PETIT-BOUCHARDON, la cour d’appel de Paris, a notamment :

— confirmé l’ordonnance rendue le 1er mars 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

• déclaré recevable l’action de l’Association foncière urbaine libre des volumes Petit-Fontainebleau ;

• dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages-intérêts formulée par l’Association foncière urbaine libre des volumes Petit-Fontainebleau ;

• déclaré le juge des référés compétent pour connaître des demandes formées par la société PETIT-BOUCHARDON contre la société PEARL’IN ;

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu le 24 juillet 2018 entre la société PETIT-BOUCHARDON et la société PEARL’IN à la date du 21 août 2022 ;

• condamné la société PEARL’IN à payer à la société PETIT-BOUCHARDON la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de l’Association foncière urbaine libre des volumes Petit-Fontainebleau à l’encontre de la société PETIT-BOUCHARDON ;

— infirmé l’ordonnance en ses autres dispositions et, statuant à nouveau :

• dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de l’Association foncière urbaine libre des volumes Petit-Fontainebleau aux fins de cessation d’un trouble manifestement illicite ou de prévention d’un dommage imminent ;

• ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société PEARL’IN et celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

• dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

• condamné la société PEARL’IN à payer à la société PETIT-BOUCHARDON, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 1er août 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 25 mai 2023), la société PEARL’IN demande au tribunal de :

«  A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que la clause résolutoire et les commandements de payer délivrés et notamment celui du 28 avril 2022 sont nuls ou inopposables à la société PEARL’IN pour les raisons développées dans les conclusions

— ENJOINDRE le bailleur à communiquer un décompte de loyers excluant toute augmentation du loyer et charges non conforme au bail signé après.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu la bonne foi du locataire

Vu le trop perçu par le bailleur

a) Sur les loyers

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire des commandements délivrés

— ACCORDER vingt-quatre (24) mois de délais au locataire pour s’acquitter du solde de sa dette locative à la Société PEARL’IN après régularisation du montant des charges et loyers et déduction des loyers et charges trop payés par rapport aux dispositions du bail, soit la somme de 6.000 €, les 200 € H.T. de trop perçu pour la rédaction du bail, et exclusion des pénalités de retard pour 3.347,64 €

b) Sur la fourniture de la garantie à première demande

— JUGER que cette demande ne peut valablement prospérer compte tenu :

— des délais écoulés depuis la signature du bail et la délivrance du commandement

— de la rédaction du commandement délivré

Et très subsidiairement

Si le Tribunal retenait la validité des commandements délivrés et l’application de la clause résolutoire sur la demande de garantie à première demande, il lui est demandé de :

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et octroyer à la Société PEARL’IN 8 mois pour obtenir la garantie à première demande

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— JUGER que les faits reprochés, à les supposer justifiés, ne sont pas des manquements

suffisamment graves justifiant une résiliation du bail

— EXCLURE l’exécution provisoire en cas de condamnation

— ORDONNER le retrait du courrier officiel du Conseil du bailleur adressé au Conseil du locataire des pièces communiquées par le bailleur (pièce 24 adverse)

— ENJOINDRE le bailleur à communiquer un décompte de loyers excluant toute augmentation des loyers et charges non conforme au bail signé et non justifié

— EXCLURE des éventuelles condamnations les charges dont il est demandé paiement faute de justification par le bailleur

— CONDAMNER solidairement la société SCI PETIT BOUCHARDON au paiement d’une somme de MILLE EUROS (1.000 €) à la société PEARL’IN sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du même Code. »

Au visa des articles L.145-1 du code de commerce et 1722 du code civil, la société PEARL’IN soutient que :

— la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est irrégulière dans la mesure où elle exclut qu’un paiement postérieur au délai de trente jours puisse en paralyser le jeu et laisse penser qu’il n’est pas nécessaire au bailleur de saisir le tribunal pour considérer le bail comme résilié ;

— le décompte visé au commandement de payer du 28 avril 2022 est erroné puisque le montant des loyers indiqué est supérieur au loyer dû et que l’augmentation annuelle ne peut porter que sur le loyer franchisé, mais aussi imprécis puisqu’il ne distingue pas entre le loyer et les charges, lesquelles n’ayant jamais été justifiées ni régularisées doivent être déduites ;

— le commandement de produire une garantie à première demande est imprécis et n’a pas pu lui permettre de l’exécuter ; de plus, pendant cinq ans, la société PETIT-BOUCHARDON ne lui a jamais demandé de lui remettre la garantie à première demande, ce qui vaut renonciation de sa part et montre qu’elle considérait qu’elle n’avait aucun caractère essentiel ; en tout état de cause, elle montre avoir fait diligences pour obtenir cette garantie ;

— compte tenu de sa situation économique, elle n’est pas en mesure de régler l’arriéré de loyer ; elle a en effet subi les conséquences de la crise sanitaire et a dû faire procéder à des travaux, tant sur les locaux que sur son matériel ; elle a néanmoins repris le paiement du loyer courant et réglé plus de 23 000 euros sur la dette locative ;

— subsidiairement, les manquements qui lui sont reprochés ne sont pas suffisamment graves et il s’est avéré que l’AFUL a également reproché à un autre locataire de la société PETIT-BOUCHARDON d’utiliser une terrasse sans autorisation mais que cette dernière n’a pas engagé de procédure avec acquisition de la clause résolutoire à son encontre.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en défense notifiées par voie électronique le 09 mars 2023), la société PETIT-BOUCHARDON demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

— REJETER TOUTES LES DEMANDES formulées par La Société PEARL IN comme étant sans fondement

— DIRE que la Société PEARL IN a particulièrement manqué à son obligation de bonne foi et en conséquence,

— REJETER les demandes formulées par la Société PEARL IN au titre de délais

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si des délais devaient être accordés à la Société PEARL IN avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— DIRE que, faute de délivrance de la garantie à première demande à bonne date, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à l’expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 2]

— DIRE que, faute du paiement à bonne date, en sus du loyer courant, d’une seule mensualité, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

• le tout deviendra immédiatement exigible

• La clause résolutoire sera acquise

• Il sera procédé à l’expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 2]

A TITRE RECONVENTIONNEL

— CONSTATER la validité du commandement de payer et de faire délivré le 28 avril 2022 et l’absence d’exécution des causes de ce commandement par la Société PEARL IN et en conséquence,

— CONSTATER la résiliation au 28 mai 2022 du bail commercial signé entre la Société

[L] et la Société PEARL’IN le 24 juillet 2018 et portant sur le local situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2] par acquisition de la clause résolutoire

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société PEARL’IN et de tous occupants de son chef, du local situé au [Adresse 2] avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire

— CONDAMNER la société PEARL’IN au paiement de la somme de 39.660,24 € correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés jusqu’au mois de mai 2022 inclus

— CONDAMNER la société PEARL’IN au paiement de la somme de 3.966€ correspondant aux pénalités de retard de 10%

— CONDAMNER la société PEARL’IN au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 5.333€ par mois à compter du 1 er juin 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux

A TITRE RECONVENTIONNEL ET SUBSIDIAIRE

— DIRE ET JUGER que la Société PEARL IN a commis des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles de Paiement du loyer à son échéance, Délivrance d’une garantie à première demande prévue par le contrat de bail, Jouissance paisible des locaux loués

Et, en conséquence,

— PRONONCER la résiliation Judiciaire du bail commercial signé entre la Société [L] et la Société PEARL’IN le 24 juillet 2018 et portant sur le local situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2]

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société PEARL’IN et de tous occupants de son chef, du local situé au [Adresse 2] avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire

— CONDAMNER la société PEARL’IN au paiement de la somme de 54 829,55 € correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés jusqu’au mois de mars 2023 inclus augmentée du montant des loyers et provisions sur charges échus au jour de la décision à intervenir

— CONDAMNER la société PEARL’IN au paiement de la somme de 5.482€ correspondant aux pénalités de retard de 10% augmentés des pénalités sur loyers et provisions sur charges échus au jour de la décision à intervenir

— CONDAMNER la société PEARL’IN au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 5.333€ par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la société PEARL’IN au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des Commandements et des éventuelles saisies conservatoires pratiquées

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir  »

Sur le fondement des articles 1104 et 1134 du code civil, la société PETIT-BOUCHARDON expose que :

— la société PEARL’IN a commis des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles puisque, d’une part, elle est débitrice d’une somme de 54 829,55 euros au titre des loyers et charges, établie sur la base du loyer indexé, avec déduction de la franchise contractuelle et des paiements de la société PEARL’IN, d’autre part, elle ne lui a jamais remis la garantie à première demande contractuellement prévue malgré ses réclamations et sans qu’il puisse y avoir une renonciation de sa part ainsi que le prévoit le bail et, enfin, elle a étendu, sans son autorisation, son activité à une activité de restauration, ce qui constitue un manquement à la jouissance paisible des lieux ;

— le commandement du 28 avril 2022 est parfaitement valable et a entraîné l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de règlement de sa créance et de remise de la garantie à première demande ; il ne peut y avoir délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire en ce qui concerne l’obligation de faire ;

— subsidiairement, la répétition des manquements de la société PEARL’IN et son absence totale de réaction à ses démarches en vue de lui faire respecter les clauses du bail revêtent un caractère de gravité de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Par ordonnance du 23 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience du juge rapporteur du 10 octobre 2024 et mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

1- Sur le retrait de la pièce n°24 de la société PETIT-BOUCHARDON

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le dispositif de ses conclusions, la société PEARL’IN sollicite que soit ordonné « le retrait du courrier officiel du Conseil du bailleur adressé au Conseil du locataire des pièces communiquées par le bailleur (pièce 24 adverse) » mais dans la discussion de ses conclusions elle ne motive sa demande ni en droit ni en fait.

Il apparaît en outre que si elle est mentionnée au bordereau des pièces communiquées de la société PEARL’IN, la pièce n°24 ne figure pas à son dossier.

Dès lors, la demande de la société PEARL’IN sera rejetée.

2- Sur la demande de la société PEARL’IN de nullité ou d’inopposabilité de la clause résolutoire et des commandements

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

A titre liminaire, il est précisé que si dans le dispositif de ses conclusions, la société PEARL’IN demande qu’il soit jugé que la clause résolutoire et les commandements de payer délivrés, notamment celui du 28 avril 2022, soient déclarés nuls ou inopposables, dans la discussion de ses conclusions, elle ne vise que le commandement du 28 avril 2022. Par conséquent, le tribunal ne se prononcera que sur la nullité ou l’inopposablité du commandement du 28 avril 2022.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 indique que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le contrat de bail conclu le 24 juillet 2018 entre la société PETIT-BOUCHARDON et la société PEARL’IN stipule : « Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement intégral d’un seul terme ou d’une seule fraction de terme de loyer ou accessoire à son échéance, du paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révisions ou renouvellements, ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses ou conditions du présent bail et un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus, sans qu’il soit besoin de procéder à l’accomplissement de formalités judiciaires. L’expulsion du Preneur et de tous éventuels occupants de son chef pourra avoir lieu sur simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, laquelle pourra ordonner la vente de ses mobiliers et matériels, nonobstant toutes offres et consignations ultérieures. Dans ce cas les loyers versés d’avance et le dépôt de garantie resteront acquis au Bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers et accessoires, y compris l’entier loyer du trimestre commencé au moment de la sortie des lieux.» (cf article XVI des conditions générales ).

a) Sur la nullité ou l’inopposabilité de la clause résolutoire

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Les stipulations de la clause résolutoire selon lesquelles « le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus, sans qu’il soit besoin de procéder à l’accomplissement de formalités judiciaires » sont parfaitement régulières.

En effet, la clause stipulée au contrat de bail s’analyse en une clause résolutoire de plein droit qui prend automatiquement effet, en cas de non exécution des obligations visées, à l’expiration du délai d’un mois imparti à compter de la mise en demeure, de sorte, d’une part, qu’un paiement ou qu’une exécution postérieurs à ce délai d’un mois ne peuvent empêcher son acquisition et, d’autre part, que le juge éventuellement saisi est privé de tout pouvoir d’appréciation quant à l’acquisition de la clause, sauf à en suspendre la réalisation et les effets s’il accorde le délai de paiement qui lui est demandé.

Ainsi, conformément à ce qu’indique la clause, un paiement ou une exécution postérieurs au délai fixé ne paralysent pas son effet, et la clause est acquise et le bail résilié sans que le juge ait à le prononcer, son pouvoir se limitant à constater l’acquisition de la clause et la résiliation du bail.

En outre, le bailleur est tenu de saisir le tribunal s’il souhaite obtenir l’expulsion du locataire en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, et non l’acquisition de la clause puisque celle-ci est automatique. L’expulsion sera alors prononcée par le tribunal après avoir constaté la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, sauf s’il décidait de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pour accorder un délai de paiement au locataire.

Dès lors, la demande de la société PEARL’IN de nullité ou d’inopposabilité de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sera rejetée.

b) Sur la nullité ou l’inopposabilité du commandement de payer du 28 avril 2022 à défaut de décompte précis

Il est acquis que pour être valable, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu’il s’agit du paiement des loyers, préciser le montant, la cause, la nature et la date d’exigibilité de la somme réclamée. Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

Le commandement de payer du 28 avril 2022 met en demeure la société PEARL’IN de payer des loyers et charges impayés d’un montant de 39 036,81 euros suivant décompte annexé, outre une clause pénale de 10% soit 3 903,68 euros.

Le décompte annexé au commandement mentionne, sur cinq colonnes et onze lignes, la date de l’opération, le numéro de facture, le libellé de l’opération, par exemple « PEARL IN – 09/2021 », le montant TTC réclamé et le solde cumulé.

Il n’est présenté aucune ventilation entre le montant HT du loyer, le montant de la franchise applicable conformément au contrat de bail, le montant de la TVA et le montant de la provision sur charge, ainsi que l’indique d’ailleurs la société PETIT-BOUCHARDON dans le tableau figurant dans ses conclusions afin de préciser le tableau du décompte et de démontrer l’exigibilité des sommes visées.

En outre, il est relevé qu’en ce qui concerne le loyer du 1er juillet 2021, il est fait état d’un paiement partiel par chèque du 15 novembre 2021 dont le montant n’est pas précisé et qu’au 22 février 2022 il est fait état d’une indemnité forfaitaire de 10% de 3 347,64 euros dont le montant ne correspond apparemment pas au 10% de l’arriéré antérieur cumulé de 27 897,03 euros qui est indiqué.

Il en résulte que le décompte ne permettait pas à la société PEARL’IN de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues et d’être en mesure de les payer ou de les contester.

Dès lors, le commandement de payer ne peut produire aucun effet.

c) Sur la nullité ou l’inopposabilité du commandement de produire une garantie à première demande du 28 avril 2022 à défaut d’indication précise du manquement reproché

Le contrat de bail stipule « En outre, pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant au titre du bail et de ses annexes et le paiement de toutes sommes dues, à quelque titre que ce soit et notamment au titre des loyers, charges, travaux, pénalités, indemnités sans que cette liste soit limitative, le Preneur remettra au Bailleur, dans le mois de la prise d’effet du bail, une garantie à première demande d’une banque notoirement solvable représentant six (6) mois de loyer HT, soit la somme de 15 000 euros (quinze mille euros) HT. » (cf article 5 des conditions particulières).

Si le commandement de payer du 28 avril 2022 est intitulé maladroitement « Commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale et de produire une garantie à première demande », ce qui pourrait conduire son destinataire à comprendre que seul le commandement de payer est soumis à la clause résolutoire, il convient bien entendu de ne pas s’arrêter à cet intitulé et d’étudier les termes du commandement. Or, il en ressort clairement que le commandement de produire une garantie à première demande dans le délai d’un mois est également soumis à la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. A la suite du commandement de produire une garantie à première demande, il est en effet précisé qu’à défaut de satisfaire au présent commandement, le bailleur entend se prévaloir, si bon lui semble, de la clause résolutoire insérée au bail. En outre, il est rappelé les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et la photocopie de la clause résolutoire du contrat de bail est annexée au commandement.

Le commandement rappelle en outre à la société PEARL’IN les stipulations du contrat de bail relatives à la garantie à première demande, dans les termes mêmes du contrat, et lui indique, qu’elle n’a pas remis au bailleur, dans le délai requis, ladite garantie à première demande d’une banque notoirement solvable représentant six mois de loyer HT, soit la somme de 15 000 euros HT, ce qui est suffisamment précis pour qu’elle soit pleinement informée de ce qui lui est reproché.

Il est ensuite demandé à la société PEARL’IN de remettre à la société PETIT-BOUCHARDON, dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte, une garantie à première demande d’une banque notoirement solvable représentant six mois de loyer HT, soit la somme de 15 000 euros, ce qui est également suffisamment précis pour qu’elle comprenne ce qui est attendu de sa part.

Enfin, la société PEARL’IN ne peut sérieusement considérer qu’en omettant de lui réclamer la garantie à première demande durant les cinq années qui ont suivi la conclusion du bail, la société PETIT-BOUCHARDON y a renoncé ou a ainsi ôté tout caractère essentiel à l’obligation.

Il ressort en effet des pièces produites que dans les mois qui ont suivi la signature du contrat de bail, la société PETIT-BOUCHARDON a demandé à plusieurs reprises à la société PEARL’IN de lui remettre la garantie à la première demande.

De plus, le contrat de bail prévoit, d’une part, qu’aucune tolérance de la part du bailleur concernant les clauses et conditions du bail, quelles qu’en soient la fréquence et la durée, ne pourra être considérée comme modifiant les charges et conditions et, d’autre part, que toute modification aux clauses, charges et obligations incombant au preneur en vertu du bail, de la loi ou des usages, ne pourra résulter que du consentement préalable du bailleur. Il indique également que les parties ont reconnu expressément que les garanties constituent des conditions essentielles et déterminantes sans lesquelles le bailleur n’aurait pas contracté.

Ainsi, prétendre que la société PETIT-BOUCHARDON a tacitement renoncé à la garantie à première demande ou décidé que cette garantie ne constitue plus une condition essentielle et déterminante de son engagement est contraire au contrat de bail.

La demande de la société PEARL’IN d’annuler ou de déclarer sans effet le commandement du 28 avril 2022 de produire une garantie à première demande sera donc rejetée.

3- Sur la demande de la société PETIT-BOUCHARDON d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, et la demande de la société PEARL’IN de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1343-5 prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le contrat de bail conclu le 24 juillet 2018 entre la société PETIT-BOUCHARDON et la société PEARL’IN stipule : « Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement intégral d’un seul terme ou d’une seule fraction de terme de loyer ou accessoire à son échéance, du paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révisions ou renouvellements, ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses ou conditions du présent bail et un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus, sans qu’il soit besoin de procéder à l’accomplissement de formalités judiciaires. L’expulsion du Preneur et de tous éventuels occupants de son chef pourra avoir lieu sur simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, laquelle pourra ordonner la vente de ses mobiliers et matériels, nonobstant toutes offres et consignations ultérieures. Dans ce cas les loyers versés d’avance et le dépôt de garantie resteront acquis au Bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers et accessoires, y compris l’entier loyer du trimestre commencé au moment de la sortie des lieux.» (cf article XVI des conditions générales ).

La société PEARL’IN ne prouve pas avoir remis à la société PETIT-BOUCHARDON, dans le mois de la délivrance du commandement du 28 avril 2022, une garantie à première demande d’une banque notoirement solvable représentant six mois de loyer HT, soit la somme de 15 000 euros.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 mai 2022 à vingt-quatre heures.

En application des dispositions légales susvisées, le délai de grâce qui peut être accordé concerne l’obligation de payer une somme d’argent et non l’obligation de faire.

Par conséquent, les demandes de la société PEARL’IN d’octroi d’un délai de huit mois pour remettre la garantie à première demande, et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai, seront rejetées.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 28 mai 2022 à vingt-quatre heures et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Quand bien même, un délai de grâce serait accordé à la société PEARL’IN, elle ne pourrait obtenir une garantie à première demande compte tenu de sa dette de loyer.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

La société PEARL’IN ne pouvant occuper les locaux loués sans droit ni titre, son expulsion et celle de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois jours de la signification du présent jugement, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur les demandes en paiement de la société PETIT-BOUCHARDON

a) Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le contrat de bail prévoit que « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de non délaissement de l’emplacement après résiliation de plein droit ou judiciaire du bail, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer de la dernière année d’exploitation. »

La clause du contrat relative à l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale qui s’avère manifestement excessive.

En effet, il est de principe que celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation compensant la perte de la valeur locative du local ainsi que le préjudice résultant du maintien dans les lieux

Par conséquent, la société PEARL’IN est tenue de régler à la société PETIT-BOUCHARDON une indemnité d’occupation, qui sera fixée au montant du loyer, majoré des charges et taxes, auquel la société PETIT-BOUCHARDON aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 29 mai 2022 et jusqu’à la libération effective du local par la remise des clefs ou l’expulsion, et au paiement de laquelle elle sera condamnée.

b) Sur la demande de la société PETIT-BOUCHARDON en paiement de l’arriéré de loyers et charges

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

L’article L. 145-36 dispose que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail stipule :

— « Le loyer est fixé à la somme de 34.000 euros (TRENTE QUATRE MILLE EUROS) hors charges hors taxes. Une franchise de loyer de 4.000 euros HT/HC est accordée pour chacune des trois premières années du bail, soit 12.000 euros en tout pour la première période triennale. Une franchise de loyer de 2.000 euros HT/HC est également accordée pour la période allant de la 4 ème à la 6 ème année, soit 6.000 euros en tout pour la seconde période triennale. En outre, le Bailleur accepte de participer aux travaux d’aménagement qui seront réalisés par le Preneur, dans la limite et sous la forme d’une franchise de loyer correspondant au trois (3) premiers mois de loyers HT, soit 7.500 € (sept mille cinq cents euros). » (cf article 4 des conditions particulières) ;

— « Indépendamment du règlement par le Preneur de ses dépenses privatives d’eau, d’électricité téléphone, etc… qu’il devra acquitter directement, le Preneur devra rembourser au bailleur sa quote-part des charges, prestations et founitures incombant normalement au locataire, conformément à l’inventaire annexé. Le Preneur acquittera, en même temps que chaque terme de loyer, une provision pour charges et la TVA en sus. Une facture complémentaire sera éventuellement émise lors de la réception du montant des charges annuelles.  » (cf article 7 des conditions particulières );

La société PETIT-BOUCHARDON invoque une créance de loyers de 39 660,24 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges restés impayés au mois de mai 2022 inclus.

Il ressort du tableau qui figure aux conclusions de la société PETIT-BOUCHARDON que le loyer a été indexé annuellement conformément au contrat de bail et ainsi que cela avait été mentionné dans les factures adressées à la société PEARL’IN, que les franchises accordées par le contrat de bail ont été appliquées et qu’elles ont été déduites du montant du loyer indexé.

Il convient en effet de déduire la franchise du loyer indexé dès lors que le contrat de bail prévoit que le loyer annuel principal hors taxes et hors charges est indexé annuellement, que la franchise est déduite du montant du loyer et qu’elle s’applique pour un montant et une période limités, et non d’indexer le loyer après déduction de la franchise.

En revanche, dans la mesure où la société PETIT-BOUCHARDON ne justifie pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges, elle ne peut réclamer le paiement des provisions sur charges, soit une somme à déduire de sa créance de (300 x 9 + 425 x 12 =) 7 800 euros HT.

Il convient également de déduire une indemnité forfaitaire de 2 789,90 euros HT du 22 février 2022 dès lors que la société PETIT-BOUCHARDON en demande également le paiement sur la totalité de sa créance dans le cadre de la présente instance.

La société PEARL’IN sera donc condamnée à payer à la société PETIT-BOUCHARDON la somme de (39 660,24 – 7 800 – 2 789,90 =) 29 070,34 euros au titre des loyers, charges et taxes restant dus au mois de mai 2022 inclus.

La demande de la société PEARL’IN de communication d’un décompte excluant toute augmentation des loyers et charges non conforme au bail et non justifiée sera rejetée dès lors que le présent jugement suffit à établir le montant et la nature de la dette.

c) Sur la demande de la société PETIT-BOUCHARDON en paiement de l’indemnité forfaitaire

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le contrat de bail stipule « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux, et ce sans qu’il soit dérogé à la clause résolutoire et sans préjudice des dommages et intérêts que le bailleur pourrait être amené à réclamer en raison de la carence du preneur. » (cf article XI des conditions générales).

IL est ainsi dû à la société PETIT-BOUCHARDON la somme de (29 070,34 x 10% =) 2 907,03 euros au paiement de laquelle la société PEARL’IN sera condamnée.

5- Sur la demande de délai de paiement de la société PEARL’IN

L’article 1343-5 prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les seuls documents comptables de l’exercice 2020 de la société PEARL’IN ne permettent pas d’apprécier sa situation financière ni sa capacité à régler, durant le délai de deux années qu’elle sollicite, sa créance ainsi que le loyer courant.

Dès lors sa demande de délai de paiement sera rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PEARL’IN, partie perdante sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 avril 2022.

b) Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner la société PEARL’IN à payer à la société PETIT-BOUCHARDON la somme de 3 000 euros.

La demande de la société PEARL’IN de condamnation de la société PETIT-BOUCHARDON à lui payer la somme de 1 000 euros sera rejetée.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société PEARL’IN d’écarter la pièce n°24 de la société PETIT-BOUCHARDON ;

Rejette la demande de la société PEARL’IN de nullité ou d’inopposabilité de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Déclare que le commandement de payer signifié le 28 avril 2022 par la société PETIT-BOUCHARDON à la société PEARL’IN ne peut produire effet ;

Rejette la demande de la société PEARL’IN d’annuler ou de déclarer sans effet le commandement de produire une garantie à première demande signifié le 28 avril 2022 ;

Rejette les demandes de la société PEARL’IN d’octroi d’un délai de huit mois pour remettre la garantie à première demande, et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai;

Constate l’acquisition au 28 mai 2022 à vingt-quatre heures de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant la société PETIT-BOUCHARDON et la société PEARL’IN pour les locaux sis à [Adresse 8], ainsi que la résiliation du bail ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire dans le mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société PEARL’IN, et de tout occupant de son chef, du local qui lui est donné à bail par la société PETIT-BOUCHARDON situé à [Adresse 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société PEARL’IN à payer à la société PETIT-BOUCHARDON une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré des charges et taxes, auquel la société PETIT-BOUCHARDON aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 29 mai 2022 et jusqu’à la libération effective du local par la remise des clefs ou l’expulsion ;

Condamne la société PEARL’IN à payer à la société PETIT-BOUCHARDON la somme de 29 070,34 euros (vingt neuf mille soixante dix euros et trente quatre centimes) au titre des loyers, charges et taxes restant dus au mois de mai 2022 inclus ;

Rejette la demande de la société PEARL’IN de communication d’un décompte excluant toute augmentation des loyers et charges non conforme au bail et non justifiée ;

Condamne la société PEARL’IN à payer à la société PETIT-BOUCHARDON la somme de 2 907,03 euros (deux mille neuf cent sept euros et trois centimes) au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle ;

Rejette la demande de délai de paiement de la société PEARL’IN ;

Condamne la société PEARL’IN aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 avril 2022 ;

Condamne la société PEARL’IN à payer à la société PETIT-BOUCHARDON la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société PEARL’IN de condamnation de la société PETIT-BOUCHARDON à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 12 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER