Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00349 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKTN

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] REPRSENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET CTYA MONTCHALIN IMMOBI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Mathilde BAUTRANT de la SCP BOURBON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [N] [T]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Juillet 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [N] [T] est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 2].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [N] [T], en date du 29 avril 2024.

Par acte délivré par commissaire de justice le 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [T] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 3 juin 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

Condamner Monsieur [N] [T] à lui payer les sommes de :7 294,12 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;300 € de dommages et intérêts ;1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires.

En réponse, Monsieur [N] [T], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

Déclarer recevable et bien fondées ses demandes ;Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;Ordonner au syndicat des copropriétaires de régulariser le compte de propriétaire de Monsieur [N] [T], en inscrivant au crédit de son compte la somme correspondant à sa consommation d’eau effective ;Rejeter la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de 5 484,08 € de charges impayées et de 2 223,59 € de frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts légaux de charges de copropriété dues jusqu’au 23 mai 2024 par Monsieur [N] [T] ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1353 du Code civil, il estime être victime d’une surfacturation de l’eau chaude pour l’un de ses compteurs. Il rappelle que la copropriété a reconnu les erreurs de facturation pour 2022 et qu’il y a eu régularisation. Il soutient que les émetteurs des compteurs d’eau n’ont pas été changés, de sorte qu’il a, à nouveau, eu une surfacturation. Il précise avoir continué à payer toutes ses charges, à l’exception de l’eau chaude, puis qu’un accord a pu être trouvé pour une régularisation. Il ajoute que les travaux ont été effectués début 2024, mais qu’il n’a toujours pas eu de régularisation. Il fait valoir que la somme réclamée est liée essentiellement aux factures d’eau chaude. Il soutient que cette somme est liée à une défectuosité des boitiers de télétransmission, reconnue par le syndic. Il ajoute être de bonne foi, en ayant laissé faire les travaux et en ayant tenté à plusieurs reprises de résoudre amiablement le litige. Il conteste avoir manqué de diligence dans le changement des compteurs. Il soutient que cette consommation ne correspond pas à ce qu’il utilise réellement et que le syndic a reconnu le caractère inexact des sommes demandées.

Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il ajoute que plusieurs frais ne sont pas justifiés.

Au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil, il affirme que la trésorerie n’a nullement souffert de cette absence de paiement, qui est consécutive à une erreur dans les relevés de consommation. Il ajoute que seul l’absence de réponse du syndic a fait durer la procédure et que c’est le syndicat des copropriétaires qui fait preuve d’une résistance abusive.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte fourni, il ressort que Monsieur [N] [T] est redevable de la somme de 7 294,12 €, arrêté au 1er octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires fournit, notamment, à l’appui de sa demande :

Le procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2022 ayant adopté le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2023, qui a validé le budget définitif du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et adopté le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;Les appels de fonds de janvier 2024 au 30 juin 2024, outre le décompte de charges de l’année 2022/2023 ;Le détail du budget des années 2023/2024.

Aucun appel de fonds postérieurs à juin 2024 n’est fourni dans le présent dossier, ne permettant pas de vérifier le montant exigible des charges passé cette date.

En outre, il ressort des échanges de mail entre Monsieur [N] [T] et le syndicat des copropriétaires que le gérant du syndic a indiqué, le 12 avril 2024, que Monsieur [I] (gestionnaire de l’immeuble) indiquera à Monsieur [N] [T] la procédure pour régularisation.

Le syndic reconnaît qu’il s’agit d’une somme forfaitaire et que les sommes décomptées ne correspondent pas à la réalité de la consommation de Monsieur [N] [T].

Or, il ressort du décompte que, hors frais, la somme réclamée correspond exactement à la facture d’eau chaude des charges.

En ne transmettant pas le procès-verbal d’assemblée générale 2024, les appels de fonds postérieurs à juin 2024 et, surtout, la régularisation des charges pour l’année 2023/2024, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve du caractère certain du montant de sa créance.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas avoir régularisé la consommation d’eau chaude, il sera ordonné au syndicat des copropriétaires sera de régulariser le compte de propriétaire de Monsieur [N] [T], en inscrivant sur son compte la somme correspondant à sa consommation d’eau effective.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [N] [T] ne prouve pas l’existence d’un préjudice qu’il aurait subi en raison de l’action du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombant à l’instance, il est condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné à verser à Monsieur [N] [T] la somme de 1 000 € € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Gaia II » sis [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes ;

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Gaia II » sis [Adresse 2] de régulariser le compte de propriétaire de Monsieur [N] [T], en inscrivant sur son compte la somme correspondant à sa consommation d’eau effective ;

DEBOUTE Monsieur [N] [T] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Gaia II » sis [Adresse 2] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Gaia II » sis [Adresse 2] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

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