Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02033 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXVX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ENTRE :

Monsieur [A] [C] [E]

demeurant [Adresse 3]

comparant

ET :

S.C.I. FRANBOURG IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Madame [Z] [F]

S.A.R.L. VICTOR GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [Z] [F]

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 octobre 2024, la S.C.I. FRANBOUR IMMO, ayant pour mandataire la société VICTOR GESTION, a donné en location à Madame [G] [Y] et Monsieur [A] [E] un local à usage d’habitation principale sis [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 760 euros révisable et des charges prévisionnelles d’un montant mensuel de 30 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été dressé le 30 octobre 2024 et signé par Monsieur [A] [E] et la société VICTOR SAS.

Divers échanges de courriers, courriels et messages téléphoniques ont eu lieu du 31 octobre 2024 au 07 juin 2025 entre Monsieur [A] [E] et la société VICTOR GESTION concernant des anomalies portant sur l’appartement, notamment la présence de volets défectueux et l’absence de détecteur de fumée et de VMC, Monsieur [A] [E] et Madame [G] [Y] ayant mis en demeure la société VICTOR GESTION de procéder à la réalisation de travaux le 30 décembre 2024.

Le 17 mars 2025, un constat d’échec de la tentative de conciliation entre d’une part Monsieur [A] [E] et d’autre part la société VICTOR GESTION a été dressé par le conciliateur de justice.

Au cours du mois de juin 2025, le service du Plan départemental d’actions pour le logement et l’hébergement de la [Localité 6] a visité le logement litigieux et a constaté l’absence de VMC dans l’appartement et un problème de sécurité résultant d’un risque de chutes de planches et d’un blocage de la porte de l’immeuble.

Par requête réceptionnée au greffe du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE le 24 avril 2025, Monsieur [A] [E] a attrait la S.C.I. FRANBOURG IMMO et la société VICTOR GESTION devant le juge des contentieux de la protection aux fins de les condamner à :

— Réaliser les travaux sollicités,

— Lui régler la somme de 2.000 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025.

A l’audience, Monsieur [A] [E] indique se désister de sa demande de réalisation de travaux par les défenderesses et maintient sa demande de paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Le demandeur précise que les travaux les plus importants ont été réalisés. Il souligne qu’il verse aux débats les échanges avec les défenderesses et que malgré la mention d’un appartement en état neuf, l’étanchéité des fenêtres n’était pas assurée et la VMC n’était pas installée.

En défense, la société VICTOR GESTION s’oppose à la demande de paiement de dommages et intérêts formulées.

Le bailleur la S.C.I. FRANBOURG IMMO qui ne pouvait être représenté en justice par son mandataire, n’a pas comparu.

Les défenderesses font valoir que l’immeuble où se situe le logement litigieux a été réhabilité et que les lieux ont été visités par le demandeur avant la conclusion de la location. Elles soulignent que les travaux sollicités ont été réalisés pour un montant total de 6.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement de la demande de travaux

Lors de l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [A] [E] a indiqué ne maintenir que sa prétention relative à la condamnation de la S.C.I. FRANBOURG IMMO et de la société VICTOR GESTION au paiement de dommages et intérêts.

Dès lors, il y a lieu de constater le désistement de Monsieur [A] [E] concernant sa demande de réalisation de travaux.

Sur la demande en dommages-intérêts pour troubles de jouissance

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ainsi que les décrets n° 87-149 du 6 mars 1987 et n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017, fixent des règles précises concernant le caractère décent d’un logement individuel au regard des conditions minimales de confort et d’habitabilité : composition et dimension du logement, ouvertures et ventilation, cuisine, salle d’eau, gaz et électricité, toilettes intérieures, chauffage et eau.

Il ressort de ces dispositions qu’il est mis à la charge du bailleur une obligation de délivrance impliquant la délivrance de la chose en bon état de réparations et d’assurer au locataire une jouissance paisible. Cette obligation s’entend d’une jouissance paisible des parties privatives mais également des parties communes dès lors qu’ils causent un préjudice au preneur.

En cas de litige, le demandeur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Selon l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 qui le suit énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Suivant l’article 1240 du Code civil, applicable au contrat de mandat et de location, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

En l’espèce, Monsieur [A] [E] a informé par divers courriels la société VICTOR GESTION de difficultés en lien avec l’appartement loué.

Ainsi, dès le 31 octobre 2024, soit le lendemain de l’état des lieux, le demandeur a notamment indiqué l’absence de mécanisme permettant le blocage des volets. Par courriel du 20 novembre 2024, il a mentionné l’absence de système d’aération dans l’appartement, occasionnant de l’humidité et des odeurs. Par courriel du 30 janvier 2025, il a avisé la société défenderesse de la dangerosité des éléments du toit, précisant que certains morceaux avaient chuté sur le balcon.

Lors de la visite du logement le 03 juin 2025 par les services de la commune de [Localité 8], il a été notamment mentionné au rapport l’absence de VMC dans l’appartement et un problème de sécurité par rapport à la décoration du toit avec une menace de chutes évidentes.

De plus, après avoir mentionné dans son courriel du 26 mai 2025 sa surprise de la réalisation de la visite de l’appartement par les services de la Mairie de [Localité 8], Monsieur [I] [X] – de la société VICTOR GESTION – a indiqué par courriel du 04 juin 2025 que deux désordres avaient été identifiés et qu’ils seraient traités dans les plus brefs délais, à savoir le retrait de la décoration en bois autour de la toiture et l’installation d’une VMC. Il proposait également, en accord avec le propriétaire du logement, la pose d’arrêts aux volets.

Les factures communiquées par les défenderesses permettent de déterminer que des travaux ont été entrepris au sein du logement loué par le demandeur, notamment :

— la pose d’arrêt et la remise en fonction des arrêts existants des volets, facture du 11 juillet 2025 de la société GGM Filles GUIGNAND,

— la création d’une VMC, facture du 25 septembre 2025 de la société CATALON EDDY,

— l’évacuation du bois décoratif défectueux, facture du 07 octobre 2025 de la société SD RENOV TOITURES.

Néanmoins, il y a lieu de noter qu’il ressort de ces différentes factures que les travaux ont été réalisés plusieurs mois après les demandes de Monsieur [A] [E], et notamment quelques jours avant l’audience devant la juridiction de céans, alors même que certains désordres ont été identifiés le lendemain de l’état des lieux par le demandeur qui a sollicité à maintes reprises la société VICTOR GESTION pour que les travaux soient entrepris.

En outre, les désordres identifiés remettaient en question la sécurité des occupants, des morceaux de bois décoratif pouvant se décrocher et chuter sur le balcon, et l’absence de blocage des volets a par la nature de l’anomalie entraîné une gêne que l’installation de rideau occultant n’aurait su résorber pleinement.

Enfin, la réalisation de travaux importants, dont l’installation d’une VMC, a nécessairement causé par sa nature une atteinte à la jouissance paisible de l’appartement par le demandeur, ce dernier ayant dû se rendre disponible et être présent lors des interventions des professionnels.

Compte tenu de l’ampleur du trouble de jouissance avéré qui peut être fixé à 15 % de la durée du trouble de jouissance de novembre 2024 à mai 2025, date à laquelle des travaux mettant fin à ceux-ci ont été réalisés, et du montant du loyer, le montant du préjudice des locataire s’élève à 798,00 euros (760x7x0,15).

Monsieur [A] [E] justifie d’un préjudice de jouissance résultant d’un manquement qu’il impute non seulement à son bailleur mais aussi au mandataire de ce dernier.

Il n’est pas démontré par Monsieur [A] [E] que la société VICTOR GESTION qui intervenait comme mandataire de son bailleur la S.C.I. FRANBOURG IMMO ait commis dans le cadre de sa responsabilité délictuelle en l’absence de contrat liant directement Monsieur [A] [E] et la société VICTOR GESTION une faute de nature à entraîner sa responsabilité civile.

Dès lors Monsieur [A] [E] sera débouté de ses demandes à l’encontre de la société VICTOR GESTION.

Sur les accessoires

Par application de l’article 696 du Code de procédure civile, la S.C.I. FRANBOURG IMMO et la société VICTOR GESTION, parties pendantes, seront condamnées au paiement des entiers dépens.

L’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision reputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en dernier ressort,

Constate le désistement de Monsieur [A] [E] de sa demande de réalisation de travaux ;

Condamne la S.C.I. FRANBOURG IMMO à verser à Monsieur [A] [E] la somme de 798 euros au titre de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [A] [E] de sa demande à l’encontre de la société VICTOR GESTION,

Condamne la S.C.I. FRANBOURG IMMO au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

Constate l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE