Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 25 proxi fond, 28 octobre 2025, n° 25/05996

TJ Bobigny 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a jugé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges et que le syndicat a justifié ses demandes par des appels de fonds et l'absence de contestation des procès-verbaux des assemblées.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance abusive au paiement
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas justifié la nature et l'étendue du préjudice distinct des intérêts moratoires.
Rejeté
Frais de recouvrement des charges impayées
Le tribunal a rejeté la demande de frais, considérant qu'ils n'étaient pas justifiés.
Rejeté
Demande d'échelonnement en raison de la situation financière
Le tribunal a rejeté la demande d'échelonnement, considérant que le remboursement n'apparaissait pas possible dans le délai de deux ans.
Accepté
Frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit à un remboursement des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 25 proxi fond, 28 oct. 2025, n° 25/05996
Numéro(s) :	25/05996
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	11 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle GABRIEL
Cabinet(s) :	G 2 & H
Parties :	LA SOCIETE 2 ASC IMMOBILIER, DE L' IMMEUBLE SITUE [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/05996 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HOQ

Minute : 25/106

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] REPRESENTE PAR LA SOCIETE 2 ASC IMMOBILIER

Représentant : Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [T] [R] [Y]

Madame [D] [Y]

représentée par Monsieur [T] [R] [Y]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Isabelle GABRIEL

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [T] [R] [Y]

Madame [D] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 28 Octobre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 Octobre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de M^me Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de M^me Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] REPRESENTE PAR LA SOCIETE 2 ASC IMMOBILIER,

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [R] [Y],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D] [Y],

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, représentée par Monsieur [T] [R] [Y]

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] sont propriétaires non occupants des lots 51 et 52 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre en date du 29 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] de payer la somme de 4 934,14 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 25 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir condamnation au paiement solidairement des sommes suivantes :

1 582,15 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 08 avril 2025, en ce compris les charges provisionnelles pour le 2eme trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 25 novembre 2021,384 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 944 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires

Par conclusions écrites reprises à l’audience du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 1 786,15 euros au titre des charges arrêtées au 08 avril 2025.

Il expose que Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience, Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y], représentée, reconnaissent devoir les sommes réclamées au titre des arriérés de charges.

Ils indiquent que Madame [D] [Y] payait les charges jusqu’à ce qu elle souffre de troubles cognitifs après un black out en 2016.

Ils ignoraient donc la situation et demandent au tribunal, de prononcer le débouté des demandes relatives aux dommages et intérêts.

Ils demandent également à bénéficier d’un échelonnement, sans autre précision, et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles et de le condamner aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

D’une part en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2224 du Code civil étendu aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat par la Loi Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018,

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires et de l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées qui les ont votés

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Toutefois la reprise de solde du décompte remonte au 1er janvier 2019 alors que l’acte du commissaire de justice aux fins de recouvrement judicaire est en date du 14 mai 2025.

Il en résulte que les charges antérieures au 14 mai 2020, sont donc prescrites, soit 212,06 euros selon le décompte produit.

En conséquence le tribunal condamnera Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] à payer la somme de 1 370,09 euros (soit 1 582,15–212,06), au titre des charges de copropriété dues au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021, sur la somme de 754,44 euros, puis à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation sur la somme de 1 370,09 euros.

Sur la solidarité

En l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Les condamnations seront donc prononcées par part virile.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 384 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 25 novembre 2021 pour la somme de 4 910,14 euros, montant bien supérieur à l’arriéré des charges (966,50 euros à cette date, selon le relevé de compte avant vérification par le tribunal).

Son coût sera rejeté, ainsi que des frais de mise en demeure du 17 septembre 2020, non justifiés.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros le 20 octobre 2023 lesquels entrent dans les frais irrépétibles.

Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de rejeter dans son intégralité la demande formée au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] [Y] précise bénéficier de l’AAH et produit le feuillet 1 de l’impot sur les revenus de 2023 mentionnat un revenu fiscal de référence de 0 euros.

Au regard de la situation présentée de Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] et du montant de la dette, le remboursement n’apparait pas possible dans le délai de deux ans.

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du SDC de l’IMMEUBLE situé [Adresse 6] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

Le tribunal condamnera Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y], à payer au SDC de l’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6], chacun 50 % de la somme de 1 582,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021, sur la somme de 754,44 euros, puis à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation sur la somme de 1 370,09 euros.

DEBOUTE le SDC de l’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC de l’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] à payer au SDC de l’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6], chacun 50 %, de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [R] [Y] et Madame [D] [Y] chacun 50 % des dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT