Minute n° 25/00161

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00270 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IECR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2024

ENTRE :

S.C.I. TRUVA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [U] [N] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul CHARGELEGUE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2015, à effet du même jour, pour une durée d’une année reconductible tacitement, la Société Civile Immobilière (SCI) LES ORÉADES, a donné à bail à Monsieur [U] [P], un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 300 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 10 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 300 euros.

Le titre de propriété de la SCI TRUVA est constitué par l’acte de vente établi le 10 mai 2023 par Maître [W] [I], notaire, ensuite de la vente du logement précité par la société civile immobilière LES ORÉADES.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SCI TRUVA a fait délivrer le 23 octobre 2023 à Monsieur [U] [N] [V] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 682,50 €, outre 127,17 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Par voie électronique du 24 octobre 2023, la SCI TRUVA a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 9 janvier 2024, signifiée à étude, la SCI TRUVA a attrait Monsieur [U] [N] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, dire et ordonner qu’il sera tenu de quitter les lieux, lui, sa famille et tous occupants de leur chef,

— dire qu’il en sera expulsé par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— le condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  2 692,00 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  400 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’audience s’est tenue le 19 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SCI TRUVA, demanderesse représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 6 198,65 €, arrêtée au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [N] [V] s’abstient de tout paiement depuis le mois de juin 2023. Les délais octroyés étant expirés, et ce dernier n’ayant pas régularisé sa situation d’impayés, elle se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

Monsieur [U] [N] [V], défendeur, a comparu personnellement à l’audience du 19 novembre 2024 assisté de son conseil. Après refus du renvoi sollicité par la présente juridiction, il a fait part de sa situation personnelle, financière et administrative. À ce titre, un courrier libre rédigé par Madame [O] [D], assistance sociale au sein du Pôle « Vie sociale » du Département de la [Localité 4], est versé à la présente instance. En réponse aux demandes formées par la bailleresse, Monsieur [U] [N] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs.

En réponse à la demande formée par Monsieur [U] [N] [V], la SCI TRUVA maintient son opposition ferme à tout octroi de délais de paiement suspensifs.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (Clause résolutoire, page 5) a été signifié au locataire le 23 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 682,50 € n’a pas été réglée par Monsieur [U] [N] [V] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard au caractère d’ordre public des dispositions de l’article précité à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, il sera fait application de ce délai légal, et non du délai d’un mois contractuellement prévu entre les parties.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [U] [N] [V] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 24 décembre 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SCI TRUVA ou par Monsieur [U] [N] [V], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, relevé de compte) que Monsieur [U] [N] [V] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis plusieurs mois et reste devoir à la SCI TRUVA, au 18 novembre 2024, date d’édition du décompte locatif, la somme de 6 198,65 euros, soit 18,4 termes de loyers. Force est de constater que Monsieur [U] [N] [V] ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la SCI TRUVA aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [U] [N] [V] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [N] [V] et de dire que faute par Monsieur [U] [N] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SCI TRUVA verse aux débats un décompte arrêté au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 6 198,65 €. Or, des « frais d’huissier », à hauteur de 140,03 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi susvisée précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [N] [V], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SCI TRUVA est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 6058,62 (6198,65 – 140,03) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [N] [V] à payer à la SCI TRUVA la somme de 6 058,62 €, arrêtée au 1er novembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [N] [V] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [N] [V] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [U] [N] [V] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de la débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] [V] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 682,50 € du 23 octobre 2023, de l’assignation du 9 janvier 2024 et de la dénonce à la CCAPEX du 24 octobre 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 682,50 € du 23 octobre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 1er mars 2015, à effet du même jour, conclu entre la SCI LES ORÉADES aux droits de laquelle vient désormais la SCI TRUVA, d’une part, et Monsieur [U] [N] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 24 décembre 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] [V] à payer à la SCI TRUVA la somme de 6 058,62 €, arrêtée au 1er novembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [N] [V] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SCI TRUVA, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [U] [N] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SCI TRUVA de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 682,50 € du 23 octobre 2023, de l’assignation du 9 janvier 2024 et de la dénonce à la CCAPEX du 24 octobre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE