TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00539 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVRR

NAC : 5AB 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.C.I. LETNAUD, rep/assistant : M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

UDAF 63, en sa qualité de curateur renforcé de M. [L] [J], rep/assistant : M^e Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Monsieur [L] [J], rep/assistant : M^e Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Marie-françoise VILLATEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Inna SHVEDA

M^e Marie-françoise VILLATEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. LETNAUD, prise en la personne de son représentant légal, sise Les Tavernes, 63210 CEYSSAT

représentée par M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

UDAF 63, en sa qualité de curateur renforcé de M. [L] [J], prise en la personne de son représentant légal, sise 33-35 rue Maréchal Leclerc, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [L] [J], demeurant 1 rue Jean Espeisse, 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 63113-2024-007365 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 mars 2014 avec effet au 1er avril 2014, la SCI LETNAUD a donné à bail à M. [L] [J] un logement au premier étage, porte n°3, situé 1 rue Jean Espeisse à CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

La SCI LETNAUD a donné mandat de gérance au Cabinet Agence du Parc pour la gestion du bien immobilier.

Le 15 avril 2024, la gestionnaire du bien locatif a mis en demeure M. [L] [J], et en a informé son curateur le même jour, de cesser les troubles anormaux du voisinage occasionnés et précise qu’à défaut, une procédure de résiliation du bail sera engagée.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SCI LETNAUD a fait assigner M. [L] [J], assisté par l’UDAF 63 en sa qualité de curateur , devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— Prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation conclu entre eux pour troubles anormaux du voisinage sur le fondement de l’article 1728 du Code civil,

— Ordonner l’expulsion de M. [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— Condamner M. [L] [J] au paiement des sommes suivantes :

*une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges courantes,

*4 000 euros en réparation de son préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

*1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les sommes retenues par l’huissier instrumentaire et les entiers dépens de l’instance,

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2024.

A l’audience, la SCI LETNAUD, représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’elle sollicite la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et le rejet des prétentions de M. [L] [J], assisté par l’UDAF 63.

En réponse, M. [L] [J], représenté par son conseil et assisté par l’UDAF 63, se réfère à ses dernières conclusions et demande au juge de :

— Déclarer recevable et bien fondé M.[L] [J] en ses demandes,

— Prononcer l’octroi de délai si la résiliation du bail était prononcée,

— Lui accorder un délai de départ d’un an à compter de la signification de la présente décision pour pouvoir se reloger,

— Rejeter la demande indemnitaire et à défaut, ramener à de plus juste proportion ladite demande indemnitaire relative au préjudice moral et l’article 700 du Code de procédure civile sollicitée par la concluante,

— Rejeter la demande de l’exécution provisoire,

— Condamner la SCI LETNAUD aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LETNAUD fait valoir, au visa de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [L] [J] ne respecte pas ses obligations en qualité de preneur des lieux loués. Elle explique être moralement affectée par la situation qui a nécessité d’apaiser les occupants de l’immeuble notamment par l’intermédiaire de plusieurs interventions de la part de son mandataire de gestion immobilière. Enfin, elle précise que M. [L] [J] n’a entrepris aucune démarche de relogement et qu’en conséquence, il n’est pas légitime à solliciter un délai de départ du logement.

M. [L] [J] allègue quant à lui que les nuisances reprochées ne sont pas de son fait mais résultent du comportement des personnes qui se sont imposées chez lui. Qu’installé dans ce logement depuis plus de dix ans, il n’a fait l’objet d’aucune plainte de la part de ses voisins jusqu’au 26 juillet 2021. Au soutien de sa demande de délai qu’il fonde sur les articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, il précise être handicapé et disposer de moyens financiers limités.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien fondé de la demande principale

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du Code civil prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 mars 1956 précise que “les locataires et occupants sont responsables des personnes qu’ils introduisent dans les lieux loués et qu’ils associent à la jouissance de ces lieux. Ils doivent en conséquence répondre vis-à-vis du bailleur des abus de jouissance causés par elles”.

L’arrêt rendu par ladite Cour le 13 janvier 1993 prévoit que “les locataires qui font régulièrement du bruit la nuit n’usent pas de la chose louée en bon père de famille.”

Enfin, le jugement du 5 mai 1997rendu par le tribunal d’instance d’Anthony énonce que les troubles de jouissance causés par les animaux peuvent constituer des manquements graves du locataire justifiant la résiliation du bail.

En l’espèce, deux courriers ont été adressés à M. [L] [J] les 26 juillet 2021 et 15 avril 2024, ainsi que trois courriers à l’UDAF 63 les 16 novembre 2023, 2 mars 2024 et 15 avril 2024 concernant les troubles qui lui sont reprochés dans le cadre de la présente procédure.

Sur la résiliation et l’expulsion

Il appartient au juge d’apprécier souverainement la gravité du manquement invoqué.

La SCI LETNAUD produit le bail qu’elle a conclu le 27 mars 2014 avec M. [L] [J], lequel prévoit, conformément à l’article 1728 du Code civil, que le locataire est tenu de jouir raisonnablement et paisiblement des lieux loués ainsi que de façon conforme à leur destination. L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Or, en l’espèce, sont produits à l’appui des prétentions de la SCI LETNAUD plusieurs courriers adressés à l’UDAF 63 et à M. [L] [J] pour prévenir des troubles causés par ce dernier ; des documents attestant les dégâts des eaux survenant en 2016, 2020 et 2023 ; des pétitions rédigées par les six autres occupants de l’immeuble ainsi qu’une lettre de désistement de la société Multidom'63 refusant d’intervenir au domicile de ce dernier en raison de l’insalubrité du logement.

Il ressort des pétitions, dont la dernière date du 15 octobre 2024, que le comportement de M. [L] [J] perturbe la tranquillité des habitants de l’immeuble notamment par le fait qu’il “continue de faire du bruit sans cesse, aussi bien le jour que la nuit” et “dont l’état de l’appartement est tellement sale qu’il y a des odeurs et des dégâts des eaux sans arrêt”. Les résidents craignent pour leur sécurité en raison des allées et venues incessantes de personnes extérieures, qualifiées de “squatteurs”, dans l’appartement de M. [L] [J], dont une altercation a d’ailleurs eu lieu le 14 octobre 2024 avec l’un d’entre eux et un habitant de l’immeuble. Ils sollicitent ainsi l’expulsion de M. [L] [J] de son logement.

Le courrier de désistement de la société Multidom'63, mandatée pour intervenir dans l’appartement de M. [L] [J] suite au dégât des eaux, précise que “l’hygiène est absente de ce lieu (poubelles débordantes à même le sol, casseroles avec nourriture en décomposition, excrèments du chien qui jonche le sol, vêtements sales), l’air ambiant (odeur de transpiration, smog perpétuel dû à la cigarette et autres stupéfiants), les personnes qui s’y trouvent fortement alcoolisées du matin au soir et je passe le gros chien qui vous croquerait bien un molet”.

Bien que plusieurs courriers aient été adressés au curateur de M. [L] [J] pour l’alerter sur le comportement de ce dernier, l’UDAF 63 indique, dans son courrier du 7 mars 2024, qu’en sa qualité de curateur, il n’est pas en mesure d’intervenir sur ses agissements, ses relations et son comportement.

Le 15 avril 2024, le gestionnaire du logement occupé par M. [L] [J] a envoyé une mise en demeure à ce dernier, ainsi qu’à son curateur, exposant les troubles qui lui sont reprochés notamment le bruit ; l’aboiement de son chien, la saleté sur le palier et dans le couloir ; la saleté de l’appartement qui provoque des odeurs dans les parties communes ; l’absence d’entretien provoquant des dégâts des eaux dans les appartements du dessous ; des nuisances sonores diurnes et nocturnes dues aux va et vient incessants ainsi que l’insécurité pour les occupants de l’immeuble. Aucune suite positive n’a été donnée, ni par le locataire, ni par l’UDAF 63.

Ces manquements du locataire aux obligations contractuelles découlant du bail apparaissent ainsi d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

M. [L] [J] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SCI LETNAUD, propriétaire du logement ainsi occupé indûment, a vocation a en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [L] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Sur le délai d’expulsion

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des interessés ne peut avoir lieu dans des conditions normales”.

Enfin l’article L.412-4 du même Code prévoit : “La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieur à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité du sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement”.

Malgré l’état de santé et l’état financier de M. [L] [J], il n’en demeure pas moins qu’il n’ait pas accompli les diligences nécessaires en vue de son relogement depuis l’assignation en justice du 26 juin 2024. Ainsi, il convient de ne pas accorder à M. [L] [J] de délais supplémentaires pour libérer les lieux de toute occupation.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [L] [J] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI LETNAUD, soit la somme de 370 euros. Cette indemnité sera due par M. [L] [J].

Sur les autres demandes

La résistance de M. [L] [J] à faire cesser les troubles a ainsi causé un préjudice à la SCI LETNAUD justifiant l’allocation de dommages et intérêts. Cependant en l’absence de justificatifs, le montant sollicité sera réduit à de plus justes proportions.

M. [L] [J] sera donc condamné à payer à la SCI LETNAUD la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [L] [J], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 700 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 mars 2014 entre la SCI LETNAUD et M. [L] [J] à compter du présent jugement,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [L] [J] ainsi que tout occupant de son chef, du logement situé 1 rue Jean Espeisse 63100 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

REJETTE la demande de délais supplémentaires prévus par le Code des procédures civiles d’exécution pour quitter le logement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [L] [J] à la somme mensuelle de 370 euros à compter de la résiliation du bail,

CONDAMNE M. [L] [J] à payer à la SCI LETNAUD la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [L] [J] à payer à la SCI LETNAUD la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Ainsi fait, jugé et mis à la disposition au greffe de la juridiction, aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection