MINUTE N°

N° RG 24/00368 – N° Portalis DB22-W-B7I-SH35

Monsieur [R] [Y] [E]

C/

Monsieur [D] [O] [C] [K]

Madame [T] [M] [K]

Madame [F] [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [Y] [E], demeurant [Adresse 3], non-comparant, représenté par Maître Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [O] [C] [K], dernière adresse connue : demeurant [Adresse 6], non-comparant, ni représenté

Madame [T] [M] [K], dernière adresse connue : demeurant [Adresse 6], non-comparante, ni représentée

Madame [F] [I], dernière adresse connue : demeurant [Adresse 7], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [B] [G], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copie délivrée le :

1 copie exécutoire à Maître Chloé CHOUMER FROGER

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [R] [E] a donné à bail à Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] un appartement à usage d’habitation, une cave et une place de stationnement situés [Adresse 5]) par contrat du 30 mai 2018, pour un loyer mensuel de 820 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [E] a fait signifier des commandements de payer visant la clause résolutoire les 14 juin 2022, 7 décembre 2022 et 22 juillet 2023.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 mars 2025, Monsieur [R] [E] – représenté par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] ; dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.018,78 euros, ainsi que 761,42 euros de frais d’huissier, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 22 juillet 2023, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Convoqués par actes de commissaire de justice signifiés le 16 juillet 2024 selon procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution des défendeurs.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [R] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 mai 2018 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.701,10 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 septembre 2023

L’expulsion de Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [R] [E] produit un décompte selon lequel Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] restent devoir, la somme de 5.018,78 euros à la date du 25 février 2025.

Si les assignations ont été délivrées selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, il résulte du décompte produit que le loyer a été partiellement règlé jusqu’au mois de janvier 2025 par les locataires et que les prestations de la Caisse des allocations familiales sont toujours versées au bailleur, ce qui signifie que Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] n’ont pas déclaré de changement d’adresse.

Les défendeurs, non-comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.018,78 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.701,10 euros à compter du commandement de payer (22 juillet 2023), sur la somme de 4.562,62 euros à compter de l’assignation (16 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le bailleur disposant de la possibilité de mettre en oeuvre l’expulsion, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La demande de condamnation au titre des frais d’huissier correspondant au coût des commandements de payer sera incluse dans les dépens.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, du signalement du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [E], Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2018 entre Monsieur [R] [E] et Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation, la cave et le stationnement situés [Adresse 5]) sont réunies à la date du 23 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [R] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi selon les dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] à verser à Monsieur [R] [E] la somme de 5.018,78 euros (décompte arrêté au 25 février 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.701,10 euros à compter du commandement de payer du 22 juillet 2023, sur la somme de 4.562,62 euros à compter de l’assignation du 16 juillet 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] à verser à Monsieur [R] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 26 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] à verser à Monsieur [R] [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [O] [C] [K], Madame [T] [M] [K] et Madame [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 14 juin 2022, 7 décembre 2022 et 22 juillet 2023, du signalement du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,