TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Jean VOISIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à Mme [H] [Z]

Le 08 novembre 2024

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04052 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5E2Q

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VITROLLES [Localité 7], domiciliée : chez SAS J & M. PLAISANT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [C]

né le 08 Décembre 1972 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [Z] [H]

née le 28 Septembre 1971 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 28 juillet 2022, la société civile immobilière (SCI) Vitrolles Roquebrune, représentée par sa mandataire, la société J & M Plaisant, a consenti à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] un bail d’habitation portant sur appartement situé au [Adresse 4], dans le deuxième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 756 euros, outre 60 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] le 27 février 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5.101,91 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la SCI Vitrolles Roquebrune, représentée par leur mandataire, la société J & M Plaisant, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,la condamnation solidaire de Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 8.533,92 euros, à parfaire,la condamnation solidaire de Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, éventuellement révisée, jusqu’à libération définitive des lieux,la condamnation solidaire de Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] au paiement de la somme de 900 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris tous les frais d’huissier exposés.

Un diagnostic social et financier a été établi.

A l’audience du 12 septembre 2024, la SCI Vitrolles [Localité 7], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de leur créance à la somme de 8.334,08 euros.

Comparant en personne, Madame [Z] [H] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la SCI Vitrolles [Localité 7] s’en rapportant sur cette demande.

Cité à étude, Monsieur [M] [C] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 13 juin 2024 a été dénoncée le 17 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI Vitrolles [Localité 7] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI Vitrolles [Adresse 6] est recevable en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 28 juillet 2022 contient une clause résolutoire (conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2024, pour la somme en principal de 5.101,91 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024.

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le bail prévoit une clause de solidarité en préambule.

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] sont redevables solidairement des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 853,14 euros actuellement, et de condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] et Monsieur [K] [V] à son paiement.

Le décompte produit en demande, indique un solde débiteur de 8.592,72 euros dont il convient de déduire une régularisation de charges non justifiée (144,68 euros), les frais de procédure (667,44 euros) relevant pour partie des dépens, et de relance relevant des frais irrépétibles (81,27 euros).

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] restent devoir la somme de 7.699,33 euros, à la date du 10 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 7.699,33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif au 10 septembre 2024 indique la reprise du versement du loyer courant, le 4 septembre 2024, les deux versements précédents des locataires intervenant les 5 juin (50 euros) et 4 janvier 2024 (1.000 euros).

L’aide au logement est de nouveau versée à la bailleresse, pour un montant de 471 euros. Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [M] [C] a quitté les lieux. Madame [Z] [H] précise avoir retrouvé un emploi à temps partiel, sa fille majeure, qu’elle héberge, participant aux frais pour une somme mensuelle de 400 euros. Elle n’en justifie toutefois pas, de même que sa capacité financière à verser une somme de 596 euros chaque mois (reliquat de loyer après déduction de l’aide au logement + apurement de la dette de 7.699,33 euros).

La SCI Vitrolles [Localité 7] émet des doutes dans ses écritures sur la capacité de Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] à apurer leur dette.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 28 juillet 2022 entre la SCI Vitrolles [Localité 7] d’une part et Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], lot 3, porte 2, dans le deuxième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SCI Vitrolles [Localité 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit huit cent cinquante-trois euros et quatorze centimes (853,14 euros) à ce jour, à compter du 28 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] à verser à la SCI Vitrolles [Localité 7], à titre provisionnel, la somme de sept mille six cent quatre-vingt-dix-neuf euros et trente-trois centimes (7.699,33 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 10 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [H] à verser à la SCI Vitrolles [Localité 7] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente