Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01182 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVOE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 23 Septembre 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [H] [E], gestionnaire contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [J] [B] [P]

née le 06 Juillet 1981 à [Localité 7]

demeurant Chez Mme [W] – [Adresse 4]

comparante

Monsieur [T] [B] [P]

né le 01 Octobre 1976 à [Localité 8]

demeurant Chez Mme [W] – [Adresse 4]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 26 novembre 2014, la SA d'[Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 277,75 euros, hors charges, et le versement différé d’un dépôt de garantie de 307 (277 + 3 x 10) euros. Le même jour, un état des lieux d’entrée a été signé contradictoirement entre Monsieur [T] [B] [P], locataire entrant, et un représentant de la SA d’HLM CITÉ NOUVELLE. Ce dernier contient en sa page 2, une clause de solidarité.

Puis, le 27 janvier 2016, la SA d’HLM [Adresse 5] a consenti un contrat de location à Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] concernant un garage, situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 34,65 euros, et sans le versement d’un dépôt de garantie, accessoire audit bail. Le même jour, un état des lieux d’entrée a été signé contradictoirement entre Monsieur [T] [B] [P], locataire entrant, et un représentant de la SA d’HLM CITÉ NOUVELLE.

L’état des lieux de sortie du logement ainsi que du garage, susvisés, a été établi et signé contradictoirement par les parties le 9 juillet 2024 à 9h30.

Le 13 février 2025, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 5] a fait délivrer à Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] une sommation de payer pour un principal de 5429,87 euros, outre 65,31 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude pour les deux parties défenderesses.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 2 janvier 2025, signifiée à étude pour les deux parties défenderesses, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :

—  2757,85 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges),

—  2672,02 euros, au titre de réparations locatives,

soit la somme totale de 5429,87 euros, arrêtée au 26 septembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer,

—  500 euros, à titre de dommages-intérêts,

—  250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’audience s’est tenue le 23 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa créance locative (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges, réparations locatives et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) à la somme de 4079,87 euros, arrêtée au 6 septembre 2025, échéance proratisée du mois de juillet 2024 incluse, et s’oppose à l’octroi de tout délais de paiement ; étant observé que Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] ont quitté définitivement le logement susvisé le 9 juillet 2024.

Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P], parties défenderesses, ont comparu personnellement à l’audience du 23 septembre 2025. D’une part, ils déclarent qu’à leur entrée dans les lieux, certains travaux incombant à la SA d’HLM [Adresse 5] n’ont pas été effectués, de sorte qu’ils ont dû les entreprendre eux-mêmes. Contrairement à ce qui leur aurait été promis par leur ancienne bailleresse, ils expliquent n’avoir bénéficié d’aucune remise de loyer en contrepartie de la réalisation de ces derniers. D’autre part, ils soutiennent que la libération effective des lieux susmentionnés est intervenue le 30 avril 2024. Ainsi, ils concluent au rejet de l’ensemble des demandes formées à leur encontre et exposent n’être redevables d’aucune somme à quelque titre que ce soit. Il est versé, en ce sens, une cinquantaine de documents, comprenant notamment des copies d’écran d’avis défavorables publiés sur Google, divers courriers, factures, devis ainsi que des photographies non horodatées ; certaines pièces comportant des mentions manuscrites appelant à diverses comparaisons.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aussi, le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du Code civil et de l’article précité.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 6 septembre 2025, échéance proratisée du mois de juillet 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) à la somme de 1407,85 (4079,87 – 2672,02) euros, incluant une régularisation annuelle de charges, sous le libellé « Cso dép.ec 01/22 12/23 ; Cso.dép.ec 01/24 07/24 ; Frf chf 01/24 07/24 », dûment justifiée par la production d’un document titré « Avis de forfaitisation » pour les années 2022 à 2024, à hauteur de 34,22 (- 40,8 + 9,42 + 65,6) euros.

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] contestent le principe et le montant de la dette. S’il résulte de l’analyse de l’ensemble des pièces versées aux débats qu’ils ont exprimé, au début du mois d’avril 2024, auprès de la bailleresse leur intention de quitter le logement litigieux, en invoquant successivement des motifs personnels puis professionnels, il s’ensuit que cette dernière a, à bon droit, refusé d’accueillir consécutivement les congés irrégulièrement délivrés par les parties défenderesses. Par ailleurs, elles ne peuvent utilement se prévaloir d’un geste commercial de la SA d’HLM [Adresse 5], aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, dont la preuve n’est pas rapportée et dont l’existence est, au surplus, contredite par un courrier daté du 16 octobre 2017 aux termes duquel cette dernière leur a expressément interdit toute modification des installations dans le logement susmentionné. En outre, à défaut pour les parties défenderesses de rapporter la preuve d’un refus de la bailleresse de recevoir l’ensemble des moyens d’accès au logement ainsi qu’au garage, susvisés, la date de remise effective des clés et des badges afférents (4 clés et 3 badges), telle qu’elle résulte de l’état des lieux de sortie, fixe la date de fin du contrat de bail querellé, de sorte que les loyers courants et charges locatives afférentes sont dus jusqu’au 9 juillet 2024.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1407,85 euros.

Aussi, le contrat de bail conclu entre les parties, en sa page 2, comporte une clause de solidarité.

Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] sont donc solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

À l’avenant, en matière de bail d’habitation, il est de jurisprudence constante, en application de l’article 220 du Code civil, que les époux, cotitulaires du bail du local servant à leur habitation, sont solidairement obligés au paiement des loyers pendant toute la durée du mariage même si un congé a été donné par l’un des deux époux qui a quitté les lieux, et même si un des époux a été autorisé à résider séparément par décision de justice. La solidarité ne cesse qu’à la transcription du divorce ou de la séparation de corps en marge de l’acte de mariage.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 1407,85 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) dont ils sont redevables jusqu’au 9 juillet 2024 inclus, date de remise de l’ensemble des moyens d’accès au logement ainsi qu’au garage, susvisés, lors de l’état des lieux de sortie, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de réparations locatives

Selon l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

— soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT sollicite le paiement de la somme de 2672,02 euros au titre de réparations locatives.

En l’espèce, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie susmentionnés, afin de contrôler si la nature des travaux et la somme afférente listée dans le relevé de compte de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, et devant être dûment justifiées, résultent de dégradations commises par Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] ; étant observé qu’au regard de l’occupation des lieux durant 9 ans, 7 mois et 13 jours, la vétusté devra être appréciée.

À titre liminaire, il convient de souligner que la somme des cinq factures produites dans la présente instance par la bailleresse s’élève à 2591,27 (331,24 + 133,51 + 555,14 + 942,7 + 628,68) euros, montant inférieur à la somme sollicitée, telle que rappelée ci-dessus.

S’agissant de l’état général de propreté du logement litigieux et du garage, susvisés, ainsi que du relèvement d’encombrants, les photographies jointes à l’état des lieux de sortie confirment la présence d’encombrants, ayant nécessité pour la bailleresse des travaux de nettoyage complet pour un montant total de 331,24 euros. Ce montant n’apparaît pas disproportionné au regard du manquement des locataires à leurs obligations contractuelles. Par conséquent, cette demande dûment justifiée – (1) Facture n°4643 émise le 6 janvier 2025 par la société USINET – sera mise à la charge de Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P], à hauteur de 331,24 euros.

S’agissant du meuble sous évier de la cuisine ainsi que de l’évier et de la robinetterie afférente, il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble de ces éléments est évalué à un état 2, à savoir en « état correct, bon état apparent », tandis qu’il est consigné dans l’état des lieux de sortie leur retrait, lesdits éléments ayant été entreposés par les parties défenderesses dans la loggia. Par conséquent, cette demande dûment justifiée – (3 et 4) Facture n°2031 émise le 6 décembre 2024 par la société CHAPELLE-PARISOT ; Facture n°1217 émise le 17 décembre 2024 par la société RMS BATIMENT (AD’HOC) – sera mise à la charge de Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P], à hauteur de 1012,27 (555,14 + 457,13) euros ; étant observé que ce montant n’apparaît pas disproportionné au regard du manquement des locataires à leurs obligations contractuelles.

S’agissant de la salle d’eau, sans qu’il soit nécessaire de rappeler les développements ci-avant exposés relatifs à la transformation des éléments s’y trouvant, il résulte des photographies jointes à l’état des lieux de sortie que la cabine de douche est stabilisée au moyen de parpaings, de sorte que les travaux ont été exécuté de manière non conforme aux règles de l’art. Par conséquent, cette demande dûment justifiée – (2) Facture n°2630 émise le 8 janvier 2025 par la société PISCITELLI ; (4) Facture n°1217 émise le 17 décembre 2024 par la société RMS BATIMENT (AD’HOC) ; (5) Facture n°2054 émise le 12 décembre 2024 par la société CHAPELLE-PARISOT – sera mise à la charge de Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P], à hauteur de 1247,76 (133,51 + 485,57 + 628,68) euros ; étant observé que ce montant n’apparaît pas disproportionné au regard du manquement des locataires à leurs obligations contractuelles.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments et du détail chiffré susvisé qu’il convient de soustraire à la somme réclamée d’un montant de 2672,02 euros, les sommes qui ne sont pas justifiées, soit un montant de 80,75 (2672,02 – [331,24 + 555,14 + 1704,89]) euros.

Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] seront condamnés solidairement au titre des réparations locatives à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 2591,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts de la sommation de payer du 13 février 2025 et l’assignation du 2 janvier 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 1407,85 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) dont ils sont redevables jusqu’au 9 juillet 2024 inclus, date de remise de l’ensemble des moyens d’accès au logement ainsi qu’au garage, susvisés, lors de l’état des lieux de sortie, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] au paiement de la somme de 2591,27 euros, au titre de réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ALLIADE HABITAT de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [B] [P] et Madame [J] [B] [P] au paiement des dépens qui comprendront les seuls coûts de la sommation de payer du 13 février 2025 et l’assignation du 2 janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 9], le 12 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE