Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02283 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYK6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025

ENTRE :

Madame [T] [O] épouse [J]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Florent MATHEVET BOUCHET de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE

ET :

Madame [X] [F]

née le 12 Novembre 1975

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 16 janvier 2023, Madame [T] [J] a donné à bail à Madame [X] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 310 euros, outre 117 euros de provision sur charges.

Madame [T] [J] a fait délivrer le 21 janvier 2025 à Madame [X] [F] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 911,10 euros, somme arrêtée au 14 janvier 2025.

Par courrier électronique du 22 janvier 2025, Madame [T] [J] a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 mai 2025, Madame [T] [J] a attrait Madame [X] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [F], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— de condamner Madame [X] [F] au paiement des sommes suivantes :

1877,35 euros au titre de sa créance locative, sous réserve d’une actualisation au jour de l’audience,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales à compter du constat de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,500 euros à titre de dommages-intérêts,500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

Madame [T] [J] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 7 mai 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 6 octobre 2025, Madame [T] [J], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes figurant dans l’acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4151,63 euros.

Madame [X] [F] a été comparante en personne. Elle a indiqué vouloir rester dans le logement et percevoir un salaire, en ce inclus ses primes. Elle a proposé un échéancier à hauteur de 100 euros par mois pour régler sa dette.

Une note en délibéré a été autorisée pour permettre notamment à Madame [X] [F] de justifier de ses ressources, avec date butoir au 7 novembre 2025.

Par courrier reçu le 5 novembre 2025, Madame [X] [F] s’est engagée à résorber sa dette par mensualités de 250 euros et le versement d’une prime en mars prochain qui aura vocation à la solder.

Elle a notamment communiqué un bulletin de salaire de mars 2025 justifiant de son emploi de chef d’équipe et du versement de la prime. Elle a expliqué recevoir sa fille de 14 ans en garde alternée et avoir connu une période de dépression durant laquelle elle a négligé de payer ses loyers.

En réponse, Madame [T] [J], par l’intermédiaire de son conseil, s’est opposée à l’octroi d’un délai observant notamment que la locataire a rapidement omis de payer le loyer et ne justifie pas de ses charges. Elle ajoute que Madame [X] [F] n’a réglé qu’un seul loyer avant l’audience et joint un nouveau décompte faisant état d’une dette de 3447,38 euros, échéance de novembre 2025 inclus.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai nonobstant le délai de six semaines, instaurée par la loi du 29 juillet 2023, et figurant dans le commandement de payer.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [X] [F] le 21 janvier 2025 pour un arriéré de loyers de 911,10 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [X] [F] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 22 mars 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date d’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 3253,18 euros, échéance de novembre 2025 inclus, déduction faite des frais d’huissier (3447,38 euros – 94,42 – 99,78).

Il convient donc de condamner Madame [X] [F] à payer cette somme à Madame [T] [J], outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, nonobstant l’opposition de Madame [T] [J], il sera tenu compte des versements de 450 euros apparaissant le 2 octobre 2025, et de 700 euros apparaissant le 3 novembre 2025 et considéré la reprise du paiement des loyers, ainsi que le caractère satisfactoire d’un délai raccourci à avril 2026 pour le solde du paiement de la dette (le solde devant intervenir en suite de la prime de mars 2026).

Par ailleurs, il sera rappelé que l’échec des règlements pourra conduite à l’expulsion de Madame [X] [F] sans nouvelle saisine du juge, étant relevé au surplus que la période hivernale sera close au 31 mars.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et il sera accordé à Madame [X] [F] un délai de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 250 euros par mois pendant 4 mois (décembre 2025, janvier, février et mars 2026), la 5ème mensualité (avril 2026) équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de novembre 2025 inclus),Madame [X] [F] devra régler à Madame [T] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, sur justificatifs, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,Et faute par Madame [X] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [T] [J] aux frais et aux risques et périls du locataire, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, compte tenu de l’accumulation de la dette pendant plusieurs mois sans réaction de la part de la locataire, il sera fait droit à la demande de dommages-intérêts à hauteur de 150 euros.

Madame [X] [F] sera condamnée à payer cette somme.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [F] au paiement des entiers dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à Madame [T] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que le bail à effet du 16 janvier 2023 conclu entre Madame [T] [J] et Madame [X] [F], concernant le bien sis [Adresse 4], s’est trouvé de plein droit résilié le 22 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à Madame [T] [J] la somme de 3253,18 euros, échéance de novembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [X] [F] à se libérer en cinq mensualités de 250 euros par mois pendant 4 mois (décembre 2025, janvier, février et mars 2026), la 5ème mensualité équivalant au solde de la dette, payable le dernier jour du mois d’avril 2026 au plus tard, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Madame [T] [J] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de novembre 2025 inclus),Madame [X] [F] devra régler à Madame [T] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, sur justificatifs, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,Et faute par Madame [X] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [T] [J] aux frais et aux risques et périls du locataire, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à Madame [T] [J] la somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [X] [F] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à Madame [T] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE