Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03542 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I33Q

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 21 Octobre 2025

ENTRE :

Société [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [X] [Z], directrice de la gestion locative, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [G] [I]

né le 09 Juillet 1982 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nakita LY TONG PAO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 27 octobre 2020 prenant effet au 06 novembre 2020, la société coopérative d’intérêt collectif d’HLM LE TOIT FOREZIEN (ci-après la société LE TOIT FOREZIEN) a donné à bail à Monsieur [G] [I] un immeuble à usage d’habitation et une place de stationnement n°00770006 situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer révisable mensuel de 631,77 euros.

La société LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 28 mai 2025 à Monsieur [G] [I] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité et de payer les loyers échus pour un arriéré locatif de 7 183,65 euros, échéance de mai 2025 inclus.

Par courrier électronique en date du 27 mai 2025, la société LE TOIT FOREZIEN a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, la société LE TOIT FOREZIEN a attrait Monsieur [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

A titre principal, constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance ;Subsidiairement, constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour le même motif ;ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef du logement ainsi que de la place de stationnement, et avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux du fait de l’absence d’assurance locative ;le condamner au paiement de la somme de 9 358,83 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de juin 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date de l’audience ;le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;le condamner au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 28 juillet 2025.

Le dossier a été appelé à l’audience du 16 septembre 2025 devant le Juge des Contentieux de la Protection et renvoyé à la demande du défendeur à l’audience du 21 octobre 2025 où il a été retenu.

A l’audience, la société LE TOIT FOREZIEN a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que Monsieur [G] [I] avait produit tardivement une attestation d’assurance. Elle a actualisé sa créance locative à la somme de 12 151,20 euros, échéance de septembre 2025 incluse. Elle a également précisé que le dossier de surendettement déposé par le locataire faisait l’objet de contestations. Enfin, la société LE TOIT FOREZIEN a ajouté que les loyers courants n’étaient pas réglés et indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [I] représenté à l’audience par son conseil, demande aux termes de ses conclusions, de :

rejeter les demandes de la société LE TOIT FOREZIEN;lui accorder des délais de paiement ;juger qu’il pourra se maintenir dans le logement.

A l’appui de ses demandes, il a indiqué avoir trouvé un nouvel emploi et percevoir un salaire de 2 500 euros par mois. Il s’engage à s’acquitter des loyers impayés et propose de verser 500 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d’une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de fournir un justificatif d’assurance a été délivré à Monsieur [G] [I] le 28 mai 2025.

Monsieur [G] [I] a produit à l’audience un justificatif d’assurance souscrit le 15 septembre 2025 à effet au 16 septembre 2025 c’est-à-dire après le délai d’un mois imparti par l’acte. Il n’a donc pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juin 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [G] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [I] et de dire que faute par Monsieur [G] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

En effet, aucune circonstance particulière ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, très restrictives, soit réduit ou supprimé.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

La résiliation étant constatée pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu d’examiner la demande fondée sur les impayés de loyers.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte ainsi qu’un extrait de compte établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 151,14 euros, échéance du mois de septembre 2025 inclus.

Monsieur [G] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis et notamment du décompte produit par le bailleur, il convient toutefois de déduire du montant sollicité les sommes suivantes non justifiées :

— les frais de rejet, facturés 4 euros à 8 reprises, soit la somme de 32 euros,

— les frais de poursuites, facturés 6,09 euros à 2 reprises, soit 24,36 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [I] à verser à la société LE TOIT FOREZIEN la somme de 12 094,78 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

A titre liminaire, il convient de rappeler que les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige lesquelles permettent au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, ne trouvent à s’appliquer que sur le fondement d’impayé locatif et non lorsque la clause résolutoire a été acquise pour défaut d’assurance.

Par ailleurs, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de grâce.

En l’espèce, Monsieur [G] [I] sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 500 euros par mois indiquant percevoir un salaire mensuel de 2 500 euros net. Toutefois, il convient de relever que Monsieur [I] n’a produit aucun justificatif permettant d’apprécier sa situation financière actuelle et de corroborer ses déclarations. Il y a également lieu de souligner qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant et ce, malgré la décision de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] orientant son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et lui prescrivant de continuer à régler à échéance les charges courantes.

Dans ces conditions, et au regard du montant de l’arriéré locatif, il convient de retenir que Monsieur [I] ne se trouve pas en situation de pouvoir régler sa dette locative dans les délais légaux.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [G] [I] de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à indemniser le bailleur du fait qu’il soit privé de la libre disposition des locaux et de l’indemniser de la poursuite irrégulière de l’occupation par le locataire du logement.

En l’espèce, l’occupation illicite des lieux par Monsieur [G] [I] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société LE TOIT FOREZIEN qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû et des charges comprises à la date de résiliation du bail.

Ainsi, Monsieur [G] [I] sera condamné au paiement de cette indemnité, à compter du mois d’octobre 2025 et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [I] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX et à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 27 octobre 2020 entre la société LE TOIT FOREZIEN et Monsieur [G] [I] concernant l’immeuble à usage d’habitation et la place de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 5], s’est trouvé de plein droit résilié le 29 juin 2025 par application de la clause résolutoire ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à la société LE TOIT FOREZIEN la somme de 12 094,78 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [G] [I] de sa demande relative à l’octroi de délais de paiement ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [I] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié et au besoin le CONDAMNE à verser à la société LE TOIT FOREZIEN ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

DIT que faute pour Monsieur [G] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement par commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois attaché au commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [G] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX et à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION