1 exp la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 10 FEVRIER 2026

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00128 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QQ7H

Minute N° 26/34

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le dix Février deux mil vingt six, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Alexandra MORF, Vice-Présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]” sis à [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice le CABINET CENTRAL GESTION, SARL au capital de 100.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NICE sous le numéro B 751 754 268, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège social est à [Adresse 3].

Représenté par M^e Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [Q], [K] [J]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

Non comparant ni représenté

Débiteur saisi

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 08 janvier 2026 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 5 février 2026, délibéré prorogé au 10 Février 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement contradictoire et en dernier ressort rendu le 11 mars 2025 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, signifié le 9 avril 2025, définitif, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait délivrer à [Q] [K] [J], par acte de la SCP [G], commissaires de justice à Nice, en date du 19 août 2025, un commandement de payer la somme de 2830,91 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie sis sur la commune de Vence (Alpes-Maritimes), dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5], cadastré section AA n° [Cadastre 1] pour 1 a 26 ca, ont fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de compris été publié le 9 mai 1962 volume 5208 numéro 21 , à savoir un appartement constituant le lot n° 5 sur rue et 11/100èmes des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 25 septembre 2025, Volume 2025 S numéro 133.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 29 septembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [Q] [K] [J] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 8 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 21 novembre 2025 et enregistré sous le numéro 25/128.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution, au visa des articles L 311-1 et suivants, R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— déclarer valide la présente saisie immobilière au regard des textes applicables ;

— mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 2830,91 euros, arrêtée au 21 juillet 2025 outre les sommes portées pour mémoire dans le commandement, étant précisé que cette somme ne comprend pas les charges échues postérieurement au 1er octobre 2024 pour lesquelles une décision séparée pourra être requise, que le paiement des charges antérieures n’a pu être obtenu que par la délivrance d’un précédent commandement de payer valant saisie immobilière signifié au débiteur le 26 août 2024, toute autre tentative d’exécution étant restée infructueuse, que les frais de la tentative d’exécution ayant abouti au précédent commandement de saisie du 26 août 2024 s’élèvent à la somme de 500,32 € pour laquelle un nouveau titre pourra être ultérieurement sollicité au titre des charges postérieures au 1er octobre 2024 ;

— déterminer, conformément à l’article R. 322-15 dudit code, les modalités de poursuite de la procédure ;

— statuer ce que de droit en cas de contestation ;

Dans l’hypothèse d’une demande de vente amiable :

— s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;

— dire et juger que ce prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus value éventuelle sur le produit de la vente ;

— taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant ;

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;

Dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

— en fixer la date conformément à l’article R. 322-26 dudit code ;

— désigner la SCP [G], commissaires de justice à Nice , qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre huissier qu’il plaira à Monsieur le juge de l’exécution Immobilière de désigner, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que ledit commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

— dire que la décision à intervenir, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être, trois jours au moins avant les visites, portée à la connaissance des occupants des biens saisis ;

— valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente ;

— ordonner, dans le jugement d’adjudication, l’expulsion du saisi et de tous occupants de son chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l’adjudicataire définitif dès l’accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de vente, notamment le paiement des frais et du prix ;

— condamner tout contestant au paiement d’une somme de 3.000 €euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, la rémunération prévue par les dispositions des articles A 444-187 et suivants, A 444-191 et A. 444-91 du code de commerce dont distraction au profit de la SELARL CABINET DRAILLARD, société d’avocats aux offres de droit.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de son assignation à l’audience d’orientation.

[Q] [K] [J], assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire justice instrumentaire, n’a pas constitué avocat ni personnellement comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

L’article L 111-7 du même code dispose que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement contradictoire et en dernier ressort rendu le 11 mars 2025 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, signifié le 9 avril 2025, définitif ainsi qu’il ressort du certificat de non opposition délivré par le greffe de ce tribunal le 17 juillet 2025.

Le tribunal a condamné le copropriétaire défaillant au paiement de la somme de 2116,37 € au titre de l’arriéré des charges et travaux dus au 1er octobre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, a ordonné la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus par une année entière, l’a débouté de sa demande de délai de paiement et l’a condamné au paiement d’une indemnité de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Cette décision constitue un titre exécutoire fondant une créance liquide et exigible.

Il résulte de cette décision, aux termes des déclarations du syndicat des copropriétaires, non remises en cause par le débiteur, qu’il se montre systématiquement défaillant dans le paiement des charges de copropriété depuis de nombreuses années, qu’il a ainsi été condamné par jugement du tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer du 16 octobre 2018, par jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 12 décembre 2022, que la situation pécuniaire de copropriété, eu égard à de nombreux impayés, a entraîné la désignation d’un administrateur provisoire, qu’ainsi, il était débiteur d’une somme de 19 243,41 €, réglée le 30 août 2024 à hauteur de 19 612,41 €.

Indépendamment de la précarité la situation du débiteur, le juge lui a refusé tout délai de paiement.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 5 juillet 2023, antérieur au règlement ainsi effectué, autorisant le syndic à procéder au recouvrement de la créance par le biais d’une procédure de saisie immobilière.

La lecture de ce procès-verbal confirme la désignation d’un administrateur provisoire et démontre la petite taille de la copropriété et la modicité de son budget annuel de 8000 €.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] excipe d’une créance liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer, se décomposant comme suit :

— principal : 2176,37 euros

— intérêts du 10/10/2024 au 21/07/2025 : 70,64 euros

— article 700 du code de procédure civile : 400,00 euros

— intérêts du 11/3/2025 au 21/07/2025 : 5,17 euros

— frais : 178,73 euros

TOTAL : 2830,91 euros, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré, capitalisés.

Ces sommes ne sont pas contestées par la partie saisie, qui n’a pas constitué avocat.

Si le juge d’exécution ne peut que regretter l’absence de production d’un état actualisé de sa créance, au titre le cas échéant, des appels de fonds, appel de travaux et charges de copropriété postérieurs au 1er octobre 2024, qui aurait permis de mesurer les conséquences du défaut de paiement par ce copropriétaire, il n’en demeure pas moins qu’eu égard à la modicité du budget annuel, le défaut de paiement d’une somme, d’un montant égal au tiers de son montant, est de nature à paralyser le fonctionnement de cette petite copropriété, qu’en conséquence, les poursuites de saisie immobilière n’apparaissent pas disproportionnées.

Conformément à l’article R 322-18, il convient de retenir la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 2830,91 euros, arrêtée au 21 juillet 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs, capitalisés, au taux légal majoré jusqu’à parfait paiement.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l’absence de demande de vente amiable formulée par [Q] [K] [J], il convient, en application de l’article R 322-26, d’ordonner la vente forcée des biens saisis lui appartenant, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 4 juin 2026 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

En l’absence de toute contestation de la part du débiteur saisi, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du créancier poursuivant qui sera débouté de la demande formée de ce chef.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Juge que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] poursuit la saisie immobilière au préjudice de [Q] [K] [J] pour une créance liquide et exigible, d’un montant en principal, frais, intérêts, et autres accessoires de, 2830,91 euros, arrêtée au 21 juillet 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs, capitalisés, au taux légal majoré jusqu’à parfait paiement ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis sur la commune de [Localité 5] (Alpes-Maritimes), dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5], cadastré section AA n° [Cadastre 1] pour 1 a 26 ca, ont fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de compris été publié le 9 mai 1962 volume 5208 numéro 21 , à savoir un appartement constituant le lot n° 5 sur rue et 11/100èmes des parties communes générales sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 4 juin 2026 à 9 heures, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de la SCP [G], commissaires de justice à Nice qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle fixera suivant ses disponibilités et qu’elle pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL CABINET DRAILLARD pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION