TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

N° RG 24/00084 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZUR6

AFFAIRE

Société LE CREDIT LOGEMENT, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

C/

[J] [X] [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE CREDIT LOGEMENT, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Séverine RICATEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 782

CREANCIER INSCRIT:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Florence FRICAUDET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [X] [W]

né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 11] (INDE)

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 157

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière du 9 décembre 2020 publié 19 janvier 2021 au service de la publicité foncière de Nanterre 3, volume 2021 S numéro 6 concernant les biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [J] [X] [W], situés dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 12] (92230)[Adresse 1] [Adresse 6] sans numéro, sur une parcelle cadastrée section AF numéro [Cadastre 7] pour 10a 62ca, en l’espèce les lots numéros 19 et 49, correspondant à un appartement et une cave, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre.

Par acte du 18 février 2021 la société Crédit Logement, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [J] [X] [W] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nanterre.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 22 février 2021.

Par acte en date du 19 décembre 2023, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], créancier inscrit, a déclaré une créance s’élevant à la somme de 40.916,68 euros.

Par décision en date du 3 juin 2021, le juge de l’exécution du tribunal de céans a ordonné la suspension de la procédure, Monsieur [J] [X] [W], ayant été déclaré recevable en sa demande de surendettement par décision de la commission de surendettement des particuliers des Hauts de Seine en date du 19 février 2021.

Aucune vente n’étant intervenue et le plan de surendettement étant arrivé à échéance le 31 mars 2023, la procédure de saisie immobilière a été reprise par la société Crédit Logement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025, après deux renvois, pour permettre aux parties de se mettre en état.

La société Crédit Logement, créancier poursuivant, représenté par son conseil, sollicite du juge de l’exécution notamment de :

— constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière ;

— fixer la créance de la société Crédit Logement à la somme de 284.376,75 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 28 mai 2024, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points

dus à compter du 25 mai 2024 jusqu’à parfait paiement ;

— autoriser Monsieur [W] à procéder à une vente amiable du bien immobilier sis à [Adresse 14] ;

— fixer, eu égard, aux conditions économiques du marché, le montant du prix en deça duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois ;

— taxer les frais de poursuite tels qu’ils seront indiqués et justifiés lors de l’audience d’orientation

par le créancier poursuivant en application de l’arrêté du 06/07/2017 et notamment de l’article

A 444-191 V de cet arrêté et dire qu’ils seront versés, avec les émoluments de vente dus à

l’avocat poursuivant, directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

si la vente amiable ne pouvait être réalisée dans le délai imparti :

— ordonner la vente forcée à la barre du tribunal judiciaire de NANTERRE en un seul lot, sur la mise à prix de 47.000 euros.

Monsieur [J] [X] [W], représenté par son conseil, sollicite notamment la possibilité de vendre amiablement le bien pour un prix de 220.000 euros net vendeur avec un prix plancher de 200.000 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière

Conformément aux dispositions de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En application de l’article L.212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par ailleurs, l’article 2305 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, applicable au litige, énonce que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En l’espèce, par décision du 10 juillet 2015, Monsieur [W] a été condamné au paiement de la somme de 177.896,88 euros à la SA CREDIT LOGEMENT, sur le fondement des articles 1134 et 2305 du code civil, dans sa version applicable au litige.

Il convient donc de relever que le titre exécutoire dont se prévaut la SA CREDIT LOGEMENT pour procéder à la saisie immobilière ne résulte pas de l’exécution du contrat de prêt entre la société CREDIT LYONNAIS et Monsieur [W], et notamment de la clause de déchéance du terme contenue dans celui-ci, mais se fonde exclusivement sur les dispositions de l’article 2305 ancien du code civil, un recours qui a été déclaré régulier par la décision du tribunal judiciaire de Nanterre du 10 juillet 2015.

Ainsi, la SA CREDIT LOGEMENT, en exerçant son recours personnel sur le fondement de l’article 2305 du code civil, ne peut se voir opposer par le débiteur les exceptions pouvant être opposées au créancier, telle une irrégularité de la déchéance du terme ou encore le caractère abusif d’une telle clause.

En conséquence, le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement rendu par la 6ème Chambre, Pôle Civil du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, le 10 juillet 2015 condamnant Monsieur [W] à payer à la SA CREDIT LOGEMENT les sommes de :

—  177.896,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2012 sur la somme de 4.003,62 euros et au taux légal à compter du 26 novembre 2013 sur la somme de 174.399,80 euros ;

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement est définitif, pour avoir été signifié le 19 août 2015 et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 24 septembre 2015 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de [Localité 16].

La SA CREDIT LOGEMENT dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

En l’absence de contestation et au vu des pièces produites, notamment du décompte d’intérêts, il convient de mentionner que la créance de la SA CREDIT LOGEMENT s’élève à la somme de 284.376,75 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 28 mai 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisé à vendre son bien à l’amiable, Monsieur [J] [X] [W], verse aux débats un mandat de vente exclusif consenti le 16 septembre 2024 à l’agence OPTIHOME IMMOBILIER pour un montant de 260.000 euros net vendeur.

Il sollicite la fixation d’un prix plancher à la somme de 200.000 euros.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Le créancier poursuivant et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], créancier inscrit, ne s’opposent pas à la vente amiable du bien.

Il convient d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 200.000 euros, compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur les frais de poursuite et les dépens

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.965,89 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la société Crédit Logement s’élève à la somme de 284.376,75 euros, en principal, intérêts et accessoires, selon décompte arrêté au 28 mai 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

AUTORISE Monsieur [J] [X] [W] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 200.000 euros net vendeur ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.965,89 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 26 juin 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [J] [X] [W] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé le 13 mars 2025 à [Localité 15]

Et ont signé

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Florence FRICAUDET ccc toque

M^e Thérèse PRINSON-MOURLON ccc toque

M^e Séverine RICATEAu ce toque