RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00473 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O636

MINUTE N° : 26/00303

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

PROROGE AU 26 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [B] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne , assisté de Madame [U] [R], sa nièce

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 avril 2022, l’OPH du Val-d’Oise, société d’HLM exerçant sous l’enseigne VAL D’OISE HABITAT, a consenti à Monsieur [H] [B] [Z] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] (porte n°3, 4ème étage) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 321,79 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 167,06 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 16 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 209,87 € en principal.

Par exploit du 21 octobre 2025 signifié à étude, l’OPH du Val-d’Oise a fait assigner Monsieur [H] [B] [Z] à l’audience du 5 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] (porte n°3, 4ème étage) à [Localité 3] ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 669,12 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 17 octobre 2025, terme d’octobre inclus ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, majoré de 10 %, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 300 € en réparation du préjudice subi ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, l’OPH du Val-d’Oise, représenté par son conseil, comparant en personne, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 606,01 €, arrêtée au 31 décembre 2025. Il s’en rapporte sur les délais de paiement sollicités à l’audience.

Le bailleur indique notamment que la dette a diminué par l’intervention du dispositif d’aide au logement « SOLI’AL » et par la reprise des versements de l’aide personnalisée au logement.

En défense, Monsieur [H] [B] [Z], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 30 € par mois en sus du loyer courant et des charges.

Il fait notamment valoir qu’il est beaucoup soutenu par sa nièce Madame [Y] [U] [R] en raison de ses difficultés médicales, qu’il est resté un an et demi sans titre de séjour en raison de lenteurs administratives et par conséquent sans ressources, que sa situation a été régularisée environ un mois avant l’audience et que ses droits aux prestations sociales ont été rouverts en ce qui concerne l’allocation adulte handicapé et l’aide personnalisée au logement. Il ajoute qu’il doit régler des frais d’hospitalisation car pendant cette même période il n’était pas couvert par la complémentaire santé solidaire ; enfin il a des dettes d’amende (COVID), et l’ensemble de ses dettes s’ajoute à la dette locative pour environ 4 000 €.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, puis prorogée au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 22 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 22 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

L’OPH du Val-d’Oise fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 décembre 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Il est rappelé que les frais de procédure n’entrent pas dans l’arriéré locatif mais dans les dépens d’instance. En outre il n’est pas justifié des frais administratifs de rejet bancaire.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de l’OPH du Val-d’Oise, et Monsieur [H] [B] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 211,97 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 décembre 2025, terme de décembre inclus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 16 juillet 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 209,87 €. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ne reproduit pas la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ne comporte aucun décompte locatif joint. Pour autant il peut être vérifié que les sommes sollicitées étaient dues à cette date.

Les loyers dus n’ont pas été réglés dans les deux mois suivant la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 17 septembre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [H] [B] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à l’OPH du Val-d’Oise, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers indexés et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il n’est pas justifié d’un quelconque motif pour que l’indemnité d’occupation soit majorée de 10 %, de sorte que cette demande sera rejetée.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 17 septembre 2025 au 31 décembre 2025, terme de décembre inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il est justifié de la reprise intégrale du paiement des loyers et charges courants, ainsi que de la diminution de la dette. Le diagnostic social et financier dont il a été fait état à l’audience établit la situation précaire de Monsieur [H] [B] [Z], mais également l’amélioration en cours de sa situation, après être resté un an sans ressources. Le bailleur ne s’est au surplus pas opposé à l’octroi de délais.

Compte tenu de ces éléments, et vu le montant de la dette restante, il sera fait droit à la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. En cas de non-respect de ces délais, il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [H] [B] [Z].

Sur la demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi :

Vu l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

Dans le cas d’espèce, l’OPH du Val-d’Oise ne démontre aucun préjudice distinct du seul retard par Monsieur [H] [B] [Z] dans l’exécution de ses obligations. En outre la mauvaise foi du locataire ne peut nullement être retenue compte tenu de sa situation personnelle et financière, dont il ne peut être tenu pour responsable.

La demande de condamnation en paiement sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [H] [B] [Z] y sera condamné.

En équité, compte tenu des situations financières respectives des parties, la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] [Z] à payer à l’OPH du Val-d’Oise, en deniers ou quittances, la somme de 211,97 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025, terme de décembre inclus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] [Z] à payer à l’OPH du Val-d’Oise, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 17 septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement à l’arriéré locatif pour 211,97 €, susvisée, comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 17 septembre 2025 au 31 décembre 2025, terme de décembre inclus ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [H] [B] [Z] à se libérer de sa dette en 7 mensualités de 30 € chacune, et une 8ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Monsieur [H] [B] [Z] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (porte n°3, 4ème étage) à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Monsieur [H] [B] [Z] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DÉBOUTE l’OPH du Val-d’Oise de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE l’OPH du Val-d’Oise de sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] [Z] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION