MINUTE : 26/00022

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00336 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQBP

AFFAIRE : OPH DE LA MEUSE C/ [L] [B], [X] [N] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [I] [S], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [C] [V], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

M. [L] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE, substitué par M^e Elisabeth PERCEVAL, avocate au barreau de la MEUSE

En présence de Mme [G] [U] de l’UDAF de la MEUSE, en qualité de curatrice de M. [B]

M. [X] [N] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE, substitué par M^e Elisabeth PERCEVAL, avocate au barreau de la MEUSE

En présence de Mme [G] [U] de l’UDAF de la MEUSE, en qualité de curatrice de Mme [B]

Débats tenus à l’audience du : 6 Octobre 2025

Date de délibéré annoncée : 5 janvier 2026

Délibéré prorogé au : 19 Janvier 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 19 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 novembre 2022, l’OPH DE LA MEUSE a donné à bail à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial conventionné de 349.08€ outre 48.35 € de charges.

Par assignations du 30 mai 2025 délivrées à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] [B], l’OPH DE LA MEUSE a saisi le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] afin qu’il :

— prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs des locataires ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] [B] et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamne solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] [B] à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 juillet 2025 puis renvoyée au 06 octobre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [C] [V], munie d’un pouvoir, a repris les prétentions formulées dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] [B], représentés par leur Conseil, ont sollicité du Juge des contentieux de la protection qu’il déboute l’OPH DE LA MEUSE de ses prétentions et la condamne aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026, prorogé au 19 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte de la combinaison des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil, que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, et que cette résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 1735 du code civil, le locataire est responsable des nuisances et actes de malveillance commis par les personnes qu’il héberge, quand bien même le fauteur de troubles serait une personne majeure échappant de façon totale et définitive à son autorité.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

L’OPH DE LA MEUSE soutient, sur le fondement des articles 1728 et 1729 et 1224 du code civil, que depuis plusieurs mois M. et Mme [B] sont responsables de nuisances sonores et de dégradations dans les parties communes. Elle fait valoir que plusieurs voisins dénoncent des cris et des bruits excessifs le jour comme la nuit et des comportements agressifs de M. [B]. Elle considère que ces troubles et nuisances présentent un degré certain de gravité, sont persistants et récurants,et justifient la résiliation judiciaire du bail au torts exclusifs des locataires.

Contestant être à l’origine de troubles du voisinage, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] [B] font valoir qu’aucun élément ne permet d’établir qu’ils sont à l’origine de dégradations les parties communes et de nuisances. Ils opposent qu’aucun grief n’a été formulé à leur encontre depuis leur entrée dans les lieux jusqu’en 2024, date à laquelle des difficultés relationnelles sont apparues avec deux occupants de l’immeuble, à savoir M. [O] et M. [Y], et que seuls ces deux voisins ont émis des griefs à leur encontre alors que l’immeuble comporte dix occupants. Ils font valoir que les griefs qui leur sont opposés sont contredits par l’attestation d’un autre voisin direct. Ils considèrent que ces griefs ont été formulés dans un contexte de tensions, harcèlement et racisme à leur égard et à la suite duquel ils ont déposé plainte. Ils opposent le fait que dans son attestation Mme [E] ne précise pas l’origine du tapage dont elle fait état. Ils relèvent que la bailleresse n’a pas constaté de nuisances, que les pleurs et la vie de famille ne peuvent constituer un trouble anormal du voisinage et que la police n’est jamais intervenue à leur domicile.

Sur les dégradations dans les parties communes

En l’espèce, l’OPH DE LA MEUSE produit au soutien de ses demandes une attestation en date du 30 janvier 2024 de M. [Y], occupant du logement n°7 de l’immeuble, lequel fait état de tags, du bris de la vitre de la porte d’entrée de l’immeuble, de jets de détritus, de crachats et de la dégradation de la porte de sa cave.

Or, il n’est produit aux débats aucun élément susceptible de corroborer ces déclarations, de sorte que le grief allégué n’est pas caractérisé.

Sur les nuisances sonores

L’OPH DE LA MEUSE produit à l’appui de sa demande quatre courriers en date des 17 janvier 2024, 14 février 2024 , 18 juin 2024, 28 janvier 2025 et une maincourante du 15 mai 2024 de M. [O] [D], occupant du logement n°4 de l’immeuble, ainsi que deux attestations des 30 janvier 2024 et 20 janvier 2025 et un courrier du 9 juillet 2024, de M. [Y], occupant du logement n°7.

Ces éléments établissent que deux occupants de l’immeuble se sont plaints à plusieurs reprises de nuisances sonores provenant des locataires ou de leurs occupants dans l’immeuble, et du comportement de M. [B].

Si ces témoignages dénoncent de manière générale des nuisances sonores et un comportement agressif de M. [B], les faits invoqués ne sont pas suffisamment précis et circonstanciés. En outre, ces attestations ne concordent pas sur les dates ou période de nuisances, dès lors que M. [O] [D] fait état dans sa main courante du 15 mai 2024 de nuisances depuis 10 mois alors que M. [Y] fait état de nuisances depuis l’entrée dans les lieux, soit au mois de novembre 2022. Elles ne démontrent pas plus l’intensité requise pour établir le caractère anormal, alors que l’OPH DE LA MEUSE ne verse au débat aucun constat de commissaire de justice permettant d’établir objectivement l’intensité du bruit entendu dans le logement des défendeurs.

La force probante des éléments rapportés par M. [O] et M. [Y] est dès lors limitée de sorte que les courriers et attestations ne présentent pas des garanties suffisantes pour emporter la conviction du Juge.

L’attestation émanant de Mme [E] ne permet pas de caractériser les nuisances sonores invoquées dès lors que celle-ci n’impute expressément aucune nuisance aux locataires, faute de préciser l’ origine du « tapage très fort » dont elle fait état.

Les affirmations de l’OPH DE LA MEUSE quant à l’imputabilité de nuisances sonores aux défendeurs sont de plus contredites par une attestation de M. [A] [R], voisin de palier de la famille [B], lequel n’atteste pas de l’absence de nuisance sonores, constatant que la famille [B] ne « (le) dérange pas c’est une famille avec de jeunes enfants si les gens ne sont pas en mesure de comprendre que la vie s’y déroule (..) ».

Par ailleurs, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] [B], contestant être à l’origine de nuisances sonores, expliquent les griefs reprochés par les difficultés relationnelles qu’ils rencontrent notamment avec M. [O]. Leur position est étayée par une plainte en date du 31 janvier 2025 déposée par M. [B] [L] à l’encontre M. [O], démontrant que les griefs sont réciproques et peut relever d’un conflit personnel entre les deux voisins.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, il apparaît que les nuisances sonores invoquées ne sont pas établies par les pièces produites au débat.

Au surplus, il ressort des éléments communiqués que les nuisances sont alléguées dans un logement de 77 m2 comportant une famille de huit personnes. A l’audience, Madame [U], curatrice de M. et Mme [B], fait savoir que le logement n’est pas adapté à la configuration familiale et que ces derniers cherchent un logement depuis l’été 2025, ce qui montre que des dispositions ont été prises pour réduire l’inconfort de leurs voisins. Au regard de ces éléments, le manquement allégué à l’encontre des locataires n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Par conséquent, l’OPH DE LA MEUSE sera déboutée de ses demandes.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, l’OPH DE LA MEUSE sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [B] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance, ceux-ci n’ayant eu recours aux services d’un avocat pour les représenter à l’audience. Il convient donc de condamner l’OPH DE LA MEUSE à leur payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de l’issue du litige il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de ses demandes ;

CONDAMNE l’OPH DE LA MEUSE aux dépens ;

CONDAMNE l’OPH DE LA MEUSE à payer à M. [L] [B] et Mme [X] [N] [B] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE