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ORDONNANCE DU :

DOSSIER N° : N° RG 25/00140 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUOS

AFFAIRE : [E] [F] [U], [R] [M] C/ Etablissement EPASE, S.A.S. AD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Sonia BRAHMI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [F] [U], demeurant [Adresse 2] ([Localité 15])

Madame [R] [M], demeurant [Adresse 2] ([Localité 15])

représentés par Maître Alex OUVRELLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDEURS

Etablissement EPASE, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Pierrick SALEN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

S.A.S. AD, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Frédéric HORDOT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 18 Février 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 18 Février 2025

DECISION: réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 janvier 2019, Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] ont acquis différents biens immobiliers, dont le lot n°1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8].

Leur titre de propriété décrit l’immeuble en copropriété de la sorte : " dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 19] : dans un tènement d’immeuble soumis au statut de la copropriété et composé :

— D’une maison d’habitation élevée sur cave de rez-de-chaussée, quatre étages et grenier,

— Cour derrière avec bâtiment à usage de fournil et four. "

Le lot n°1 acquis dans la copropriété par Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] est décrit de telle sorte dans le titre de copropriété : " Lot numéro un (1) Un appartement situé au rez-de-chaussée de la maison et composé de : un magasin et une chambre à ouverture sur la [Adresse 16], un vestiaire contigu, une autre chambre, un hall et une cuisine avec fenêtre et porte sur la courette, la totalité de la courette et de ses annexes à usage de four, dépôts, buanderie, soute et fournil. "

L’ancien fournil est également accessible depuis le [Adresse 9].

Par arrêté du Préfet de la [Localité 15] du 12 février 2024, un permis a été accordé à l’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE [Localité 18] pour la " démolition totale d’un immeuble sur un terrain situé [Adresse 9] ".

Par ordonnance en date du 17 février 2025, Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] ont été autorisés par le Président du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE à assigner à heure indiquée l’Etablissement Public d’Aménagement de Saint-Etienne (ci-après l’EPASE) et la société Arnaud Démolition (ci-après la société AD), pour l’audience du mardi 18 février 2025 à 10 heures.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 février 2024 à 14 heures 50 et 15 heures 10, Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] ont fait assigner l’EPASE et la société AD devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE, selon la procédure de référé à heure indiquée, afin de voir :

— Interdire à l’EPASE et à la société AD de poursuivre les travaux de démolition ayant fait l’objet d’un permis de démolir accordé par arrêté du Préfet de la Loire du 12 février 2024 et menés sur la parcelle cadastrée section EV n°[Cadastre 3] correspondant à la cour et aux bâtiments annexes de la copropriété située [Adresse 5] SAINT-ETIENNE [Adresse 1]), jusqu’au prononcé de l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, statuant en référé qui sera rendue dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25/00021, et cela sous astreinte de 5 000 euros par jour d’infraction constaté ;

— Condamner solidairement l’EPASE et la société AD à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement l’EPASE et la société AD aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL ARÊGÔ représentée par Maître Alex OUVRELLE, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] exposent qu’à la découverte d’un panneau d’affichage apposé sur la façade de l’ancien fournil, informant de la délivrance d’un permis de démolition à l’EPASE, ils ont adressé à ce dernier, par l’intermédiaire de leur Conseil, un courrier recommandé afin de s’assurer que les travaux de démolition ne se poursuivront pas jusqu’à ce que la question de la propriété de ces bâtiments soit résolue ; qu’ils ont reçu comme réponse que l’EPASE était bien propriétaire du bien situé [Adresse 9], cadastrée EV [Cadastre 3] ; qu’ils ont fait délivrer une assignation en référé à l’EPASE le 24 décembre 2024 afin que l’interruption des travaux soit ordonnée jusqu’à ce que la question de la propriété de cet immeuble soit judiciairement tranchée ; qu’il ressort du certificat transmis par le service de la publicité foncière qu’une procédure visant à l’incorporation d’un bien prétendument vacant et sans maître a été conduit par la Commune de [Localité 18] entre le 6 juillet 2018 et le 25 mars 2021 ; qu’à la suite de cette procédure, la Commune de [Localité 18] a vendu à l’EPASE le bien situé [Adresse 9] (parcelle cadastrée EV [Cadastre 3]) par un acte du 26 juillet 2023 ; qu’une instance ayant attrait à la revendication de la propriété de l’immeuble est également pendant devant le juge du fond ; qu’ils ont découvert le 17 février 2025 qu’a été apposé sur le bâtiment une affiche indiquant que les travaux de démolition allaient se dérouler du 17 février au 19 février 2025.

Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] rappellent que la compétence des juridictions judiciaires pour ordonner à l’EPASE la cessation des travaux de démolition nécessite la démonstration de l’existence d’une voie de fait ; que celle-ci est en l’espèce caractérisée car une opération de démolition d’un immeuble entraîne nécessairement extinction d’un droit de propriété ; que l’EPASE ne cite aucune disposition législative ou réglementaire, ni aucune jurisprudence qui autoriseraient un établissement public d’aménagement à procéder à des travaux de démolition sur une parcelle ne lui appartenant pas, qu’il n’est donc pas possible de rattacher l’opération projetée à une prérogative dont dispose l’administration pour intervenir sur une propriété privée ou à un projet d’implantation d’un ouvrage public sur une propriété privée.

Concernant l’action en revendication de la propriété introduite postérieurement à la procédure d’appropriation d’un bien sans maître, Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] exposent que l’article L 2222-20 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) précise que seule la demande de restitution présentée à la commune qui s’est dépossédée du bien doit être écartée, et pas toute demande de restitution, dont celle adressée à l’acquéreur dudit bien ; que l’interdiction concerne uniquement les demandes formulées à l’administration ayant mis en œuvre la procédure d’appropriation du bien sans maître ; qu’il existe un doute sérieux sur la propriété du tènement immobilier qui va faire l’objet de travaux de démolition par l’EPASE.

Concernant la propriété de la parcelle EV n°[Cadastre 3], Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] exposent que la procédure et les critères de mise en œuvre du mécanisme d’appropriation d’un bien sans maître n’ont pas été respectés par la Commune de [Localité 18], et qu’ainsi l’EPASE ne peut se prévaloir de sa qualité de propriétaire de la parcelle section EV n°[Cadastre 3] en se basant sur cette procédure, et l’acte qui s’en est suivi ; qu’ils justifient d’un titre de propriété valable et antérieur à la procédure conduite par la Commune de [Localité 18], de sorte que cette dernière ne pouvait légalement la mettre en œuvre, puis céder ce bien à un tiers ; qu’ils peuvent donc légitimement revendiquer la propriété de ce bien, et ont initier une action en revendication de la propriété de cette parcelle à l’encontre de l’EPASE, qu’en l’attente du jugement de cette instance, il y a urgence à ce que le projet de démolition soit interrompu.

A titre subsidiaire, Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] concluent à l’acquisition de la propriété de la parcelle EV n°[Cadastre 3] par la prescription acquisitive.

Enfin, sur les conditions de mise en œuvre du référé, ils exposent que plusieurs éléments attestent que l’EPASE va réaliser les travaux de démolition entre le 17 et le 19 février 2025, et que, face aux conséquences irrémédiables et difficilement réparables de la démolition des bâtiments, il y a urgence à ordonner à l’EPASE et à la société AD d’interrompre le projet de démolition jusqu’à ce que soit tranché le différent relatif à la propriété de l’immeuble litigieux.

L’EPASE sollicite, à titre principal, de voir rejeter les demandes formulées par Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M], comme étant irrecevables car relevant de la seule compétence du juge administratif, faute de porter sur la prévention d’une voie de fait. A titre subsidiaire, elle demande de voir rejeter comme mal fondées les demandes formulées par Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M], indiquant qu’elles ne répondent pas aux exigences des articles 834 ou 835 du Code de procédure civile. En tout état de cause, l’EPASE sollicite la condamnation de Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’EPASE expose que selon elle, les juridictions judiciaires sont incompétentes en l’absence de voie de fait ; qu’en effet le Tribunal des conflits a retenu que ne constitue pas une voie de fait (compétence du juge judiciaire) mais une emprise irrégulière (compétence du juge administratif) la réalisation par une commune d’ouvrages publics sur une parcelle présumée sans maître, qui était à ce titre susceptible d’être appréhendée par l’Etat en vertu des pouvoirs, mais qui n’avait pas encore donné lieu à l’édiction d’un arrêté préfectoral d’appréhension ; qu’il n’y a voie de fait que si l’administration a procédé à l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d’une décision même régulière portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété, ou si l’administration a pris une décision qui a les mêmes effets d’atteinte à la liberté individuelle ou d’extinction d’un droit de propriété et qui est manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative ; que le juge des référés ne peut qu’acter de l’absence de voie de fait caractérisée par la réalisation de travaux de démolition.

En outre, l’EPASE insiste sur l’absence de voie de fait en l’absence de tout doute sérieux sur la propriété du tènement immobilier devant faire l’objet de la démolition. Il expose que l’EPASE est incontestablement propriétaire de la parcelle EV n°[Cadastre 3], que cette parcelle ne figure pas dans l’acte d’achat de Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M], et que face à l’imprécision du titre et à l’absence de concordance entre les biens et parcelle désignés par eux et la parcelle dont les demandeurs revendiquent désormais la propriété, ils ne disposent pas d’un juste titre au sens de l’article 2272 du Code civil ; qu’ils ne peuvent donc pas bénéficier de la prescription acquisition abrégée de dix ans.

L’EPASE conclut également à l’absence de voie de fait en raison de l’irrecevabilité de toute action en restitution du fait de l’article L. 2222-20 du CG3P. Il expose que le bien immobilier a, postérieurement à la procédure de bien sans maître engagée et finalisée par la Ville de [Localité 18], fait l’objet d’une cession par cette dernière à l’EPASE par acte notarié du 26 juillet 2023 ; qu’il n’est donc plus possible pour les demandeurs d’agir pour revendiquer la restitution du bien ; qu’ils ne peuvent donc pas agir en référé pour empêcher la poursuite des travaux de démolition par l’EPASE.

A titre subsidiaire, l’EPASE conclut à l’absence de satisfaction des conditions de mises en œuvre de la mesure de référé sollicitée. En effet, il expose que le bien sur lequel l’EPASE envisage de réaliser des travaux de démolition a fait l’objet d’une procédure de bien sans maître, désormais finalisée, et qu’aucune irrégularité ne ressort, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu d’interdire à l’EPASE de poursuivre la démolition du bien dont il est propriétaire ; qu’en outre, les requérants ne pourraient pas mieux s’opposer auxdits travaux dans la mesure où le bien restera propriété de l’EPASE et n’ira jamais dans le patrimoine des requérants en vertu de l’article L 2222-20 du CG3P ; qu’il n’y a donc aucune urgence et que les demandes formulées par Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] se heurtent à des contestations sérieuses.

La société AD s’en rapporte, et sollicite que les demandes de condamnation formulées à son encontre par Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] soient rejetées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge judiciaire :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en principe, les rapports entre un service public administratif ou industriel et commercial et un tiers relèvent du juge administratif. Ce n’est qu’en présence d’une voie de fait que le juge judiciaire va se trouver compétent.

Il convient donc de déterminer si, en l’espèce, le comportement de l’EPASE est constitutif d’une voie de fait.

Le Tribunal des conflits a pu juger que " l’autorité judiciaire ne saurait, sans s’immiscer dans les opérations administratives et empiéter ainsi sur la compétence du juge administratif, prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l’intégrité ou au fonctionnement d’un ouvrage public ; qu’il n’en va autrement que dans l’hypothèse où la réalisation de l’ouvrage procède d’un acte qui est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’autorité administrative et qu’aucune procédure de régularisation appropriée n’a été engagée ".

La même juridiction a tranché qu’il n’y a voie de fait de la part de l’administration que dans deux hypothèses : lorsqu’elle a procédé à l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d’une décision même régulière, portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété ; et lorsqu’elle a pris une décision qui a les mêmes effets d’atteinte à la liberté individuelle ou d’extinction d’un droit de propriété et qui est manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative.

Il convient donc de vérifier si l’administration (en l’espèce l’EPASE) a pris une décision qui aurait pour effet l’extinction d’un droit de propriété, et si cette décision est manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir lui appartenant.

Sur le critère de l’extinction d’un droit de propriété, il est de jurisprudence constante qu’un projet de démolition mené par une administration sur un immeuble appartenant à une personne privée, au regard des conséquences irréversibles d’un tel projet, emporte nécessairement extinction du droit de propriété. Il convient de préciser qu’en l’espèce, le bâtiment dont la démolition est projetée ne fait l’objet d’aucun arrêté de mise en sécurité, et ne constitue donc pas a priori un danger, qui aurait pu justifier la mise en œuvre de pouvoirs de police.

Sur le critère de l’absence de lien de l’activité avec une attribution de l’administration, il convient tout d’abord de souligner que l’EPASE ne dispose, à titre législatif, réglementaire ou même jurisprudentiel, d’aucune prérogative pour intervenir sur une propriété privée. En outre, il n’est pas possible d’assimiler l’implantation d’un ouvrage public sur le terrain d’une personne privée et la démolition d’un immeuble, car l’implantation est réversible, contrairement à la démolition qui est difficilement réparable. Dès lors, la décision de réaliser le projet de démolition n’est pas susceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative, en l’espèce l’EPASE.

Les deux nécessaires à la caractérisation d’une voie de fait étant réunis, il convient de retenir la compétence du juge judiciaire en l’espèce.

Sur la demande principale

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, l’urgence est caractérisée par :

— Le fait que l’EPASE a obtenu un permis de démolition accordé par le Préfet de la [Localité 15], et que ce permis a été apposé sur l’immeuble ;

— La réalisation par l’EPASE d’un référé préventif, ordonné par le Tribunal administratif de Lyon ;

— La passation d’un marché public de travaux visant à la démolition de l’immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 18], diligentée par l’EPASE à compter du 12 septembre 2024 ;

— L’apposition d’une affiche sur le bâtiment situé [Adresse 9], qui mentionne que " la démolition effective du bâtiment nécessitera la fermeture temporaire de la [Adresse 17] du 17 au 19 février 2025 » ;

— L’apposition d’une affiche sur le même bâtiment qui mentionne que le démarrage des travaux aura lieu en février 2025, et que la durée prévisionnelle du chantier est de 8 semaines.

La seule circonstance qu’une action en revendication de propriété a été introduite par Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] suffit à justifier de l’existence d’un différent. Il convient toutefois de relever que l’acte authentique du 16 janvier 2019, par lequel Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] ont acquis notamment le lot n°1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 18], mentionne expressément que la copropriété est composée notamment d’une cour derrière avec bâtiment à usage de fournil et four, et que le lot acquis est constitué, outre d’un appartement, mais aussi de la totalité de la courette et ses annexes à usage de four, dépôts, buanderie, soute et fournil, de sorte qu’ils s’interrogent légitimement sur la propriété du bâtiment visé par les travaux de démolition.

Il convient en outre de préciser qu’en présence de contestations sérieuses, il n’est pas de la compétence du juge des référés de trancher la question de la propriété du bien, ni même de préjuger des chances de l’action intentée par Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] devant le juge du fond de prospérer compte tenu des dispositions de l’article L 2222-20 du CG3P.

Ainsi, face à l’urgence caractérisée en l’espèce et en l’existence d’un différent entre l’EPASE et Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M], il convient d’interdire à l’EPASE et à la société AD de poursuivre les travaux de démolition ayant fait l’objet d’un permis de démolir accordé par arrêté du Préfet de la Loire du 12 février 2024 et menés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] correspondant à la cour et aux bâtiments annexes de la copropriété située [Adresse 7] à SAINT-ETIENNE (42 000), jusqu’au prononcé de l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, statuant en référé qui sera rendue dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25/00021, et cela sous astreinte de 5 000 euros par jour d’infraction constaté.

L’EPASE, succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il convient de débouter Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] de leurs demandes formulées à l’encontre de la société AD, qui n’intervient qu’en qualité de titulaire d’un marché public.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE à l’Etablissement Public d’Aménagement de Saint-Etienne et à la société Arnaud Démolitions de cesser les travaux de démolition ayant fait l’objet d’un permis de démolir accordé par arrêté du Préfet de la Loire du 12 février 2024 et menés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] correspondant à la cour et aux bâtiments annexes de la copropriété située [Adresse 6] ([Adresse 12]), jusqu’au prononcé de l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, statuant en référé qui sera rendue dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25/00021, et cela sous astreinte de 5 000 euros par jour d’infraction constat ;

CONDAMNE l’Etablissement Public d’Aménagement de [Localité 18] à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [E] [U] et Madame [R] [M] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE l’Etablissement Public d’Aménagement de [Localité 18] aux dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sonia BRAHMI Alicia VITELLO

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M^e Alex OUVRELLE

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M^e Frédéric HORDOT

M^e Pierrick SALEN

— DOSSIER

Le 18 février 2025