Minute n°

N° RG 25/00332 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYCA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)

4ème CHAMBRE CIVILE

POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 25 JUILLET 2025

ENTRE :

Monsieur [H] [W]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Florent DELPOUX, avocat au barreau de LYON,

Madame [K], [C], [R] [P] épouse [W],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Florent DELPOUX, avocat au barreau de LYON,

ET :

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DEBATS : Audience publique du 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Sophie MAY, Juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 25 juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé à effet du 30 septembre 2024, Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P], ont donné à bail à Monsieur [Y], [B], [I] [J], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 415 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 415 euros.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] ont fait délivrer le 28 janvier 2025 à Monsieur [Y], [B], [I] [J] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1345,16 euros, outre 74,23 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Le 29 janvier 2025, Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] ont préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 avril 2025, signifiée à étude, Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] ont attrait Monsieur [Y], [B], [I] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 11 mars 2025, les causes du commandement de payer susvisé n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés,

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil,

— en conséquence, dire qu’il est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— les autoriser, en cas d’abandon du logement par ce dernier, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

— le condamner à leur payer à titre de provision les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

—  2680,16 euros en principal au titre des termes dus au 17 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation,

— tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

—  700 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 28 avril 2025.

Monsieur [Y], [B], [I] [J] a informé Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P], par courrier simple du 9 juin 2025, de son congé. Ce dernier a été réceptionné le 24 juin 2025 par Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P], le cachet de de ce dernier faisant foi.

L’audience s’est tenue le 1er juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P], demandeurs représentés par leur conseil, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 4015,16 euros, arrêtée au 9 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Il précise que Monsieur [Y], [B], [I] [J] leur a adressé un courrier dans lequel il s’engage à apurer sa dette locative tout en précisant entreprendre des démarches pour se reloger.

Monsieur [Y], [B], [I] [J], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [Y], [B], [I] [J] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Le dossier a été retenu, déposé par le conseil de Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] et mis en délibéré en l’absence de Monsieur [Y], [B], [I] [J], lequel est arrivé après l’appel des causes.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte qu’il n’y sera pas répondu au dispositif de la présente décision.

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [Y], [B], [I] [J], défendeur.

Sur les conditions du référé

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, qui dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le caractère de l’urgence est souverainement apprécié par le juge des contentieux de la protection, statuant en référé.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, l’article 835 du même Code dispose que « Le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Autrement dit, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

— Sur le caractère urgent de la situation

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à étude aux locataires le 28 janvier 2025.

En dépit des démarches entreprises pour un apurement de la dette par la bailleresse, aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

Le 25 avril 2025, la bailleresse a saisi le juge des référés du tribunal de céans d’une demande de constat de résiliation par le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail, d’expulsion, de paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Il résulte des éléments versés aux débats que la dette locative de Monsieur [Y], [B], [I] [J] a été multipliée par 3 entre la date de délivrance du commandement de payer les loyers et la date d’audience (1345,16 € à 4015,16 €), et multipliée par 1,32 entre la date de délivrance de l’assignation et la date d’audience (3052,44 € à 4015,16 €).

Dès lors, le demandeur justifie d’une circonstance caractérisant l’urgence de la situation.

Il en résulte, dans ces conditions, que la condition d’urgence est caractérisée.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 29 janvier 2025.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« VII. Clause résolutoire ») a été signifié au locataire le 28 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1345,16 euros n’a pas été réglée par Monsieur [Y], [B], [I] [J] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [Y], [B], [I] [J] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 11 mars 2025 à minuit, soit à compter du 12 mars 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] ou par Monsieur [Y], [B], [I] [J], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 17 juin 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 4015,16 euros, soit 9 termes de loyers résiduels à charge.

Force est de constater que Monsieur [Y], [B], [I] [J] – lequel n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [Y], [B], [I] [J] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y], [B], [I] [J] et de dire que faute par Monsieur [Y], [B], [I] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi précitée, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] versent aux débats un décompte arrêté au 9 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 4015,16 euros, incluant :

— le libellé « frais de relance », le 31 octobre 2024, à hauteur de 5,08 euros,

— le libellé « frais de relance », le 29 novembre 2024, à hauteur de 5,08 euros,

soit un montant total de 10,16 (5,08 x 2) euros, dont le bien-fondé n’apparaît pas justifié.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y], [B], [I] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 4005 (4015,16 – 10,16) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y], [B], [I] [J] à payer à Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] la somme provisionnelle de 4005 euros, arrêtée au 9 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y], [B], [I] [J] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Y], [B], [I] [J] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [Y], [B], [I] [J] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1345,16 euros du 28 janvier 2025, de l’assignation du 25 avril 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 28 avril 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 29 janvier 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant, en référé, statuant après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

DÉCLARONS les demandes recevables ;

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1345,16 euros du 28 janvier 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATONS en conséquence que le contrat de bail du à effet du 30 septembre 2024, conclu entre Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P], d’une part, et Monsieur [Y], [B], [I] [J], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 12 mars 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [Y], [B], [I] [J] à payer à Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P] la somme de 4 005 euros, arrêtée au 9 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y], [B], [I] [J] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNONS à verser à Monsieur [H] [O] [W] et Madame [K], [C], [R] [W] née [P], ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS que faute par Monsieur [Y], [B], [I] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELONS qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— Copie exécutoire à :

— CCC à :

— Copie dossier

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [Y], [B], [I] [J] au paiement des dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1345,16 euros du 28 janvier 2025, de l’assignation du 25 avril 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 28 avril 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 29 janvier 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 5], le 25 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE