MINUTE

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

DOSSIER N° : RG 25/00066 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITLU

AFFAIRE : S.A.R.L. [Adresse 3] C/ S.A.S. MICRORECTIF, S.A.S. MICROMEC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karine MONTAGNE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Santiago MUZIO DE PLACE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 311, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. MICRORECTIF, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Alexia ESKINAZI de CGR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. MICROMEC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Alexia ESKINAZI de CGR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 19 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 17 Juillet 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2008, la SARL [Adresse 3]' a consenti à la société Microrectif un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1], désigné Atelier n°1, pour une durée de 9 années entières à compter du 1er août 2008 pour un loyer principal annuel hors taxes de 103 200 euros payable mensuellement.

Par avenant du 17 novembre 2014, le loyer annuel hors taxe a été porté à la somme de 121 800 euros, prenant compte de l’augmentation de la surface des locaux loués.

Le bail a été renouvelé par avenant du 24 avril 2018, le loyer annuel étant porté à la somme de 147 890 euros ; et par avenant du 20 avril 2023, le bail a été prolongé jusqu’au 31 mars 2032.

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2008, la SARL [Adresse 3]' a consenti à la société Micromec un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1], désigné Atelier n°2, pour une durée de 9 années entières à compter du 1er août 2008 et un loyer principal annuel hors taxes de 40 800 euros payable mensuellement.

Par avenant du 17 novembre 2014, le loyer annuel hors taxe a été porté à la somme de 59 100 euros, prenant compte de l’augmentation de la surface des locaux loués.

Le bail a été renouvelé par avenant du 24 avril 2018, le loyer annuel étant porté à la somme de 62 055 euros ; et par avenant du 20 avril 2023, le bail a été prolongé jusqu’au 31 mars 2032.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la SARL [Adresse 3]' a fait assigner la SASU Microrectif et la SASU Micromec devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la résiliation des baux.

L’affaire est retenue à l’audience du 19 juillet 2024.

Sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de commerce, la SARL [Adresse 3]' sollicite de voir :

A titre principal :

— Juger que le bénéfice de la clause résolutoire des baux commerciaux conclus par ESPACE INNOV’ avec MICRORECTIF et MICROMEC est acquise au bénéfice d’ESPACE INNOV’ compte tenu de l’absence de réponse pertinente aux commandements d’exécuter délivrés le 3 décembre 2024 dans les délais impartis,

A titre subsidiaire :

— Juger que l’inexécution grave des clauses contractuelles, matérialisée par les travaux entrepris sans autorisation préalable, rend opposable à MICRORECTIF et MICROMEC la clause résolutoire sur cet autre fondement.

— Juger, dans ces circonstances, les baux commerciaux comme étant résolus par le jeu de la clause résolutoire contractuellement prévue.

De manière encore plus subsidiaire :

— Prononcer la résolution des baux commerciaux aux forts exclusifs de MICRORECTIF et MICROMEC,

Dans tous les cas qui précèdent :

— Ordonner l’arrêt immédiat des travaux entrepris sans autorisation et la remise en l’état à l’identique des lieux loués, sous astreinte chacune de 5 000 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner l’expulsion de MICRORECTIF et MICROMEC des lieux loués sous l’astreinte contractuelle de 1 000 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner par provision MICRORECTIF et MICROMEC à payer une indemnité d’occupation tel que cela est contractuellement prévu sur la base du loyer global de la dernière année majorée de 50% jusqu’à leur départ effectif des lieux occupés,

— Ordonner, si besoin est, le concours de la police et d’un serrurier afin de mener les opérations d’expulsion de MICRORECTIF et de MICROMEC,

— Condamner les sociétés MICRORECTIF et de MICROMEC à verser à [Adresse 3]' la somme de 8000 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La société Espace Innov’ expose que :

— Le 3 décembre 2024, des commandements d’exécuter visant la clause résolutoire des baux ont été signifiés aux sociétés Microrectif et Micromec, leur demandant de fournir l’attestation d’assurance multirisque industrielle prévue par les baux pour l’année 2024, en vain,

— Une attestation a été transmise, après que le délai d’un mois ait expiré, mais pour l’année 2025,

— Les polices souscrites ne satisfont pas les exigences contractuelles d’assurances prévues dans les baux commerciaux,

— Son gérant a pu constater, lors d’une visite dans les locaux loués, que des cloisons étaient en train d’être abattues, qu’une porte avait été retirée et que du carrelage avait été cassé,

— Le 26 décembre 2024, il a adressé aux dirigeants des sociétés Microrectif et Micromec un mail leur rappelant que les travaux comportant des changements de distribution sont soumis à autorisation préalable,

— En réponse, le président des sociétés locataires a indiqué que le nouveau cloisonnement serait enlevé lors du départ des lieux,

— Une mise en demeure d’avoir à cesser les travaux et à remettre en état les lieux sans délai a été adressé aux dirigeants de Microrectif et Micromec, en vain.

Les sociétés Micromec et Microrectif sollicitent de voir débouter la société [Adresse 4] de toutes ses demandes, en l’absence d’urgence et en présence de contestations sérieuses, et en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Si toutefois le juge des référés devait examiner le fond du dossier, les sociétés Micromec et Microrectif sollicitent de voir débouter la société [Adresse 4] de toutes ses demandes. En tout état de cause, elles sollicitent de voir condamner la société Espace Innov’ à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les sociétés Micromec et Microrectif soutiennent que la demande de la société [Adresse 3]' fondée sur le motif selon lequel les attestations communiquées ne présent pas suffisament les risques couverts par l’assurance nécessite une interprétation du bail et des attestations communiquées, ce qui échappe à la compétence du juge des référés. Il en est de même selon elles pour les demandes fondées sur les aménagements qui peuvent être effectués par le preneur sans autorisation. Elles soutiennent également que le maintien des baux commerciaux n’est pas un cas d’urgence, alors que leur résolution serait susceptible d’entraîner un préjudice démesuré pour elles.

Sur la communication des attestations d’assurance, les sociétés Micromec et Microretif soutiennent qu’elles ont exécuté leur obligation de communiquer les attestations d’assurances sollicitées par la société [Adresse 4], puisque l’attestation communiquée dès le 5 décembre 2024 précisait déjà qu’il s’agissait d’une attestation « d’assurance multirisque industrielle », valable pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. En outre, cette attestation permettait de vérifier que les sociétés locataires étaient assurées conformément aux contrats de baux conclus.

Sur les travaux, elles précisent que les travaux ont été effectués dans les locaux loués par la société Microrectif, que donc les demandes formulées par la société [Adresse 4] sur ce fondement sont infondées. Elles ajoutent que les travaux reprochés à la société Microrectif ne sont pas interdits par le bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résolution des baux commerciaux

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations des baux, " Le preneur s’assurera contre les risques d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux et contre les risques locatifs de sa profession ou pouvant résulter de sa qualité de locataire à une compagnie notoirement connue.

L’assurance devra porter sur des dommages permettant, en cas de sinistre, la reconstitution du mobilier, du matériel, des marchandises et du fonds de commerce, ainsi que la reconstruction de l’immeuble du bailleur, avec en outre, pour ce dernier, une indemnité compensatrice des loyers non perçus à cause du sinistre pendant tout le temps de la reconstruction ".

La clause résolutoire prévue aux baux stipule que le bail est résilié de plein droit à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du bail.

En l’espèce, un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire a été signifié aux sociétés Microrectif et Micromec le 3 décembre 2024, leur demandant de transmettre au bailleur l’attestation d’assurance multirisque industrielle ainsi que la justification du règlement des primes de ladite assurance.

Le 5 décembre 2024, les sociétés Microrectif et Micromec ont transmis une attestation d’assurance multirisque industrielle, ainsi qu’une attestation de paiement des cotisations, pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024. Il résulte de l’attestation d’assurance que tous les risques couverts par l’assureur sont ceux indiqués dans le bail, à l’exception de la reconstruction du bâtiment et, pour le bailleur, une indemnité compensatrice des loyers non perçus pendant le temps de la reconstruction

Par courrier officiel du 20 décembre 2024, la société [Adresse 3]' a sollicité des sociétés locataires qu’elles lui transmettent tous les justificatifs nécessaires afin d’attester qu’elles remplissent l’intégralité de leurs obligations d’assurance.

Par courrier officiel du 6 janvier 2025, les sociétés Microrectif et Micromec ont transmis une attestation d’assurance multirisque industrielle pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Dans le cadre de l’instance, elles ont produit une attestation datée du 20 janvier 2025 qui couvre toute l’année 2024 pour tous les risques visés aux baux commerciaux, notamment la reconstruction du bâtiment en valeur à neuf à concurrence de 3 740 000 euros et la perte de loyers au titre de la garantie des frais et pertes.

L’attestation d’assurance transmise dans le délai d’un mois du commandement d’en justifier est celle d’une assurance multirisque industrielle, conforme à la demande formulée dans le commandement. Si elle n’était pas suffisamment précise dans les intitulés, comme la garantie « frais et pertes » qui couvre la perte des loyers, elle correspond bien à un contrat d’assurance conforme aux stipulations des baux commerciaux.

Par conséquent, la demande de constatation de la clause résolutoire pour défaut de transmission de l’attestation d’assurance est rejetée.

La SARL [Adresse 3]' ne produit pas de commandement visant la violation par les locataires de leurs obligations contractuelles par la réalisation de travaux.

Elle ne peut ainsi se fonder que sur l’appréciation de l’inexécution suffisamment grave des obligations résultant des baux commerciaux, appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résolution des baux commerciaux.

Sur l’arrêt des travaux

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Les baux commerciaux imposent au preneur l’obligation de solliciter l’autorisation préalable et écrite du bailleur pour les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, de poutres ou de planchers.

La société Microrectif reconnaît avoir déplacé une cloison et ajouter une autre.

Outre l’appréciation qu’une cloison est un mur, qui relève du juge du fond, le bailleur ne peut exiger la remise en état des lieux aux frais du preneur que pour les travaux non autorisés, et ce en fin de bail, puisque cette stipulation suit le paragraphe sur les travaux d’embellissements, améliorations… lors du départ du preneur.

Les photographies produites ne permettent pas d’apprécier si les travaux compromettent la sécurité des locaux, qui seule pourrait permettre de caractériser l’urgence.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SARL [Adresse 3]' ne caractérise ni le dommage imminent, ni le trouble manifestement illicite. L’appréciation de la portée des travaux sur la sécurité des locaux commerciaux et du manquement aux obligations du bail quant à la réalisation des travaux en cours de bail excède les pouvoirs du juge des référés en ce que le preneur réfute la violation de ses obligations au titre des travaux, contestation sérieuse au vu des stipulations du bail et des éléments de preuve versés au débat par le bailleur.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’arrêt immédiat des travaux.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la SARL Espace Innov’ est condamnée aux dépens et à payer aux défenderesses la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DEBOUTE la SARL [Adresse 4] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résolution des baux commerciaux et d’arrêt immédiat des travaux,

CONDAMNE la SARL Espace Innov’ à payer à la SASU Microrectif et la SASU Micromec la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SARL [Adresse 4] aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

la SELAS LEX LUX AVOCATS ( pour M^e ESKINAZI)

M^e Karine MONTAGNE ( pour M^e Santiago MUZIO DE PLACE)

COPIES-

— DOSSIER

Le 17 Juillet 2025