TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [S] [D] [K] ; M^e Virginie TEICHMANN ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07461 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATZC

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE PROROGEE

rendue le 28 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [D] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0353

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 avril 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07461 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATZC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2016, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [D] [K] et Mme [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] (3ème étage, Porte 3D), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590,21 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 595,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [D] [K] et Mme [U] [L] le 6 mai 2025.

Par décision du 16 mai 2025, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] a déclaré Madame [L] recevable au bénéfice de la procédure de surendettement.

Par assignations du 13 août 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [D] [K] et Mme [U] [L], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9 297,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement du 16 décembre 2025, le juge des contentieux de Paris a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [U] [L].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

À l’audience du 13 février 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, rappelle que la décision du Juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement en date du 16 décembre 2025 prononçant une mesure de rétablissement personnel au bénéfice de Mme [U] [L], a effacé sa dette locative à l’égard de cette dernière.

S’agissant de M. [S] [D] [K], l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 3 février 2026, s’élève désormais à 9 621,25 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [U] [L], représentée par son conseil, dépose des conclusions auxquelles elle déclare se référer et demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

— Juger que la décision de recevabilité du dossier de Mme [L] par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] étant intervenue le 15 mai 2025 soit avant l’expiration du délai de deux mois à compter du 5 mai 2025 de la délivrance du commandement de payer, [Localité 1] HABITAT ne peut poursuivre une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement,

— Juger que le jugement rendu le 16 décembre 2025 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de surendettement, prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [L], a effacé la dette locative,

— Débouter [Localité 1] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Mme [L],

— A défaut, juger que les demandes formées par [Localité 1] HABITAT OPH à l’encontre de Mme [L] se heurtent à des contestations sérieuses et renvoyer en conséquence [Localité 1] HABITAT OPH à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

A titre subsidiaire

— Appliquer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Appliquer la prorogation du délai prévu à l’article précité par un délai de trois mois en application de l’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Juger que l’expulsion de Mme [L] et ses trois enfants mineurs aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté,

— Accorder un délai supplémentaire de trois ans compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer actuel,

En tout état de cause

— Débouter [Localité 1] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter [Localité 1] HABITA OPH de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

A l’audience, Mme [U] [L] explique que M. [K] a quitté le logement depuis 2020 et expose qu’elle subissait des violences conjugales. Elle indique qu’elle habite dans le logement avec ses trois enfants. Elle précise qu’elle règle son loyer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [S] [D] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026, délibéré prorogé au 28 avril 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

— A l’égard de Mme [U] [L]

Il résulte, par ailleurs, des dispositions des articles L. 722-2 et L. 722-5 du code de la consummation que la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article Prévisualiser : L. 311-1L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.

Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa.

L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986.

En l’espèce, Mme [U] [L] a seule saisi la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] et obtenu une décision en date du 15 mai 2025 déclarant sa demande de traitement de sa situation de surendettement, recevable.

Par jugement en date du 16 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de surendettement, a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [L], avec effacement de sa dette locative.

In fine, la décision de recevabilité de la demande de traitement de sa situation de surendettement de Mme [L], ayant été rendue avant l’expiration du délai de deux mois à compter du 5 mai 2025 de la délivrance du commandement de payer, l’EPIC [Localité 1] HABITAT ne peut poursuivre une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement à l’égard de Mme [L].

— A l’égard de M. [S] [D] [K]

L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à l’encontre de M. [S] [D] [K].

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8 595,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à l’encontre de M. [S] [D] [K], dont les conditions sont réunies depuis le 6 juillet 2025.

2.Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte faisant état d’une dette locative de 9621.25 euros à la date du 31 janvier 2026.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 9 297,91 euros.

M. [S] [D] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3.Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire, déduction faite de la dette locative effacée par la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ordonnée le 16 décembre 2025.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [D] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la décision du Juge des contentieux et de la protection de Paris a été rendue le 16 décembre 2025 soit antérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer susvisé ;

CONSTATE l’irrecevabilité des demandes de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à l’encontre de Mme [U] [L];

CONSTATE la recevabilité des demandes de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à l’encontre de M. [S] [D] [K];

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois par M. [S] [D] [K],

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 décembre 2016 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, M. [S] [D] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] (3ème étage, Porte 3D) est résilié depuis le 6 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [D] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [D] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] (3ème étage, Porte 3D) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 06 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [D] [K] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de la somme de 9 297,91 euros (neuf mille deux cent quatre vingt dix sept euros et quatre vingt onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes des parties;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [S] [D] [K] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [D] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 mai 2025 et celui des assignations du 13 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge