TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/03385 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZUT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. [Adresse 4]

immatriculée au RCS [Localité 6] sous le numéro 483 786 331

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL WALTER ET GARANCE, avocats au barreau de TOURS, substituée par la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé à effet au 23 juillet 2021, la SAS CREDIT AGRICOLE CENTRE LOIRE INVESTISSEMENT (SIREN n°483 786 331 RCS [Localité 6]), a donné à bail à Madame [Y] [X] un appartement à usage d’habitation Lot 63 Etage 1 porte 220 avec garage Lot 93 n°21 au sous-sol du bâtiment A, le tout situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 548 euros et 82 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance à terme échu.

Suivant jugement du vice-président des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS le 28 novembre 2022, a notamment :

— été constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 23 juillet 2021 sont réunies à la date du 29 avril 2022,

— condamné Madame [Y] [X] au paiement au titre des indemnités loyers et charges impayés terme du mois de septembre 2022 inclus la somme de 5.655,37 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du pour la somme de 1 936,31 euros, puis à compter de l’assignation du pour la somme de 1190 euros, et enfin à compter du présent jugement pour le surplus,

— autorisé la défenderesse à s’acquitter de sa dette locative outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 160 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

Le 25 janvier 2024, un commandement de justifier de l’assurance locative et de payer dans le délai de six semaines les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail a été délivré à la requête de la SAS [Adresse 4] à Madame [Y] [X] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 2.290,13 euros au titre des loyers et charges échus.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, la SAS CREDIT AGRICOLE CENTRE LOIRE INVESTISSEMENT a fait assigner Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;Constater que la location qui a été consentie à a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 ;À défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à au regard des dispositions de l’article 1728, 1217 et 1229 du Code Civil ;Ordonner que Madame [Y] [X] ainsi que tout occupant de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [Y] [X] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 3.537,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue ;Étant précisé que « le demandeur » se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;Condamner Madame [Y] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

La condamner en outre au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

A cette audience, la SAS [Adresse 4], représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 7.519,97 euros. Elle a fait état du jugement précédent.

La question de la recevabilité de la demande principale de constat de la résiliation du bail a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise à l’étude, Madame [Y] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique et enregistré le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 25 janvier 2024, un commandement de payer les loyers dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SAS CREDIT AGRICOLE CENTRE LOIRE INVESTISSEMENT à Madame [Y] [X] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 2.290,13 euros au titre des loyers et charges échus.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où seuls 2 versements ont été effectués pour un montant total de 822 euros durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 26 mars 2024.

L’expulsion de Madame [Y] [X] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [Y] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 25 mars 2024 et à compter du 26 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, elle cause un préjudice au bailleur qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuelles, soit la somme de 673,77 euros tel qu’il ressort du décompte à compter de la constatation de la résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux par Madame [Y] [X].

* Sur le montant de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte actualisé des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, terme du mois de septembre 2024 inclus, évalue la dette locative à la somme de 7.519,97 euros.

Il convient cependant de déduire la somme de 5.655,37 euros objet de la condamnation du jugement du 28 novembre 2022 susvisé.

Sur la somme de 1.864,60 euros restante il convient de déduire en outre 107,99 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2022, 115,51 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 et le solde de charges 2021 de 40,61 euros, le tout non justifié en procédure.

La dette locative s’élève donc à 1.600,49 euros.

Madame [Y] [X], non comparante, ne conteste, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de la condamner au paiement de cette somme de 1.600,49 euros au titre des loyers charges et indemnités impayés terme du mois de septembre 2024 inclus. Celle-ci portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024.

En l’absence de toute reprise du paiement du loyer avant l’audience, en l’absence de Madame [Y] [X] à l’audience et en application de la nouvelle rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 27 juillet 2023, aucun octroi d’office de délais de paiement n’est possible.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS [Adresse 4], Madame [Y] [X] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE à compter du 26 mars 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à effet du 23 juillet 2021 consenti par la SAS CREDIT AGRICOLE CENTRE LOIRE INVESTISSEMENT (SIREN n°504733932 RCS [Localité 6]) à Madame [Y] [X] et portant sur un bien à usage d’habitation Lot 63 Etage 1 porte 220 avec garage Lot 93 n°21 au sous-sol du bâtiment A, le tout situé [Adresse 3] ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [Y] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à verser à la SAS [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.600,49 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de septembre 2024 incluse, portant intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à verser, à compter du 1er octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 673,77 euros à compter de la constatation de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] au paiement des entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer à la SAS [Adresse 4] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,