Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01559 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWLX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

Madame [E] [Z]

demeurant [Adresse 1]

comparante

ET :

Madame [B] [X]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Madame [Y] [J]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 5 juillet 2021, Madame [I] [Z] a donné en location à Madame [Y] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 440,00 € révisable, et 140,00 € de charges.

Le 5 juillet 2021, Madame [B] [X] s’est engagée en tant que caution, solidairement avec Madame [Y] [J], afin de payer la dette de loyers charges, impôts, taxes ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail le cas échéant.

Par courrier électronique du 24 janvier 2024, Madame [I] [Z] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Madame [I] [Z] a fait délivrer le 22 janvier 2024 à Madame [Y] [J] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution, pour un arriéré de 2 295,00 €.

Suivant assignation du 12 mars 2025, Madame [I] [Z] a attrait Madame [Y] [J] et la caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins que soit ordonné la résiliation du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2025.

Lors de l’audience, Madame [I] [Z] a maintenu ses demandes tendant à ordonner la résiliation et ordonner l’expulsion de Madame [Y] [J]. Madame [I] [Z] a en outre demandé au tribunal :

de condamner solidairement Madame [Y] [J] et Madame [B] [X] au paiement des sommes suivantes :3 527,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 mai 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [Y] [J] a expliqué qu’elle se trouvait au RSA, ayant dû arrêter son activité professionnelle suite à un accident de voiture, qu’elle a deux filles de 17 et 10 ans à sa charge. Elle expliquait que sa mère, la caution, avait pu l’aider, mais se trouvait à son tour en difficulté suite à la perte de son mari.

Elle indiquait en outre que Madame [I] [Z] s’était présentée à son domicile et avait dégondé sa porte en proférant des menaces ce qui avait fortement affecté sa fille.

Madame [H] [X] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 6] par la voie électronique le 30 décembre 1899, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Madame [I] [Z] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Y] [J] le 22 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 295,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Y] [J] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de possibilité pour Madame [Y] [J] d’apurer la dette compte tenu de sa situation financière, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mars 2024, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le commandement de payer, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [Y] [J] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [J] et de dire que faute par Madame [Y] [J] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Rappelle que la reprise des lieux ne pourra se faire que dans le cadre des procédures prévues par la Loi et par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Il est rappelé que le respect du domicile est protégé au titre des droits fondamentaux et que les actes d’intimidation ou de pression sont passibles de poursuites civiles par l’octroi de dommages et intérêt et éventuellement pénales.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Y] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [I] [Z] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [Y] [J] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [I] [Z] verse aux débats un décompte arrêté au 20 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 527,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [I] [Z] est établie dans son principe et dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Y] [J] à payer la somme de 3 527,00 € actualisée au 20 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement .

Sur la caution

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 5 juillet 2021, Madame [B] [X] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [Y] [J], afin de payer la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [B] [X] solidairement avec Madame [Y] [J] à payer à Madame [I] [Z], la somme de 3 527,00 € actualisée, représentant l’arriéré locatif au 20 mai 2025, ainsi que de l’indemnité d’occupation à compter du 20 mai 2025 date du dernier décompte jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [Y] [J] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [Y] [J] et Madame [H] [X] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Indique en outre que la locataire peut déposer un dossier de surendettement et demander auprès de cet organisme une suspension de la procédure d’expulsion, toutefois cette demande de suspension de la procédure d’expulsion est subordonnée à la reprise du paiement du loyer en cours.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Y] [J] et Madame [B] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024 de sa signification à la caution, de la saisine de la CCAPEX des assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [I] [Z] ;

CONSTATE que le bail conclu le 5 juillet 2021 entre Madame [I] [Z] et Madame [Y] [J] concernant le bien [Adresse 3] à [Localité 5], s’est trouvé de plein droit résilié le 23 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [J] et Madame [B] [X] en qualité de caution à payer la somme de 3 527,00 € actualisée au 20 mai 2025, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [J] et Madame [B] [X] en qualité de caution à payer à Madame [I] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 mai 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Madame [Y] [J] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [J] et Madame [B] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024, de sa signification à la caution de la saisine de la CCAPEX de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE