TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à M^e Charlotte BOTTAI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00752 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AB5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [J] [R]

née le 09 Novembre 1993 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charlotte BOTTAI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charlotte BOTTAI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 16 juillet 2018, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) Unicil a consenti à Mme [J] [R] et Mme [U] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le quinzième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 330,32 euros, outre 149,90 euros de provision sur charges.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [J] [R] et Mme [U] [R] le 7 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.752,03 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé Mme [J] [R] et Mme [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,expulsion immédiate, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que de tous occupants de leur chefcondamnation solidaire au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.537,41 euros selon décompte arrêté au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, charges en sus, avec indexation, jusqu’à libération complète des lieux,condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 mars 2025.

A l’audience du 9 octobre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La SA Unicil réitère les termes de son assignation et indique s’opposer à l’octroi de délais de paiements.

Aux termes de leurs conclusions en réplique, Mme [J] [R] et Mme [U] [R] sollicitent :

— un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— le rejet de la demande d’expulsion,

— le débouté des demandes accessoires.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 31 janvier 2025 a été dénoncée le 4 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 mars 2025.

Par ailleurs, la SA Unicil justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Unicil est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 16 juillet 2018 s’est reconduit tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-468 du 27 juillet 2023. Il contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024, pour la somme en principal de 1.752,03 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024.

Mme [J] [R] et Mme [U] [R] née [F] étant occupantes sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [J] [R] et Mme [U] [R] née [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat stipule à l’article VI de ses conditions générales une clause de solidarité.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [J] [R] et Mme [U] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 590,13 euros et de condamner solidairement Mme [J] [R] et Mme [U] [R] à son paiement.

Le décompte actualisé au 30 septembre 2025 indique un solde débiteur de 10.039,07 euros, après déduction des frais de procédure de 184,77 euros, une somme de 9.854,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de septembre 2025 inclus.

Mme [J] [R] et Mme [U] [R] ne contestent pas ce montant.

Elles sont donc condamnées solidairement, par provision, au paiement de la somme de 10.039,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.752,03 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant le montant de la dette, le dernier versement intervenant le 3 février 2025 et les requises ne démontrant pas leur capacité financière à apurer leur dette locative.

Les demandes reconventionnelles seront par conséquent rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [R] et Mme [U] [R] née [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 16 juillet 2018 entre la SA Unicil d’une part et Mme [J] [R] et Mme [U] [R] d’autre part, concernant un appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [R] et Mme [U] [R] née [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [R] et Mme [U] [R] née [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [R] et Mme [U] [R] née [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit une somme de cinq cent quatre-vingt-dix euros et treize centimes (590,13 euros) à ce jour, à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [R] et Mme [U] [R] née [F] à verser à La SA Unicil, à titre provisionnel, la somme de neuf mille huit cent cinquante-quatre euros et trente centimes (9.854,30 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 1.752,03 euros, et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [R] et Mme [U] [R] née [F] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,